- 상황
- 매도 가격을 총액으로 제시했는데 매수 후보들이 보증금을 어떻게 볼지에서 계산이 갈렸다. 어떤 곳은 부채로, 어떤 곳은 무시하고 제안해 비교가 안 됐다.
01어디에 쓰나
이 카드를 꺼내야 하는 상황
쓰는 상황
노인요양시설·실버타운·시니어 레지던스를 매각하거나 운영권을 이전할 때.
주로 쓰는 사람
- 요양시설 운영 법인
- 시니어 하우징 개발·투자자
- 복지 자산 전문 중개사
02어떤 모드로 시작할까
같은 카드도 입력 방식에 따라 걸리는 시간과 정확도가 달라집니다
💬대화형 제작대화하듯 입력 · 약 1분
📋단계별 입력9단계 폼 · 공공 API 자동조회
📎문서 업로드계약서·등기부에서 AI 추출이 카드 권장
장기요양 인정현황통보서가 있어야 등급별 수가가 반영된다.
03무엇을 넣나
입력이 부실하면 결과도 일반론이 됩니다
필수 입력시설 소재지 · 시설 종류 · 정원 — 필수
있으면 좋은 항목입주율·장기요양등급 현황·운영사·수가 구조·시설 규모·연매출
권장 첨부파일첨부: 사업허가증, 장기요양기관 지정서, 재무제표, 운영위탁계약서
자동 반영필요 소재지·시설 종류·정원 · 권장 장기요양기관 지정서·재무제표
입력 예시
성남시 노인요양시설 120실, 입주율 94%, 장기요양 1~4등급, 연매출 38억, 매도 280억. 시니어 IM 작성.
04프롬프트 연습 10선
난이도가 올라갈수록 AI에게 맡기는 판단이 줄고 사용자가 지정하는 것이 늘어납니다
- 기초01
용인 요양시설 매각 IM 작성해줘. 이런 시설의 매출이 어떻게 결정되는지 구조부터 설명해줘.
- 기초02
고양 실버타운, 정원 220명. 자료 만들어줘. 입주 보증금이 있다면 그게 자산인지 부채인지도 짚어줘.
- 기초03
청주 노인요양원, 장기요양기관 지정. IM 부탁해. 지정이 매수인에게 자동으로 넘어가는지 확인해줘.
- 중급04
용인 요양시설, 정원 180명, 가동률 93%, 3등급 이상 비중 68%. 등급 믹스 기준으로 매출을 추정하고, 가동률이 85%로 떨어지면 손익이 어떻게 되는지도 계산해줘.
- 중급05
고양 실버타운. 입주 보증금이 반환 의무가 있는 부채임을 명시하고 매매가에서 차감해 실질 인수가를 계산해줘. 반환 청구가 몰릴 경우의 유동성도 짚어줘.
- 중급06
청주 요양원. 법정 인력 기준 충족 여부를 확인해 지정 취소 리스크를 서술하고, 미달 시 보강 비용이 NOI에 미치는 영향도 계산해줘.
- 중급07
천안 노인복지주택. 매수인이 자격 요건을 갖추지 못하면 지정 승계가 안 되는 점을 명시하고, 그 경우 가능한 대안 구조도 제시해줘.
- 고급08
용인 요양시설. 장기요양기관 지정서·재무제표·인정현황통보서를 첨부한다. 등급별 수가를 실제 통보서 기준으로 반영해 매출을 재계산하고, 가동률 85% 시나리오에서의 손익분기를 산출해줘. 매도인이 제시한 매출과 재계산 결과의 차이도 명시해줘.
- 고급09
고양 실버타운. 입주 대기자 명단과 회전율을 반영해 향후 3년 가동률을 추정하고, 보증금 반환 청구가 집중될 경우의 유동성 위험을 시나리오로 제시해줘. 반환 재원을 확보하는 방안도 함께 적어줘.
- 고급10
청주 요양원. 의료 기능이 강한 부분과 요양 기능 부분을 분리해 각각 헬스케어 관점·시니어 관점으로 평가하고, 어느 쪽 매수인에게 더 높은 가격을 받을지 비교해줘. 각 관점에서 요구되는 실사 자료 차이도 정리해줘.
05자동으로 붙는 공공데이터
주소를 넣으면 이 소스들이 조회돼 본문 근거가 됩니다
IM 스튜디오 공통 스코프
im-studio주소 기반 23종전역 16종건축물대장층별개요전유부건물 입점현황공시가격 추이주변시설토지이용계획브이월드(지목·공시지가·규제저촉)필지 점유자공장등록공동주택 단지(K-apt)공동주택 관리비실거래가전월세 실거래가미분양주택현황토지·임야 특성건물 에너지사용량상권정보개발정보재개발·재건축택지개발도시재생네이버 부동산한국은행 금리부동산원 임대동향전자공시 DART주식시세거시지표뉴스 검색검색 트렌드지가변동률연체율부실채권비율거래량온비드 공매주택가격지수사업자 상태DART 재무제표해외 지표
회색은 주소로 조회되는 소스, 파란색은 주소와 무관하게 붙는 시장·금리 지표입니다. 자산유형마다 조회 대상이 다른 이유는 불필요한 호출이 본문을 흐리기 때문입니다.
