- 상황
- 전세 만기가 향후 12개월 안에 14세대나 몰려 있었다. 전세 시세가 하락 중이라 반환 부담이 걱정됐지만 정확히 얼마가 필요한지 계산해 본 적이 없었다.
01어디에 쓰나
이 카드를 꺼내야 하는 상황
쓰는 상황
임대주택·다세대 임대사업 자산을 매각하거나 임대 운영 구조를 설명할 때.
주로 쓰는 사람
- 임대사업자
- 주거 임대 자산을 담은 운용사
- 임대주택 통매각을 준비하는 소유자
02어떤 모드로 시작할까
같은 카드도 입력 방식에 따라 걸리는 시간과 정확도가 달라집니다
💬대화형 제작대화하듯 입력 · 약 1분
📋단계별 입력9단계 폼 · 공공 API 자동조회
📎문서 업로드계약서·등기부에서 AI 추출이 카드 권장
임대차계약서 전체를 올려야 보증금 총액과 전세가율이 실측으로 나온다.
03무엇을 넣나
입력이 부실하면 결과도 일반론이 됩니다
필수 입력임대주택 소재지 · 세대수 · 임대 유형 — 필수
있으면 좋은 항목평균 임대료·전세가율·공실률·운영 비용·임대관리사·연 임대수익
권장 첨부파일첨부: 임대차계약서 전체, 임대사업자등록증, 등기부등본
자동 반영필요 소재지·세대수·임대 유형 · 권장 임대차계약서·임대사업자등록증
입력 예시
마포 코리빙 하우스 80실, 월평균 85만, 공실 4%, 연 임대수익 8.2억, 운영사 있음, 매도 135억. 임대 IM.
04프롬프트 연습 10선
난이도가 올라갈수록 AI에게 맡기는 판단이 줄고 사용자가 지정하는 것이 늘어납니다
- 기초01
수원 다세대 임대주택 매각 IM 작성해줘. 임대주택 매각에서 매수인이 가장 걱정하는 게 뭔지도 알려줘.
- 기초02
인천 도시형생활주택 32세대. 자료 만들어줘. 세대수만으로 실투자금을 알 수 있는지도 판단해줘.
- 기초03
부천 임대주택, 임대사업자 등록 상태. IM 부탁해. 등록 상태가 매수인에게 어떤 의무를 넘기는지 적어줘.
- 중급04
수원 다세대 24세대, 보증금 총액 14억, 월세 합계 1,050만원, 매도 32억. 전세가율을 계산하고, 그 수준이 역전세 위험 구간인지 판정해줘.
- 중급05
인천 도생 32세대. 보증금 반환 재원 계획을 별도 항목으로 넣고, 재원이 부족할 경우의 조달 방안도 적어줘.
- 중급06
부천 임대주택. 임대사업자 등록 의무가 매수인에게 승계되는지 명시하고, 승계 시 매수인이 감수하는 제약을 항목별로 정리해줘.
- 중급07
안산 다세대. 운영비(관리·수선·공실)를 임대수입의 몇 %로 잡았는지 명시해서 실수익률을 계산하고, 그 비율이 업계 통상 수준인지도 평가해줘.
- 고급08
수원 다세대 24세대. 임대차계약서 전체를 첨부한다. 세대별 만기 분포를 만들고 향후 12개월 내 만기 도래 세대의 전세 시세 변동을 반영해 역전세 발생 가능 금액을 산출한 뒤, 반환 재원 조달안을 제시해줘. 만기가 한 달에 몰리는 구간이 있으면 별도로 표시해줘.
- 고급09
인천 도생. 보증금이 은행 대출보다 선순위가 되는 구조를 도해하고, 그것이 매수인의 실질 인수 부담에 미치는 영향을 계산해줘. 대출을 승계할 때와 상환하고 새로 받을 때의 차이도 비교해줘.
- 고급10
부천 임대주택. 전세 중심 운영과 월세 전환 운영 두 시나리오의 5년 세후 수익률을 비교하고, 전환 시 발생하는 공실·중개비까지 반영해줘. 전환을 단계적으로 할 때와 한 번에 할 때의 차이도 계산해줘.
05자동으로 붙는 공공데이터
주소를 넣으면 이 소스들이 조회돼 본문 근거가 됩니다
IM 스튜디오 공통 스코프
im-studio주소 기반 23종전역 16종건축물대장층별개요전유부건물 입점현황공시가격 추이주변시설토지이용계획브이월드(지목·공시지가·규제저촉)필지 점유자공장등록공동주택 단지(K-apt)공동주택 관리비실거래가전월세 실거래가미분양주택현황토지·임야 특성건물 에너지사용량상권정보개발정보재개발·재건축택지개발도시재생네이버 부동산한국은행 금리부동산원 임대동향전자공시 DART주식시세거시지표뉴스 검색검색 트렌드지가변동률연체율부실채권비율거래량온비드 공매주택가격지수사업자 상태DART 재무제표해외 지표
회색은 주소로 조회되는 소스, 파란색은 주소와 무관하게 붙는 시장·금리 지표입니다. 자산유형마다 조회 대상이 다른 이유는 불필요한 호출이 본문을 흐리기 때문입니다.
