- 상황
- HUG 보증 심사 결과를 기다리는 중이었다. 보증이 나온다는 전제로만 자금 계획을 짜 놓아, 불허될 경우 어떻게 할지에 대한 준비가 전혀 없었다.
01어디에 쓰나
이 카드를 꺼내야 하는 상황
쓰는 상황
분양 사업의 사업성과 일정을 시공사·금융기관·수분양자에게 설명할 때.
주로 쓰는 사람
- 분양 시행사
- 분양 대행사
- PF 대주단 심사역
02어떤 모드로 시작할까
같은 카드도 입력 방식에 따라 걸리는 시간과 정확도가 달라집니다
💬대화형 제작대화하듯 입력 · 약 1분
📋단계별 입력9단계 폼 · 공공 API 자동조회이 카드 권장
📎문서 업로드계약서·등기부에서 AI 추출
세대수·분양가·HUG 보증 여부를 칸으로 받아야 사업 수지가 맞물린다.
03무엇을 넣나
입력이 부실하면 결과도 일반론이 됩니다
필수 입력분양 사업지 소재지 · 세대수 · 분양가 — 필수
있으면 좋은 항목전용면적 타입·HUG/HF 보증·중도금 대출 한도·청약 일정·미분양 대응전략
권장 첨부파일첨부: 사업계획승인서, 분양가 산정서, HUG 보증 서류
자동 반영필요 소재지·세대수·분양가 · 권장 사업계획승인서·HUG 보증서류
입력 예시
마포 아현동 주거복합 220세대, 59~84㎡, 평당 3,800만, HUG 보증, 2026.11 청약 예정. 분양 IM 작성.
04프롬프트 연습 10선
난이도가 올라갈수록 AI에게 맡기는 판단이 줄고 사용자가 지정하는 것이 늘어납니다
- 기초01
동탄 아파트 분양 사업 IM 작성해줘. 분양 사업에서 성패를 가르는 조건이 뭔지 먼저 정리해줘.
- 기초02
평택 지식산업센터 분양, 총 320호실. 자료 만들어줘. 호실 수만으로 사업성을 알 수 있는지도 판단해줘.
- 기초03
김포 오피스텔 분양, HUG 보증 신청 중. IM 부탁해. 보증 여부가 분양률에 어떤 영향을 주는지 설명해줘.
- 중급04
동탄 아파트 480세대, 평균 분양가 3.3㎡당 1,850만원, HUG 보증 확보, 인근 시세 대비 102%. 시세 대비 비율이 초기 분양률에 미치는 영향을 평가하고, 105%를 넘으면 어떻게 되는지도 적어줘.
- 중급05
평택 지산 320호실, 소형 비중 65%. 청약 경쟁률과 계약률이 다르게 나오는 구조를 반영하고, 소형 비중이 그 괴리를 어떻게 키우는지 설명해줘.
- 중급06
김포 오피스텔 분양. 분양가 상한제 적용 여부를 확인해 수지에 반영하고, 적용될 경우 사업 수지가 어떻게 달라지는지도 계산해줘.
- 중급07
천안 아파트 분양. 청약 일정은 승인 절차에 좌우되므로 확정 표현 대신 조건부로 쓰고, 각 단계의 통상 소요기간도 병기해줘.
- 고급08
동탄 아파트 분양. 사업계획승인서와 HUG 보증서류를 첨부한다. 분양률 60%/80%/100% 시나리오별 PF 상환 가능성과 자기자본 회수 시점을 계산하고, 60% 시나리오의 대응책(할인·통매각·임대 전환)을 비용과 함께 비교해줘. 각 대응책이 잔여 물량 가치에 미치는 영향도 반영해줘.
- 고급09
평택 지산 분양. 인근 2년 내 신규 공급 물량을 반영해 분양 흡수 기간을 추정하고, 그 기간의 금융비용이 사업 IRR에 미치는 영향을 계산해줘. 흡수가 예상보다 6개월 늦어지는 경우도 함께 계산해줘.
- 고급10
김포 오피스텔 분양. HUG 보증이 최종 불허될 경우를 가정해 중도금 대출 없이 진행할 때의 분양률 하락 폭과 대안 자금조달 구조를 제시하고, 그 구조의 금융비용도 계산해줘. 불허 시 사업을 중단하는 것이 나은 구간도 판정해줘.
05자동으로 붙는 공공데이터
주소를 넣으면 이 소스들이 조회돼 본문 근거가 됩니다
IM 스튜디오 공통 스코프
im-studio주소 기반 23종전역 16종건축물대장층별개요전유부건물 입점현황공시가격 추이주변시설토지이용계획브이월드(지목·공시지가·규제저촉)필지 점유자공장등록공동주택 단지(K-apt)공동주택 관리비실거래가전월세 실거래가미분양주택현황토지·임야 특성건물 에너지사용량상권정보개발정보재개발·재건축택지개발도시재생네이버 부동산한국은행 금리부동산원 임대동향전자공시 DART주식시세거시지표뉴스 검색검색 트렌드지가변동률연체율부실채권비율거래량온비드 공매주택가격지수사업자 상태DART 재무제표해외 지표
회색은 주소로 조회되는 소스, 파란색은 주소와 무관하게 붙는 시장·금리 지표입니다. 자산유형마다 조회 대상이 다른 이유는 불필요한 호출이 본문을 흐리기 때문입니다.