06무엇이 나오나
약 24쪽 · 생성 약 110초 · 문서 7종
- IM 표지 & 시설 개요시니어하우징 종합 요약
- 입주 현황 & 운영 데이터입주율·대기·퇴소 현황
- 요양 등급별 서비스 구조서비스 유형·단가 분석
- 운영비 & 수익 분석인건비·관리비·수익 구조
- 복지 서비스 현황표프로그램·시설·인력 현황
- 법인 구조 & 허가 현황사업자·시설·의료기관 인가
- 투자 수익 시뮬레이션보유·임대·매각 시나리오
쪽수와 소요시간은 제품 카탈로그에 정의된 값이며 실측 통계가 아닙니다.
07따라오는 부속서류
공통 5종 + 자산특화 5종
⚖️
권리분석 보고서법적 리스크 (등기, 근저당, 분쟁)
📊
AI 가치평가 / DCF가치 + 미래 현금흐름 분석
🚀
출구전략 분석매각 타이밍, 구조, 시나리오
🔍
DD 요약전반적 실사 종합
🏪
임차인 분석표임차인별 계약 만료일, 보증금, 월임대료, 업종
📜
노인복지시설 인허가노인복지법 인허가. 시설 등급(A·B·C)
🏥
케어레벨별 수요·공급경증/중증/요양 케어 수요. 권역 수급률
🩺
의료 연계 서비스인근 종합병원 연계. 응급 이송
🏛️
운영사 평가운영사 실적·평가. 위탁 vs 자체
📋
입주 대기 수요대기자·평균 대기기간. 분양 예약률
08어떻게 읽나
숫자가 나왔을 때 실제로 봐야 하는 지점
장기요양 등급 구성등급별 수가가 달라 정원이 같아도 매출이 다르다. 등급 믹스가 곧 수익 구조다.
가동률요양시설은 가동률 90% 이상이 표준이다. 80% 미만이면 운영 문제를 먼저 본다.
인력 기준법정 인력 기준 미달은 지정 취소 사유다. 인건비 절감이 곧 리스크가 되는 구조.
09어떻게 응용하나
다른 카드와 이어 붙이는 방법
- 의료 기능이 강하면 「헬스케어」로 수가·개설 허가 부분을 분리 분석
- 분양형이면 「생활숙박시설」의 용도 리스크 서술을 참고
10주의할 점
이 카드에서 자주 나오는 실수
- 기관 지정은 승계가 자동이 아니다 — 매수인 자격 요건을 먼저 확인
- 보증금형 실버타운은 반환 의무가 부채다. 매매가에서 차감해야 한다
11어떤 엔진을 쓸까
상황이 바뀌면 정답도 바뀝니다
| 자료가 갖춰졌을 때등기부·계약서·재무자료를 첨부할 수 있는 경우 | XWise MaxMAX Gemini + GPT-4o + Claude · 교차검증 · 2~3분 |
|---|---|
| 주소·최소 정보만공공데이터 자동 수집에 의존하는 경우 | XWise AutoAUTO Claude Tool Use · 에이전틱 · 2~3분 |
| 빠른 초안이 필요미팅 전 방향만 빠르게 잡을 때 | XWise ProPRO Claude Sonnet · 병렬 섹션 · 1~2분 |
| 기관 제출 · 최종본오판 비용이 큰 자리에 내는 자료 | XWise Max+MAX+ Claude Opus 4.7 설계 → Sonnet ×5 병렬 · 3~4분 |
수가·인력 규제 서술의 오류가 잦아 교차 확인을 권한다.
12활용 시나리오
예시 · 실제 고객 사례 아님
아래 세 가지는 이해를 돕기 위해 구성한 예시입니다. 실제 고객 사례가 아니며, 실사용 후기를 싣으려면 사용자 동의와 실측 데이터가 필요합니다.
- 상황
- 정원 180명 시설의 매출을 정원 기준으로 추정했다. 그런데 같은 정원의 다른 시설과 매출이 30% 넘게 차이 나 이유를 알 수 없었다.
- 상황
- 매수 문의는 오는데 거래가 안 됐다. 상담이 진행된 뒤에야 매수인이 지정 승계 자격을 못 갖췄다는 것이 드러나 무산되는 일이 반복됐다.
13같은 계열 카드
주거전문 카테고리