- 상황
- 잔여 62세대를 통매각하려 세대별 실거래 평균인 6.2억을 그대로 제시했다. 매수 후보들이 즉시 '통매각인데 왜 개별가냐'고 반박해 협상이 시작도 못 됐다.
아파트·주상복합
단지·동 단위 통매각과 리츠 편입을 겨냥한 아파트·주상복합 IM
세대 구성·실거래·전세가율·관리비 구조와 재건축 연한을 정리하고, 단지/동/세대 단위 매각 시나리오를 나눕니다.
이 문서세트 만들기 →01어디에 쓰나
이 카드를 꺼내야 하는 상황
쓰는 상황
아파트 단지·동·주상복합을 통매각하거나 리츠에 편입할 때. 세대 단위가 아니라 묶음 거래인 경우.
주로 쓰는 사람
- 단지 통매각을 진행하는 시행사·신탁사
- 주거 리츠 편입 검토팀
- 미분양 잔여세대를 정리하는 사업자
02어떤 모드로 시작할까
같은 카드도 입력 방식에 따라 걸리는 시간과 정확도가 달라집니다
💬대화형 제작대화하듯 입력 · 약 1분
📋단계별 입력9단계 폼 · 공공 API 자동조회이 카드 권장
📎문서 업로드계약서·등기부에서 AI 추출
단지명·세대수·매각 단위를 칸으로 고정해야 통매각 시나리오가 갈라진다.
03무엇을 넣나
입력이 부실하면 결과도 일반론이 됩니다
필수 입력단지/건물 소재지 · 세대 수(또는 매각 대상 호수) · 매각 단위(단지/동/세대) — 필수
있으면 좋은 항목타입별 세대 구성·최근 실거래·전세가율·관리비 구조·주차 대수·준공년도·재건축 연한·임대차 현황·리츠/기업형임대 적합성·주상복합 상가부 분리 여부
권장 첨부파일첨부: 관리비 명세, 임대차 현황표, 등기부등본, 건축물대장, 단지 배치도
자동 반영필요 단지명·세대수·매각 단위 · 자동 실거래·시세 · 권장 관리비 명세·임대차 현황
입력 예시
경기 수원 아파트 1개 동 84세대 통매각, 준공 2011, 최근 실거래 6.8억, 전세가율 62%, 임대 운영 중, 매도 520억. 통매각 IM 작성.
04프롬프트 연습 10선
난이도가 올라갈수록 AI에게 맡기는 판단이 줄고 사용자가 지정하는 것이 늘어납니다
- 기초01
동탄 아파트 단지 통매각 IM 작성해줘. 통매각과 개별 매각이 가격에서 어떻게 다른지 먼저 설명해줘.
- 기초02
인천 주상복합 1개 동, 84세대. 자료 만들어줘. 동 단위 매각이면 매수인 후보가 어떻게 좁아지는지도 짚어줘.
- 기초03
수원 아파트 잔여 32세대 통매각. IM 부탁해. 잔여 물량이라는 점이 협상에 어떤 영향을 주는지 적어줘.
- 중급04
동탄 ○○아파트, 480세대 중 잔여 62세대, 전용 84㎡, 최근 실거래 6.2억, 통매각 희망 5.6억/세대. 할인율을 계산하고 그 할인이 합리적인 수준인지 근거와 함께 판정해줘.
- 중급05
인천 주상복합 1개 동. 관리비 체납과 장기수선충당금 적립 상태를 인수 부담으로 반영하고, 그 금액이 실질 매입가를 얼마나 올리는지 계산해줘.
- 중급06
수원 아파트, 준공 28년차. 사용가치가 아니라 재건축 개발가치 관점으로 평가 축을 옮기고, 두 관점의 가치를 각각 산출해 비교해줘.
- 중급07
천안 아파트 단지. 세대별 실거래 평균을 통매각가로 쓰지 말고 통매각 할인의 근거를 별도로 제시해줘. 근거는 소요기간·중개비용·공실 위험으로 나눠서.
- 고급08
동탄 아파트 잔여 62세대. 관리비 명세와 임대차 현황을 첨부한다. 통매각·동 단위·세대 단위 세 가지 매각 시나리오의 총 회수액과 소요기간을 비교하고, 매도인이 6개월 내 현금화가 필요하다는 전제에서 최적안을 결론지어줘. 각 시나리오의 실행 가능성도 평가해줘.
- 고급09
인천 주상복합. 리츠 편입을 전제로 NAV 기준 편입 가능 가격을 역산하고, 그 가격이 통매각 희망가와 얼마나 차이 나는지 제시해줘. 차이를 좁힐 방법도 함께 제안해줘.
- 고급10
수원 아파트. 재건축 추진 단계별(안전진단·조합설립·사업시행인가)로 가치가 어떻게 달라지는지 단계별 프리미엄을 추정하고, 지금 매각과 단계 진행 후 매각의 기대값을 비교해줘. 각 단계 도달 확률과 소요기간도 반영해줘.
