- 상황
- 22호실 건물을 맡았는데 계약서를 엑셀로 옮기는 데만 이틀이 걸렸다. 옮기는 과정에서 두 호실의 보증금을 잘못 입력해 자료를 다시 만들어야 했다.
다가구·원룸건물
방수·보증금 총액·역전세까지 계산하는 원룸건물 매각 IM
호실별 보증금/월세를 롤업하고, 전입세대열람 기반 대항력과 융자 대비 보증금 총액을 함께 제시합니다.
이 문서세트 만들기 →01어디에 쓰나
이 카드를 꺼내야 하는 상황
쓰는 상황
다가구·원룸 건물을 매각할 때. 호실이 많아 보증금 총액과 대항력 판단이 핵심인 자산.
주로 쓰는 사람
- 원룸 건물 전문 중개사
- 다가구 건물 소유자
- 임대수익형 매입을 검토하는 투자자
02어떤 모드로 시작할까
같은 카드도 입력 방식에 따라 걸리는 시간과 정확도가 달라집니다
💬대화형 제작대화하듯 입력 · 약 1분
📋단계별 입력9단계 폼 · 공공 API 자동조회
📎문서 업로드계약서·등기부에서 AI 추출이 카드 권장
호실이 많아 손입력은 누락이 난다. 계약서 일괄 업로드가 정답이다.
03무엇을 넣나
입력이 부실하면 결과도 일반론이 됩니다
필수 입력건물 소재지 · 총 호실 수 · 호실별 보증금/월세 — 필수
있으면 좋은 항목방 구성(원룸/투룸)·보증금 총액·융자 잔액·공실 호실·전입세대 현황·다가구/다세대 구분·주차 대수·준공년도·매도희망가
권장 첨부파일첨부: 임대차계약서 전체, 전입세대열람원, 등기부등본, 건축물대장
자동 반영필요 소재지·총 호실 수·보증금/월세 · 권장 임대차계약서 전체·전입세대열람원
입력 예시
서울 관악구 신림동 원룸건물, 지상 4층 16호실, 보증금 총 4.8억·월세 780만, 융자 6억, 공실 1호, 매도 21억. 다가구 매각 IM 작성.
04프롬프트 연습 10선
난이도가 올라갈수록 AI에게 맡기는 판단이 줄고 사용자가 지정하는 것이 늘어납니다
- 기초01
신림동 원룸건물 매각 IM 작성해줘. 원룸건물에서 매수인이 가장 신경 쓰는 숫자가 뭔지도 알려줘.
- 기초02
관악구 다가구 18호실. 자료 만들어줘. 다가구와 다세대가 어떻게 다른지도 설명해줘.
- 기초03
수원 원룸건물, 월세 수입 720만원. IM 부탁해. 월세만으로 수익률을 계산하면 뭐가 빠지는지 짚어줘.
- 중급04
신림동 원룸건물 22호실, 보증금 총액 6.6억, 월세 합계 880만원, 융자 12억, 매도 26억. 보증금+융자가 매매가에서 차지하는 비중을 계산하고, 그 수준이 위험한지 판정해줘.
- 중급05
관악구 다가구 18호실. 층·향별 임대료 편차를 표로 만들고, 평균 임대료로 계산한 수익률이 왜 과대평가인지 설명해줘.
- 중급06
수원 원룸건물. 전입세대열람 기준으로 대항력 있는 임차인 수를 확인해 매수인 인수 위험을 계산하고, 확인이 안 된 호실은 미확인으로 표시해줘.
- 중급07
인천 다가구. 다가구는 호실별 분리 등기가 안 된다는 점을 명시해 세대 분양 전제를 배제하고, 통매각만 가능한 구조임을 자료에 반영해줘.
- 고급08
신림동 원룸건물. 임대차계약서 전체와 전입세대열람원을 첨부한다. 호실별 보증금·월세를 롤업해 보증금 총액과 융자 합계가 매매가에서 차지하는 비중을 산출하고, 전세 시세 10% 하락 시 반환 부족액을 계산해줘. 부족액 조달 방안도 함께 제시해줘.
- 고급09
관악구 다가구. 불법 방 쪼개기 여부를 건축물대장과 현황 호실 수 대조로 점검하고, 해당 시 대출·매각에 미치는 영향을 나눠서 서술해줘. 원상복구 비용도 추정해줘.
- 고급10
수원 원룸건물. 노후 건물이다. 리모델링 후 임대료 상승 시나리오와 현 상태 매각을 비교하되, 공사 중 공실 손실과 명도 비용까지 반영해줘. 호실을 나눠 순차 공사하는 경우와 한 번에 비우는 경우도 비교해줘.
