- 상황
- 분양 홍보물에 '주거 가능'이라는 표현을 썼다가 광고 규제 지적을 받았다. 자료를 회수하고 다시 만들어야 했는데 어떻게 써야 안전한지 몰랐다.
생활숙박시설
용도변경·이행강제금 리스크를 숨기지 않는 생숙 매각 IM
숙박업 신고 여부, 주거용 사용 시 이행강제금 노출, 위탁운영 수익 구조를 분리해 제시합니다.
이 문서세트 만들기 →01어디에 쓰나
이 카드를 꺼내야 하는 상황
쓰는 상황
생활숙박시설(생숙)을 매각하거나 운영 구조를 설명할 때. 용도 리스크를 숨기면 분쟁이 되는 자산.
주로 쓰는 사람
- 생숙 분양·매각 사업자
- 위탁운영을 맡기는 소유자
- 생숙 매입을 검토하는 투자자
02어떤 모드로 시작할까
같은 카드도 입력 방식에 따라 걸리는 시간과 정확도가 달라집니다
💬대화형 제작대화하듯 입력 · 약 1분
📋단계별 입력9단계 폼 · 공공 API 자동조회이 카드 권장
📎문서 업로드계약서·등기부에서 AI 추출
숙박업 신고 여부를 칸으로 물어야 이행강제금 리스크 서술이 빠지지 않는다.
03무엇을 넣나
입력이 부실하면 결과도 일반론이 됩니다
필수 입력시설 소재지 · 객실(호실) 수 · 숙박업 신고 여부 — 필수
있으면 좋은 항목숙박업 신고·주거 전용 여부·이행강제금 노출·오피스텔 용도변경 가능성·위탁운영사·객실 가동률·RevPAR·관리단 규약·분양형 여부
권장 첨부파일첨부: 숙박업 신고증, 위탁운영계약서, 건축물대장, 관리단 규약, 등기부등본
자동 반영필요 소재지·객실 수·숙박업 신고 여부 · 권장 신고증·위탁운영계약서
입력 예시
인천 송도 생활숙박시설 42실, 숙박업 신고 완료, 위탁운영 가동률 62%, 연 분배금 3.1억, 매도 92억. 생숙 매각 IM 작성.
04프롬프트 연습 10선
난이도가 올라갈수록 AI에게 맡기는 판단이 줄고 사용자가 지정하는 것이 늘어납니다
- 기초01
강릉 생활숙박시설 매각 IM 작성해줘. 생숙에서 가장 큰 법적 쟁점이 뭔지 먼저 정리해줘.
- 기초02
부산 생숙 84실, 위탁운영 중. 자료 만들어줘. 위탁운영 수익 구조가 확정 보장인지 실적 배분인지 왜 중요한지도 설명해줘.
- 기초03
제주 생활형 숙박시설, 객실 120실. IM 부탁해. 용도 제한을 자료에 어떻게 표기해야 하는지도 알려줘.
- 중급04
강릉 생숙 96실, 숙박업 신고 완료, 위탁운영 실적 배분 구조. 신고 완료가 이행강제금 위험을 어떻게 없애는지 설명하고, 그럼에도 남는 위험이 있으면 적어줘.
- 중급05
부산 생숙. 확정 수익 보장 구조다. 보장 주체와 그 신용을 명시하고, 보장이 이행되지 않을 경우 투자자가 어떤 위치에 놓이는지도 서술해줘.
- 중급06
제주 생숙. 주거용 사용 시 이행강제금 노출 규모를 추정해 반영하고, 현재 실제 사용 실태도 확인해 표시해줘.
- 중급07
속초 생숙. '주거 가능'이라는 표현은 절대 쓰지 말고 용도 제한을 명확히 서술해줘. 대신 실제로 어떤 사용이 허용되는지는 구체적으로 적어줘.
- 고급08
강릉 생숙. 숙박업 신고증과 위탁운영계약서를 첨부한다. 오피스텔 용도변경 가능성을 지자체 요건과 건축 요건으로 나눠 조건부로 평가하고, 변경 성공/실패 두 시나리오의 가치 차이를 계산해줘. 변경에 드는 공사비와 소요기간도 반영해줘.
- 고급09
부산 생숙. 위탁운영 수익과 직접 운영 수익을 분리 추정하고, 운영사 계약 종료 시 직접 운영 전환에 필요한 조직·비용을 산출해줘. 전환 초기 가동률 하락도 반영해줘.
- 고급10
제주 생숙. 숙박 수요의 계절성을 월별로 반영해 연간 RevPAR을 추정하고, 비수기 손실을 흡수할 수 있는 최소 성수기 가동률을 역산해줘. 최근 3년 계절 패턴 변화도 반영해줘.
