- 상황
- 경쟁 물건보다 분양면적 단가가 높아 문의가 적었다. 실제로는 전용률이 높아 쓸 수 있는 면적이 넓은데 그 점이 자료에 드러나지 않았다.
오피스텔·도생
주거용·업무용 과세 분기까지 짚는 준주택 매각 IM
전용률과 관리비 구조, 주거용 전입 여부에 따른 주택 수 산입 분기를 나눠 임대수익률을 산출합니다.
이 문서세트 만들기 →01어디에 쓰나
이 카드를 꺼내야 하는 상황
쓰는 상황
오피스텔·도시형생활주택을 통매각하거나 임대 구조를 설명할 때. 과세 분기가 가격을 바꾸는 자산.
주로 쓰는 사람
- 오피스텔 통매각을 진행하는 시행사
- 준주택 임대사업자
- 수익형 매입을 검토하는 개인 투자자
02어떤 모드로 시작할까
같은 카드도 입력 방식에 따라 걸리는 시간과 정확도가 달라집니다
💬대화형 제작대화하듯 입력 · 약 1분
📋단계별 입력9단계 폼 · 공공 API 자동조회이 카드 권장
📎문서 업로드계약서·등기부에서 AI 추출
주거용·업무용 사용 현황을 명시적으로 골라야 과세 서술이 갈린다.
03무엇을 넣나
입력이 부실하면 결과도 일반론이 됩니다
필수 입력건물/호실 소재지 · 호실 수(또는 구분 호실) · 전용면적 — 필수
있으면 좋은 항목전용률·주거용/업무용 사용 실태·전입 여부·주택 수 산입·관리비 구조·공실률·임대수익률·부가세 환급 이력·상업지 여부
권장 첨부파일첨부: 임대차계약서, 관리비 명세, 등기부등본, 건축물대장
자동 반영필요 소재지·호실 수·전용면적 · 권장 관리비 명세·임대차계약서
입력 예시
강남구 역삼동 오피스텔 1개 층 8호실, 전용 24㎡, 보증금 1천/월 95만, 전용률 48%, 매도 28억. 준주택 매각 IM 작성.
04프롬프트 연습 10선
난이도가 올라갈수록 AI에게 맡기는 판단이 줄고 사용자가 지정하는 것이 늘어납니다
- 기초01
강남 오피스텔 통매각 IM 작성해줘. 오피스텔에서 분양면적과 전용면적 차이가 왜 중요한지 설명해줘.
- 기초02
판교 도시형생활주택 28호실. 자료 만들어줘. 도생이 아파트와 규제상 어떻게 다른지도 짚어줘.
- 기초03
부천 오피스텔, 주거용 임차 다수. IM 부탁해. 주거용 사용이 매수인 세부담에 어떤 영향을 주는지 설명해줘.
- 중급04
강남 오피스텔 34호실, 분양면적 45㎡·전용 22㎡(전용률 49%), 월세 합계 2,100만원. 전용면적 기준 단가와 분양면적 기준 단가를 둘 다 제시하고, 인근 시세와 비교할 때 어느 기준을 써야 하는지 알려줘.
- 중급05
판교 도생 28호실. 관리비 수준이 실질 임대수익률을 얼마나 낮추는지 계산해서 반영하고, 인근 유사 물건 관리비와도 비교해줘.
- 중급06
부천 오피스텔. 주거용·업무용 구분에 따라 매수인 세부담이 달라지는 구조를 단정하지 말고 조건부로 설명하고, 판단 기준이 무엇인지도 적어줘.
- 중급07
인천 오피스텔. 바닥난방 설치 여부가 주거용 판단의 실무 기준이 되는 점을 반영하고, 현재 상태가 어느 쪽으로 해석될지도 적어줘.
- 고급08
강남 오피스텔 34호실. 관리비 명세와 임대차계약서를 첨부한다. 주거용 전입 세대 비율을 확인해 매수인이 다주택자가 될 위험을 정량화하고, 업무용 전환 시 필요한 조치와 그때의 수익률 변화를 비교해줘. 전환에 임차인 동의가 필요한지도 확인해줘.
- 고급09
판교 도생. 준주택 규제와 주택 규제 중 어느 쪽이 적용되는지 항목별로 정리하고, 규제 변경 시 가치에 미치는 영향을 시나리오로 제시해줘. 최근 규제 변화 방향도 함께 짚어줘.
- 고급10
부천 오피스텔. 통매각과 호실별 개별 매각의 총 회수액·소요기간·중개비용을 비교하고, 통매각 할인율의 손익분기점을 산출해줘. 개별 매각 시 남는 호실이 생기는 위험도 반영해줘.