06무엇이 나오나
약 20쪽 · 생성 약 90초 · 문서 7종
- IM 표지 & 시설 개요주거·생활숙박 종합 요약
- 임대 수익률 분석세대별·타입별 임대료 수익
- 주거 규제 분석생활숙박·도시형 생활주택 규제
- 임차 구조 & 현황표임차인·보증금·월세 현황
- 운영 수익 시뮬레이션직접·위탁 운영 비교
- 리모델링 시나리오투자비·임대료 상승 분석
- 출구전략 로드맵매각·분양 전환·리츠 편입 옵션
쪽수와 소요시간은 제품 카탈로그에 정의된 값이며 실측 통계가 아닙니다.
07따라오는 부속서류
공통 5종 + 자산특화 5종
⚖️
권리분석 보고서법적 리스크 (등기, 근저당, 분쟁)
📊
AI 가치평가 / DCF가치 + 미래 현금흐름 분석
🚀
출구전략 분석매각 타이밍, 구조, 시나리오
🔍
DD 요약전반적 실사 종합
🏪
임차인 분석표임차인별 계약 만료일, 보증금, 월임대료, 업종
👤
임차인 프로파일연령·직업·체류기간 분포. 신용·임차 안정성 평가
📆
공실 이력·관리비호별 공실 이력·평균 공실기간. 관리비 부담률
🛡️
HUG·SGI 보증 현황전세보증·임대보증보험 가입 현황. 미가입 리스크
⚖️
임대차보호법 리스크계약갱신청구권·임대료 상한·전월세전환율 분석
💱
전월세 시세 비교인근 동일 평형 전·월세 시세. 전월세전환율 트렌드
08어떻게 읽나
숫자가 나왔을 때 실제로 봐야 하는 지점
전세가율80%를 넘으면 역전세 위험 구간이다. 보증금 반환 재원 계획을 반드시 붙여야 한다.
보증금 총액매매가에서 보증금을 뺀 금액이 실제 인수 자금이다. 이 숫자로 협상한다.
운영비 비율관리·수선·공실 손실을 합쳐 임대수입의 20%를 넘으면 수익 구조를 다시 봐야 한다.
09어떻게 응용하나
다른 카드와 이어 붙이는 방법
- 원룸 구조면 「다가구·원룸건물」로 호실별 롤업을 정밀하게 만든다
- 매수인 관점이면 「주거형 매입분석」으로 세후 수익률을 산출
10주의할 점
이 카드에서 자주 나오는 실수
- 임대사업자 등록 의무(임대료 증액 제한 등)가 승계되는지 반드시 확인
- 보증금이 은행 대출보다 선순위가 되는 구조를 놓치면 매수인이 크게 반발한다
11어떤 엔진을 쓸까
상황이 바뀌면 정답도 바뀝니다
| 자료가 갖춰졌을 때등기부·계약서·재무자료를 첨부할 수 있는 경우 | XWise ProPRO Claude Sonnet · 병렬 섹션 · 1~2분 |
|---|---|
| 주소·최소 정보만공공데이터 자동 수집에 의존하는 경우 | XWise AutoAUTO Claude Tool Use · 에이전틱 · 2~3분 |
| 빠른 초안이 필요미팅 전 방향만 빠르게 잡을 때 | XWise Basic Claude Sonnet · 단일 스트림 · 약 1분 |
| 기관 제출 · 최종본오판 비용이 큰 자리에 내는 자료 | XWise MaxMAX Gemini + GPT-4o + Claude · 교차검증 · 2~3분 |
실거래·전세 시세가 자동 조회돼 주소 기반 수집이 잘 작동한다.
12활용 시나리오
예시 · 실제 고객 사례 아님
아래 세 가지는 이해를 돕기 위해 구성한 예시입니다. 실제 고객 사례가 아니며, 실사용 후기를 싣으려면 사용자 동의와 실측 데이터가 필요합니다.
- 상황
- 펀드 내부 수익률 기준으로 자산을 검토하는데 운영비를 임대수입의 10%로 일괄 가정해 왔다. 실제 관리 실적과 맞는지 검증한 적이 없었다.
- 상황
- 매수인이 계약 직전에 임대사업자 등록 의무 승계를 알고 계약을 미뤘다. 임대료 증액 제한이 있다는 사실을 사전에 설명하지 않았던 것이 문제였다.
13같은 계열 카드
주거전문 카테고리