05자동으로 붙는 공공데이터
주소를 넣으면 이 소스들이 조회돼 본문 근거가 됩니다
IM 스튜디오 공통 스코프
im-studio주소 기반 23종전역 16종건축물대장층별개요전유부건물 입점현황공시가격 추이주변시설토지이용계획브이월드(지목·공시지가·규제저촉)필지 점유자공장등록공동주택 단지(K-apt)공동주택 관리비실거래가전월세 실거래가미분양주택현황토지·임야 특성건물 에너지사용량상권정보개발정보재개발·재건축택지개발도시재생네이버 부동산한국은행 금리부동산원 임대동향전자공시 DART주식시세거시지표뉴스 검색검색 트렌드지가변동률연체율부실채권비율거래량온비드 공매주택가격지수사업자 상태DART 재무제표해외 지표
회색은 주소로 조회되는 소스, 파란색은 주소와 무관하게 붙는 시장·금리 지표입니다. 자산유형마다 조회 대상이 다른 이유는 불필요한 호출이 본문을 흐리기 때문입니다.
06무엇이 나오나
약 18쪽 · 생성 약 90초 · 문서 8종
- IM 표지 & Executive Summary매각 단위·핵심 지표 요약
- 단지·건물 개요준공·규모·배치·주차 현황
- 타입별 세대 구성표전용면적·세대수·비율
- 실거래·시세 분석최근 실거래·전세가율 추이
- 임대 현황 및 NOI임대수입·운영비·순영업소득
- 재건축 연한·정비사업 검토준공 경과·구역 지정 여부
- 매수자 적합성 분석리츠 편입·기업형 임대·개별 분양 비교
- 매각 조건 & 거래 구조희망가·거래방식·일정
쪽수와 소요시간은 제품 카탈로그에 정의된 값이며 실측 통계가 아닙니다.
07따라오는 부속서류
공통 5종 + 자산특화 5종
⚖️
권리분석 보고서법적 리스크 (등기, 근저당, 분쟁)
📊
AI 가치평가 / DCF가치 + 미래 현금흐름 분석
🚀
출구전략 분석매각 타이밍, 구조, 시나리오
🔍
DD 요약전반적 실사 종합
🏪
임차인 분석표임차인별 계약 만료일, 보증금, 월임대료, 업종
🏙️
주변 시세 비교반경 1km 신축·기축 분양가·시세 비교 그래프
💱
전월세 시세 비교인근 동일 평형 전·월세 시세. 전월세전환율 트렌드
👤
임차인 프로파일연령·직업·체류기간 분포. 신용·임차 안정성 평가
📆
공실 이력·관리비호별 공실 이력·평균 공실기간. 관리비 부담률
🏗️
재개발·재건축 구역정비구역 지정·해제 이력 및 일정. 인근 정비사업 영향
08어떻게 읽나
숫자가 나왔을 때 실제로 봐야 하는 지점
매각 단위단지·동·세대 중 무엇으로 파는지가 가격과 매수인 풀을 완전히 바꾼다. 먼저 확정할 것.
실거래 대비 제안가통매각은 개별 실거래보다 할인되는 것이 정상이다. 할인율의 근거를 준비해야 한다.
재건축 연한준공 30년이 가까우면 사용가치가 아니라 개발가치로 평가 축이 옮겨간다.
09어떻게 응용하나
다른 카드와 이어 붙이는 방법
- 재건축 가치가 크면 「재건축·재개발」로 권리가액·비례율을 산출
- 임대 운영이 목적이면 「주거임대」로 운영 구조를 붙인다
10주의할 점
이 카드에서 자주 나오는 실수
- 관리비 체납·장기수선충당금 적립 상태가 인수 부담으로 넘어온다
- 세대별 실거래 평균을 통매각가로 쓰면 매수인이 즉시 반박한다
11어떤 엔진을 쓸까
상황이 바뀌면 정답도 바뀝니다
| 자료가 갖춰졌을 때등기부·계약서·재무자료를 첨부할 수 있는 경우 | XWise ProPRO Claude Sonnet · 병렬 섹션 · 1~2분 |
|---|---|
| 주소·최소 정보만공공데이터 자동 수집에 의존하는 경우 | XWise AutoAUTO Claude Tool Use · 에이전틱 · 2~3분 |
| 빠른 초안이 필요미팅 전 방향만 빠르게 잡을 때 | XWise Basic Claude Sonnet · 단일 스트림 · 약 1분 |
| 기관 제출 · 최종본오판 비용이 큰 자리에 내는 자료 | XWise MaxMAX Gemini + GPT-4o + Claude · 교차검증 · 2~3분 |
실거래·시세 데이터가 가장 촘촘한 자산군이라 주소만으로도 근거가 채워진다.
12활용 시나리오
예시 · 실제 고객 사례 아님
아래 세 가지는 이해를 돕기 위해 구성한 예시입니다. 실제 고객 사례가 아니며, 실사용 후기를 싣으려면 사용자 동의와 실측 데이터가 필요합니다.
- 상황
- 통매각 희망가와 우리가 낼 수 있는 가격이 벌어져 논의가 겉돌았다. 상대는 왜 더 못 주냐고 하고 우리는 설명할 자료가 없었다.
- 상황
- 인수 검토를 마치고 가격을 제시했는데 실사에서 관리비 체납과 장기수선충당금 미적립이 드러났다. 인수 부담이 늘어 가격을 재협상해야 했다.
13같은 계열 카드
주거전문 카테고리