05자동으로 붙는 공공데이터
주소를 넣으면 이 소스들이 조회돼 본문 근거가 됩니다
IM 스튜디오 공통 스코프
im-studio주소 기반 23종전역 16종건축물대장층별개요전유부건물 입점현황공시가격 추이주변시설토지이용계획브이월드(지목·공시지가·규제저촉)필지 점유자공장등록공동주택 단지(K-apt)공동주택 관리비실거래가전월세 실거래가미분양주택현황토지·임야 특성건물 에너지사용량상권정보개발정보재개발·재건축택지개발도시재생네이버 부동산한국은행 금리부동산원 임대동향전자공시 DART주식시세거시지표뉴스 검색검색 트렌드지가변동률연체율부실채권비율거래량온비드 공매주택가격지수사업자 상태DART 재무제표해외 지표
회색은 주소로 조회되는 소스, 파란색은 주소와 무관하게 붙는 시장·금리 지표입니다. 자산유형마다 조회 대상이 다른 이유는 불필요한 호출이 본문을 흐리기 때문입니다.
06무엇이 나오나
약 16쪽 · 생성 약 80초 · 문서 8종
- IM 표지 & Executive Summary임대수익률·전용률 요약
- 건물·호실 개요오피스텔/도생 구분·전용면적
- 전용률 및 공용부 구조계약면적 대비 실사용 면적
- 사용 실태 분석주거용/업무용·전입 여부
- 과세 분기 판정 구조주택 수 산입 판정 요소 정리
- 임대 현황 및 수익률보증금·월세·표면수익률
- 권역 준주택 공급·수요경쟁 공급·배후 수요
- 매각 조건 & 거래 구조희망가·부가세 승계·일정
쪽수와 소요시간은 제품 카탈로그에 정의된 값이며 실측 통계가 아닙니다.
07따라오는 부속서류
공통 5종 + 자산특화 6종
⚖️
권리분석 보고서법적 리스크 (등기, 근저당, 분쟁)
📊
AI 가치평가 / DCF가치 + 미래 현금흐름 분석
🚀
출구전략 분석매각 타이밍, 구조, 시나리오
🔍
DD 요약전반적 실사 종합
🏪
임차인 분석표임차인별 계약 만료일, 보증금, 월임대료, 업종
👤
임차인 프로파일연령·직업·체류기간 분포. 신용·임차 안정성 평가
📆
공실 이력·관리비호별 공실 이력·평균 공실기간. 관리비 부담률
🏙️
주변 시세 비교반경 1km 신축·기축 분양가·시세 비교 그래프
⚖️
임대차보호법 리스크계약갱신청구권·임대료 상한·전월세전환율 분석
🔄
용도변경 가능성건축법 시행령 기준 용도 변경 시뮬레이션. 인허가 난이도
🏢
주택 수 산입 판정준주택 주택 수 산입 여부를 가르는 판정 축(전입·등록·실사용·보유주택수) 정리
08어떻게 읽나
숫자가 나왔을 때 실제로 봐야 하는 지점
주거용·업무용 구분주거용으로 쓰면 주택 수에 산입돼 매수인의 세부담이 달라진다. 실제 사용 현황을 밝혀야 한다.
전용률오피스텔은 전용률이 50% 안팎으로 낮다. 분양면적 단가 비교는 착시를 만든다.
관리비 수준관리비가 높으면 실질 임대수익률이 눈에 보이는 것보다 낮다.
09어떻게 응용하나
다른 카드와 이어 붙이는 방법
- 임대 운영이 목적이면 「주거임대」로 전세·월세 구조를 비교
- 매수인 세후 수익률이 필요하면 「주거형 매입분석」을 함께 돌린다
10주의할 점
이 카드에서 자주 나오는 실수
- 주택 수 산입 여부를 단정적으로 쓰면 안 된다 — 매수인 상황에 따라 달라진다
- 바닥난방 설치 여부가 주거용 판단의 실무 기준이 되는 경우가 많다
11어떤 엔진을 쓸까
상황이 바뀌면 정답도 바뀝니다
| 자료가 갖춰졌을 때등기부·계약서·재무자료를 첨부할 수 있는 경우 | XWise ProPRO Claude Sonnet · 병렬 섹션 · 1~2분 |
|---|---|
| 주소·최소 정보만공공데이터 자동 수집에 의존하는 경우 | XWise AutoAUTO Claude Tool Use · 에이전틱 · 2~3분 |
| 빠른 초안이 필요미팅 전 방향만 빠르게 잡을 때 | XWise Basic Claude Sonnet · 단일 스트림 · 약 1분 |
| 기관 제출 · 최종본오판 비용이 큰 자리에 내는 자료 | XWise MaxMAX Gemini + GPT-4o + Claude · 교차검증 · 2~3분 |
실거래·관리비 데이터가 잘 잡혀 자동 수집 초안의 품질이 준수하다.
12활용 시나리오
예시 · 실제 고객 사례 아님
아래 세 가지는 이해를 돕기 위해 구성한 예시입니다. 실제 고객 사례가 아니며, 실사용 후기를 싣으려면 사용자 동의와 실측 데이터가 필요합니다.
- 상황
- 매수 후보가 다주택자 중과를 걱정해 검토를 접었다. 주거용 전입 비율이 얼마인지 우리도 몰라 답을 못 했다.
- 상황
- 오피스텔 후보 3곳을 표면수익률로 비교해 가장 높은 곳을 골랐다. 그런데 관리비가 물건마다 크게 다르다는 점은 확인하지 않았다.
13같은 계열 카드
주거전문 카테고리