06무엇이 나오나
약 22쪽 · 생성 약 100초 · 문서 7종
- IM 표지 & 분양 개요분양 프로젝트 종합 요약
- 사업지 입지 분석교통·생활권·학군·상권 분석
- 분양 계획서세대수·타입·평형·분양가 상세
- 선·후분양 구조 분석구조별 리스크·수익 비교
- PF 조달 계획서브릿지·본PF 대출 구조 설계
- 분양율 시나리오 분석낙관·기준·비관 시나리오
- 준공 후 임대 전환 계획미분양 대응 전략서
쪽수와 소요시간은 제품 카탈로그에 정의된 값이며 실측 통계가 아닙니다.
07따라오는 부속서류
공통 5종 + 자산특화 6종
⚖️
권리분석 보고서법적 리스크 (등기, 근저당, 분쟁)
📊
AI 가치평가 / DCF가치 + 미래 현금흐름 분석
🚀
출구전략 분석매각 타이밍, 구조, 시나리오
🔍
DD 요약전반적 실사 종합
🏪
임차인 분석표임차인별 계약 만료일, 보증금, 월임대료, 업종
💰
분양가 산정 근거평당 분양가 산정 로직. 토지비·공사비·마진 분해
🏙️
주변 시세 비교반경 1km 신축·기축 분양가·시세 비교 그래프
🎫
청약 경쟁률 예측역대 청약 경쟁률 + 인근 분양 흥행도. 청약 가점
🏫
학군·생활인프라초·중·고 학군 등급. 병원·마트·지하철 접근성
📐
선호 평형 수요권역별 선호 평형(59·84·114) 분포. 가구 구성별 매칭
📉
분양 완판 리스크미분양 시나리오. 인근 미분양 비율·할인 분양 사례
08어떻게 읽나
숫자가 나왔을 때 실제로 봐야 하는 지점
HUG 보증 여부보증이 없으면 중도금 대출이 막혀 분양률이 급락한다. 이 한 줄이 사업 성패를 가른다.
분양가 대비 인근 시세시세 대비 105%를 넘으면 초기 분양률이 크게 떨어진다.
세대 구성소형 비중이 높으면 청약 경쟁률은 높지만 계약률은 낮게 나오는 경우가 많다.
09어떻게 응용하나
다른 카드와 이어 붙이는 방법
- 미분양이 발생하면 「미분양·할인분양」으로 통매각 시나리오를 준비
- 수분양자 관점 수익률이 필요하면 「분양권 투자분석」을 함께 돌린다
10주의할 점
이 카드에서 자주 나오는 실수
- 청약 일정은 승인 절차에 좌우된다 — 확정 일정처럼 쓰면 분쟁 소지가 된다
- 분양가 상한제 적용 여부를 빼면 전체 수지가 틀어진다
11어떤 엔진을 쓸까
상황이 바뀌면 정답도 바뀝니다
| 자료가 갖춰졌을 때등기부·계약서·재무자료를 첨부할 수 있는 경우 | XWise ProPRO Claude Sonnet · 병렬 섹션 · 1~2분 |
|---|---|
| 주소·최소 정보만공공데이터 자동 수집에 의존하는 경우 | XWise AutoAUTO Claude Tool Use · 에이전틱 · 2~3분 |
| 빠른 초안이 필요미팅 전 방향만 빠르게 잡을 때 | XWise Basic Claude Sonnet · 단일 스트림 · 약 1분 |
| 기관 제출 · 최종본오판 비용이 큰 자리에 내는 자료 | XWise Max+MAX+ Claude Opus 4.7 설계 → Sonnet ×5 병렬 · 3~4분 |
금액이 크고 이해관계자가 많아 최종본은 최상위 등급으로 섹션 밀도를 확보한다.
12활용 시나리오
예시 · 실제 고객 사례 아님
아래 세 가지는 이해를 돕기 위해 구성한 예시입니다. 실제 고객 사례가 아니며, 실사용 후기를 싣으려면 사용자 동의와 실측 데이터가 필요합니다.
- 상황
- 청약 경쟁률은 8:1로 높았는데 계약률이 62%에 그쳤다. 왜 이 괴리가 생겼는지 설명하지 못해 시행사에 보고할 근거가 없었다.
- 상황
- 제출된 수지표의 분양가가 분양가 상한제 적용 여부를 반영하지 않았다. 지적하고 보완을 요구했지만 사업자도 적용 대상인지 확신하지 못했다.
13같은 계열 카드
주거전문 카테고리