05자동으로 붙는 공공데이터
주소를 넣으면 이 소스들이 조회돼 본문 근거가 됩니다
IM 스튜디오 공통 스코프
im-studio주소 기반 23종전역 16종건축물대장층별개요전유부건물 입점현황공시가격 추이주변시설토지이용계획브이월드(지목·공시지가·규제저촉)필지 점유자공장등록공동주택 단지(K-apt)공동주택 관리비실거래가전월세 실거래가미분양주택현황토지·임야 특성건물 에너지사용량상권정보개발정보재개발·재건축택지개발도시재생네이버 부동산한국은행 금리부동산원 임대동향전자공시 DART주식시세거시지표뉴스 검색검색 트렌드지가변동률연체율부실채권비율거래량온비드 공매주택가격지수사업자 상태DART 재무제표해외 지표
회색은 주소로 조회되는 소스, 파란색은 주소와 무관하게 붙는 시장·금리 지표입니다. 자산유형마다 조회 대상이 다른 이유는 불필요한 호출이 본문을 흐리기 때문입니다.
06무엇이 나오나
약 16쪽 · 생성 약 80초 · 문서 8종
- IM 표지 & Executive Summary실수익률·안전마진 요약
- 건물 개요다가구/다세대 구분·층수·준공
- 호실별 임대 현황표보증금·월세·계약만료일
- 보증금 총액 및 안전마진융자 대비 깡통 위험 판정
- 전입세대 대항력 분석인수 대상 임차인 식별
- 권역 원룸 임대시장경쟁 물건·공실률·시세
- 리모델링·용도 개선 여지수익 개선 시나리오
- 매각 조건 & 거래 구조희망가·승계 조건·일정
쪽수와 소요시간은 제품 카탈로그에 정의된 값이며 실측 통계가 아닙니다.
07따라오는 부속서류
공통 5종 + 자산특화 6종
⚖️
권리분석 보고서법적 리스크 (등기, 근저당, 분쟁)
📊
AI 가치평가 / DCF가치 + 미래 현금흐름 분석
🚀
출구전략 분석매각 타이밍, 구조, 시나리오
🔍
DD 요약전반적 실사 종합
🏪
임차인 분석표임차인별 계약 만료일, 보증금, 월임대료, 업종
👤
임차인 프로파일연령·직업·체류기간 분포. 신용·임차 안정성 평가
📆
공실 이력·관리비호별 공실 이력·평균 공실기간. 관리비 부담률
⚖️
임대차보호법 리스크계약갱신청구권·임대료 상한·전월세전환율 분석
🛡️
HUG·SGI 보증 현황전세보증·임대보증보험 가입 현황. 미가입 리스크
💱
전월세 시세 비교인근 동일 평형 전·월세 시세. 전월세전환율 트렌드
🛟
보증금 안전마진보증금·선순위 융자 대비 매매가 안전마진, 전입세대 대항력 확인 필요 항목 정리
08어떻게 읽나
숫자가 나왔을 때 실제로 봐야 하는 지점
보증금 총액 vs 융자보증금+융자가 매매가의 80%를 넘으면 매수인 자금 부담이 아니라 반환 리스크 문제가 된다.
호실별 임대료 편차층·향별 편차가 크면 평균 임대료로 계산한 수익률은 과대평가다.
전입세대 현황대항력 있는 임차인 수가 곧 매수인이 떠안는 위험이다. 열람원 없이 판단하면 안 된다.
09어떻게 응용하나
다른 카드와 이어 붙이는 방법
- 「주거임대」로 임대사업 구조를 정리하면 매수인 유형이 넓어진다
- 노후 건물이면 「밸류애드 분석」으로 리모델링 후 임대료 상승 시나리오를 붙인다
10주의할 점
이 카드에서 자주 나오는 실수
- 다가구는 단독주택이라 호실별 분리 등기가 안 된다 — 세대 분양을 전제하면 안 된다
- 불법 방 쪼개기가 있으면 대출과 매각이 동시에 막힌다
11어떤 엔진을 쓸까
상황이 바뀌면 정답도 바뀝니다
| 자료가 갖춰졌을 때등기부·계약서·재무자료를 첨부할 수 있는 경우 | XWise ProPRO Claude Sonnet · 병렬 섹션 · 1~2분 |
|---|---|
| 주소·최소 정보만공공데이터 자동 수집에 의존하는 경우 | XWise AutoAUTO Claude Tool Use · 에이전틱 · 2~3분 |
| 빠른 초안이 필요미팅 전 방향만 빠르게 잡을 때 | XWise Basic Claude Sonnet · 단일 스트림 · 약 1분 |
| 기관 제출 · 최종본오판 비용이 큰 자리에 내는 자료 | XWise MaxMAX Gemini + GPT-4o + Claude · 교차검증 · 2~3분 |
임대차 자료가 있으면 호실별 롤업 품질이 크게 올라간다.
12활용 시나리오
예시 · 실제 고객 사례 아님
아래 세 가지는 이해를 돕기 위해 구성한 예시입니다. 실제 고객 사례가 아니며, 실사용 후기를 싣으려면 사용자 동의와 실측 데이터가 필요합니다.
- 상황
- 매도인이 제시한 평균 임대료로 계산한 수익률이 5.8%였다. 좋아 보여 계약을 진행하려 했지만 호실별 편차를 확인하지 않았다.
- 상황
- 매수인이 대항력 있는 임차인 때문에 가격을 깎겠다고 했다. 몇 세대가 대항력이 있는지, 그 부담이 얼마인지 몰라 반박도 수용도 못 했다.
13같은 계열 카드
주거전문 카테고리