05자동으로 붙는 공공데이터
주소를 넣으면 이 소스들이 조회돼 본문 근거가 됩니다
IM 스튜디오 공통 스코프
im-studio주소 기반 23종전역 16종건축물대장층별개요전유부건물 입점현황공시가격 추이주변시설토지이용계획브이월드(지목·공시지가·규제저촉)필지 점유자공장등록공동주택 단지(K-apt)공동주택 관리비실거래가전월세 실거래가미분양주택현황토지·임야 특성건물 에너지사용량상권정보개발정보재개발·재건축택지개발도시재생네이버 부동산한국은행 금리부동산원 임대동향전자공시 DART주식시세거시지표뉴스 검색검색 트렌드지가변동률연체율부실채권비율거래량온비드 공매주택가격지수사업자 상태DART 재무제표해외 지표
회색은 주소로 조회되는 소스, 파란색은 주소와 무관하게 붙는 시장·금리 지표입니다. 자산유형마다 조회 대상이 다른 이유는 불필요한 호출이 본문을 흐리기 때문입니다.
06무엇이 나오나
약 17쪽 · 생성 약 80초 · 문서 8종
- IM 표지 & Executive Summary운영 수익·인허가 상태 요약
- 시설 개요 및 객실 구성객실 수·타입·준공
- 인허가 현황숙박업 신고·건축물 용도
- 이행강제금 노출 판정판정 요소 정리 (결론은 전문가검토)
- 위탁운영 구조 및 실적계약 조건·가동률·RevPAR
- 용도변경 가능성 검토오피스텔 전환 요건 정리
- 권역 숙박 수요 분석경쟁 시설·관광 수요
- 매각 조건 & 거래 구조희망가·관리단 동의·일정
쪽수와 소요시간은 제품 카탈로그에 정의된 값이며 실측 통계가 아닙니다.
07따라오는 부속서류
공통 5종 + 자산특화 6종
⚖️
권리분석 보고서법적 리스크 (등기, 근저당, 분쟁)
📊
AI 가치평가 / DCF가치 + 미래 현금흐름 분석
🚀
출구전략 분석매각 타이밍, 구조, 시나리오
🔍
DD 요약전반적 실사 종합
🏪
임차인 분석표임차인별 계약 만료일, 보증금, 월임대료, 업종
📈
RevPAR·ADR 트렌드객실당 매출·평균 객실 단가 3년 추이. 권역 벤치마크
🌐
OTA 채널 분석OTA(부킹·익스피디아·아고다) 비중·수수료·리뷰 점수
💼
운영 P&LGOP·EBITDA·NOI 산출. 부문별(객실·F&B·MICE) 손익 분해
🔄
용도변경 가능성건축법 시행령 기준 용도 변경 시뮬레이션. 인허가 난이도
📋
인허가 현황공장설립·환경·소방·전기안전 인허가. 갱신 일정
🏨
이행강제금 노출 판정생숙 용도 위반 이행강제금 노출을 가르는 판정 축(신고·전입·실사용·처분이력) 정리
08어떻게 읽나
숫자가 나왔을 때 실제로 봐야 하는 지점
숙박업 신고 여부신고 없이 주거용으로 쓰면 이행강제금 대상이다. 이 사실을 먼저 밝혀야 한다.
위탁운영 수익 구조확정 수익 보장인지 실적 배분인지에 따라 위험이 정반대다.
오피스텔 용도변경 가능성가능하다고 단정할 수 없다. 지자체·건축 요건 충족 여부를 조건부로 서술해야 한다.
09어떻게 응용하나
다른 카드와 이어 붙이는 방법
- 숙박 운영이 본업이면 「호텔·리조트」로 RevPAR 기반 분석을 붙인다
- 용도변경이 목표면 「오피스텔·도생」의 준주택 기준과 대조
10주의할 점
이 카드에서 자주 나오는 실수
- '주거 가능'이라는 표현은 쓰지 말 것 — 광고 규제와 분쟁의 직접 원인이다
- 확정 수익 보장은 운영사 신용에 전적으로 의존한다. 보장 주체를 명시
11어떤 엔진을 쓸까
상황이 바뀌면 정답도 바뀝니다
| 자료가 갖춰졌을 때등기부·계약서·재무자료를 첨부할 수 있는 경우 | XWise ProPRO Claude Sonnet · 병렬 섹션 · 1~2분 |
|---|---|
| 주소·최소 정보만공공데이터 자동 수집에 의존하는 경우 | XWise AutoAUTO Claude Tool Use · 에이전틱 · 2~3분 |
| 빠른 초안이 필요미팅 전 방향만 빠르게 잡을 때 | XWise Basic Claude Sonnet · 단일 스트림 · 약 1분 |
| 기관 제출 · 최종본오판 비용이 큰 자리에 내는 자료 | XWise MaxMAX Gemini + GPT-4o + Claude · 교차검증 · 2~3분 |
규제 서술의 정확도가 분쟁으로 직결돼 최종본은 교차 확인 등급으로 검증한다.
12활용 시나리오
예시 · 실제 고객 사례 아님
아래 세 가지는 이해를 돕기 위해 구성한 예시입니다. 실제 고객 사례가 아니며, 실사용 후기를 싣으려면 사용자 동의와 실측 데이터가 필요합니다.
- 상황
- 운영사가 제시한 확정 수익 보장을 무조건 안전하다고 여겼다. 그런데 업계에서 보장 미이행 사례가 나온다는 이야기를 듣고 불안해졌다.
- 상황
- 중개사가 '조만간 오피스텔로 용도변경될 것'이라고 했다. 그 말을 믿고 변경 후 가치를 전제로 매수를 검토하고 있었다.
13같은 계열 카드
주거전문 카테고리