다세대·빌라

호별로 깡통전세를 가려내는 다세대·빌라 매각 IM

호별 보증금·시세로 위험 호수를 짚고, 호별 시세 합산과 통매각을 비교합니다. 금융기관 담보 관점도 따로 정리합니다.

주거전문다세대·빌라금융기관 여신 담당·임대사업자약 16쪽생성 약 80초
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01어디에 쓰나

이 카드를 꺼내야 하는 상황

쓰는 상황

다세대·연립(빌라)을 통으로 또는 호별로 팔거나, 금융기관이 담보로 검토할 때. 호마다 등기가 따로라 호별 보증금이 위험을 가른다.

주로 쓰는 사람

  • 다세대를 담보로 심사하는 새마을금고·저축은행 여신 담당
  • 빌라 한 동을 보유한 임대사업자
  • 다세대 통매각·분할매각을 맡은 중개사

02어떤 모드로 시작할까

같은 카드도 입력 방식에 따라 걸리는 시간과 정확도가 달라집니다

대화형 제작대화하듯 입력 · 약 1분
단계별 입력9단계 폼 · 공공 API 자동조회
문서 업로드계약서·등기부에서 AI 추출이 카드 권장

호별 보증금·만기가 핵심이다. 임대차계약서와 전유부를 올려야 호별 판정이 나온다.

03무엇을 넣나

입력이 부실하면 결과도 일반론이 됩니다

필수 입력소재지(지번) · 총 세대수 · 호별 보증금/월세(또는 보증금 합계) · 매도 희망가 — 필수
있으면 좋은 항목지상 층수·준공년도·전용면적 · 융자 잔액 · 대지권 · 호별 공시가격 · 전세보증 가입 · 근생 호실 · 세대당 주차 · 등록임대 · 정비구역 · 매각 단위(통매각/호별)
권장 첨부파일첨부: 임대차계약서 전체, 등기부등본(호별), 건축물대장 전유부, 전입세대열람원, 임대사업자등록증
자동 반영필요 소재지·세대수·호별 보증금·매도가 · 자동 연립·다세대 실거래 · 권장 임대차계약서·전유부
입력 예시

인천 미추홀구 숭의동 ○○빌라 다세대 12세대(지상 4층 · 2016년 준공 · 전용 46~59㎡), 전세 8세대 보증금 합계 14.2억 · 월세 4세대 월 220만원, 융자 3억, 매도 희망 21억. 통매각과 호별 분할매각 비교.

04프롬프트 연습 10선

난이도가 올라갈수록 AI에게 맡기는 판단이 줄고 사용자가 지정하는 것이 늘어납니다

  1. 기초01

    인천 숭의동 다세대 12세대, 보증금 합계 14.2억, 매도 21억. IM 만들어줘. 총액 전세가율만 보고 판단하면 무엇을 놓치는지도 알려줘.

  2. 기초02

    수원 빌라 8세대 매각 자료 만들어줘. 다세대와 다가구가 어떻게 다른지, 이 건물은 어느 쪽인지 확인하는 방법도 적어줘.

  3. 기초03

    부천 다세대 10세대, 통매각과 호별 매각 중 뭐가 나은지 알고 싶어. 각각 누가 사는지부터 정리해줘.

  4. 중급04

    인천 숭의동 빌라. 201호 전세 1.6억, 202호 보증금 9천만, 301호 전세 1.7억, 매도 21억. 호별 전세가율을 구하고 위험한 호수를 호수 이름으로 짚어줘.

  5. 중급05

    수원 다세대 12세대. 호별 공시가격을 첨부한다. 전세보증 가입이 가능한 호수와 불가한 호수를 나누고, 불가한 호수의 재계약 보증금 감액 폭을 계산해줘.

  6. 중급06

    안산 빌라 9세대. 건축물대장 전유부를 첨부한다. 근린생활시설로 등재된 호실을 찾아 대출·전세보증·매각에 어떤 제약이 생기는지 호수별로 정리해줘.

  7. 중급07

    부천 다세대. 비교사례를 같은 건물 거래부터, 없으면 반경 500m·준공 ±5년·전용 ±10㎡로 골라 시세를 잡아줘. 거래가 적으면 신뢰도를 낮춰 범위로 줘.

  8. 고급08

    인천 다세대 12세대, 담보 검토용. 호별 선순위 임차보증금 합과 소액임차인 최우선변제 해당 호수·금액을 정리하고, 처분을 어렵게 하는 사유(근생·대지권 미등기·거래 희소)를 9장 「담보 관점」에 모아줘. 대출 가능액은 산정하지 마.

  9. 고급09

    수원 다세대 12세대. 임대차계약서 전체를 첨부한다. 호별 만기 분포를 만들고 3개월 안에 몰리는 구간을 표시한 뒤, 가입 불가 호수의 감액분을 반영해 구간별 현금 부족액과 재원 조달안을 제시해줘.

  10. 고급10

    서울 강서구 빌라 16세대. (가) 호별 시세 합산과 (나) 통매각 수익환원 가치를 나란히 두고 차이를 통매각 할인으로 설명해줘. 위험 호수만 먼저 파는 일부 매각안까지 세후 순수령액으로 비교해줘.

05자동으로 붙는 공공데이터

주소를 넣으면 이 소스들이 조회돼 본문 근거가 됩니다

IM 스튜디오 공통 스코프im-studio주소 기반 24종전역 13종
건축물대장층별개요전유부건물 입점현황공시가격 추이주변시설토지이용계획브이월드(지목·공시지가·규제저촉)필지 점유자공장등록공동주택 단지(K-apt)공동주택 관리비실거래가전월세 실거래가미분양주택현황토지·임야 특성건물 에너지사용량상권정보개발정보재개발·재건축택지개발도시재생네이버 부동산동네 여론(블로그·카페)한국은행 금리부동산원 임대동향전자공시 DART거시지표뉴스 검색검색 트렌드지가변동률연체율거래량주택가격지수사업자 상태DART 재무제표해외 지표

회색은 주소로 조회되는 소스, 파란색은 주소와 무관하게 붙는 시장·금리 지표입니다. 자산유형마다 조회 대상이 다른 이유는 불필요한 호출이 본문을 흐리기 때문입니다.

06무엇이 나오나

약 16쪽 · 생성 약 80초 · 문서 9종

  1. IM 표지 & 투자 하이라이트전세가율·실투자금·위험 호수 요약
  2. 건물 현황 및 다세대 요건 대조층수·면적·대지권·근생 호실
  3. 입지 분석교통·배후 임차 수요·신축 공급
  4. 호별 임대차 현황호별 보증금·월세·만기
  5. 연립·다세대 시세같은 건물 우선 실거래·신뢰도
  6. 가치평가호별 시세 합산 vs 통매각
  7. 깡통전세·전세보증 점검호별 판정·반환 부족액
  8. 출구 시나리오통매각·호별 분할·일부 매각
  9. 리스크 및 담보 관점선순위 보증금·최우선변제·처분 위험

쪽수와 소요시간은 제품 카탈로그에 정의된 값이며 실측 통계가 아닙니다.

07따라오는 부속서류

공통 5종 + 자산특화 5종

권리분석 보고서법적 리스크 (등기, 근저당, 분쟁)
AI 가치평가 / DCF가치 + 미래 현금흐름 분석
출구전략 분석매각 타이밍, 구조, 시나리오
DD 요약전반적 실사 종합
임차인 분석표임차인별 계약 만료일, 보증금, 월임대료, 업종
임차인 프로파일연령·직업·체류기간 분포. 신용·임차 안정성 평가
임대차보호법 리스크계약갱신청구권·임대료 상한·전월세전환율 분석
HUG·SGI 보증 현황전세보증·임대보증보험 가입 현황. 미가입 리스크
전월세 시세 비교인근 동일 평형 전·월세 시세. 전월세전환율 트렌드
보증금 안전마진보증금·선순위 융자 대비 매매가 안전마진, 전입세대 대항력 확인 필요 항목 정리

08어떻게 읽나

숫자가 나왔을 때 실제로 봐야 하는 지점

호별 전세가율총액 전세가율이 60%대여도 특정 호수가 90%를 넘을 수 있다. 위험은 평균이 아니라 호수에 있다.
보증금 + 융자 비율매도가의 80%를 넘으면 매수인 자금보다 보증금 반환이 먼저 문제가 된다.
전세보증 가입 가능 여부가입이 안 되는 호수는 재계약 때 보증금을 낮춰야 한다. 그 차액이 곧 반환 부족액이다.

09어떻게 응용하나

다른 카드와 이어 붙이는 방법

  • 근생 호실이나 위반 표기가 있으면 「위반건축물 양성화 IM」으로 정상화 비용을 먼저 본다
  • 정비구역 안이면 「재건축·재개발」로 입주권 자격을 따로 확인한다

10주의할 점

이 카드에서 자주 나오는 실수

  • 신축 빌라 분양가·호가는 시세 근거가 아니다 — 준공 뒤 실거래만 쓴다
  • 다가구(단독주택)는 호별 등기가 없어 분할매각이 안 된다 — 주용도부터 확인한다

11어떤 엔진을 쓸까

상황이 바뀌면 정답도 바뀝니다

상황별 권장 엔진
자료가 갖춰졌을 때등기부·계약서·재무자료를 첨부할 수 있는 경우XWise ProPRO
Claude Sonnet · 병렬 섹션 · 1~2분
주소·최소 정보만공공데이터 자동 수집에 의존하는 경우XWise AutoAUTO
Claude Tool Use · 에이전틱 · 2~3분
빠른 초안이 필요미팅 전 방향만 빠르게 잡을 때XWise Basic
Claude Sonnet · 단일 스트림 · 약 1분
기관 제출 · 최종본오판 비용이 큰 자리에 내는 자료XWise MaxMAX
Gemini + GPT-4o + Claude · 교차검증 · 2~3분

호별 표를 한 레인이 만들고 나머지 레인이 인용해 숫자가 갈라지지 않는다. 주소만 있으면 전유부와 연립·다세대 실거래를 자동으로 모은다.

12활용 시나리오

예시 · 실제 고객 사례 아님

아래 세 가지는 이해를 돕기 위해 구성한 예시입니다. 실제 고객 사례가 아니며, 실사용 후기를 싣으려면 사용자 동의와 실측 데이터가 필요합니다.

새마을금고 여신 담당 (예시)
상황
빌라 한 동 12세대를 담보로 한 대출 신청이 들어왔다. 감정가는 충분해 보였지만 호별 임차보증금이 얼마나 앞서 있는지 정리된 자료가 없었다.
빌라 보유 임대사업자 (예시)
상황
다세대 9세대를 통으로 팔려 했는데 매수 문의가 없었다. 몇 호수는 전세 만기가 다가오는데 같은 보증금으로는 새 임차인이 전세보증에 가입할 수 없었다.
다세대 전문 중개사 (예시)
상황
인근 신축 빌라 분양가를 근거로 매도인이 높은 가격을 원했다. 매수인은 그 가격을 받아들이지 않았다.

13같은 계열 카드

주거전문 카테고리

분양 IM주거임대시니어 하우징아파트·주상복합다가구·원룸건물오피스텔·도생