- 상황
- 안정화 후 Cap Rate를 현재보다 0.3%p 낮게 잡아 매각가를 계산했다. 리모델링하면 등급이 올라가니 당연하다고 생각했다.
밸류애드 분석
stabilized NOI·매각 exit value·보유 IRR
현행 NOI→안정화 NOI, capex·공실 회복 시나리오, 안정화 후 Cap Rate를 분석합니다.
이 문서세트 만들기 →01어디에 쓰나
이 카드를 꺼내야 하는 상황
쓰는 상황
저평가·저효율 자산을 사서 리모델링·임대 재구성으로 가치를 올릴지 판단할 때.
주로 쓰는 사람
- 밸류애드 전략 투자자
- 리포지셔닝을 검토하는 자산운용역
- 노후 자산 매입을 검토하는 개발자
02어떤 모드로 시작할까
같은 카드도 입력 방식에 따라 걸리는 시간과 정확도가 달라집니다
💬대화형 제작대화하듯 입력 · 약 1분
📋단계별 입력9단계 폼 · 공공 API 자동조회이 카드 권장
📎문서 업로드계약서·등기부에서 AI 추출
현행 NOI와 목표 NOI, capex를 각각 받아야 증분이 계산된다.
03무엇을 넣나
입력이 부실하면 결과도 일반론이 됩니다
필수 입력자산 소재지 + 매입가 + 현행 임대수익 + 리노베이션 예산(capex) — 필수
있으면 좋은 항목현행 NOI→stabilized NOI·capex·공실 회복 시나리오·안정화 후 Cap Rate·매각 exit value·보유 IRR
권장 첨부파일첨부: 현황 임대차표·리노베이션 견적서·등기부등본·감정평가서
자동 반영필요 소재지·매입가·현행 임대·capex · 권장 임대차표·리노베이션 견적
입력 예시
서울 강남 노후 오피스 매입 120억, 현 NOI 4억(공실 25%), capex 18억 투입 후 NOI 8.5억 목표, 3년 후 매각. stabilized NOI·exit value·보유 IRR 분석.
04프롬프트 연습 10선
난이도가 올라갈수록 AI에게 맡기는 판단이 줄고 사용자가 지정하는 것이 늘어납니다
- 기초01
노후 건물 밸류애드 투자 검토해줘. 밸류애드가 안정화 자산 매입과 뭐가 다른지 먼저 설명해줘.
- 기초02
성수동 건물 32억, 현 NOI 1.4억. 분석 부탁해. 개선 여지가 있는지 판단하려면 뭐가 더 필요한지 알려줘.
- 기초03
공실 40% 오피스 매입 후 리포지셔닝 검토. 분석해줘. 높은 공실이 기회인지 위험인지도 판단해줘.
- 중급04
성수동 건물 32억, 현 NOI 1.4억, 리모델링 capex 6억, 안정화 후 목표 NOI 2.4억, 안정화 기간 18개월. capex 대비 NOI 증분 수익률을 계산하고, 그 값이 투자 기준을 넘는지 판정해줘.
- 중급05
강남 오피스. 임대료 인상 가정이 인근 시세 대비 현실적인지 검증해 반영하고, 시세를 넘는 가정이면 근거를 요구해줘.
- 중급06
판교 상가. 공사 기간 중 임대수입 공백과 명도 비용을 반드시 IRR에 반영하고, 반영 전후 차이도 명시해줘.
- 중급07
부천 건물. capex 대비 NOI 증분이 연 10%를 넘는지 판정해 안정화 자산 매입 대비 우위를 결론지어주고, 미달이면 어떤 조건이 바뀌어야 하는지도 적어줘.
- 고급08
성수동 건물. 임대차표와 리노베이션 견적을 첨부한다. 안정화 후 Cap Rate를 현재와 동일하게 두는 보수안과 0.3%p 낮추는 낙관안을 각각 적용해 매각가 차이를 제시하고, 낙관안의 근거가 충분한지 검증해줘. 근거가 약하면 그렇게 말해줘.
- 고급09
강남 오피스. 안정화 기간이 18개월에서 30개월로 늘어나는 경우의 자금비용 증가와 IRR 하락을 계산하고, 감내 가능한 최대 안정화 기간을 산출해줘. 기간이 늘어나는 흔한 원인도 정리해줘.
- 고급10
판교 상가. 리모델링 범위를 소규모(3억)·중규모(7억)·전면(15억) 세 안으로 나눠 각각의 NOI 증분과 IRR을 비교해 최적 투입 규모를 결론지어줘. 각 안의 공사 기간과 그동안의 손실도 반영해줘.
05자동으로 붙는 공공데이터
주소를 넣으면 이 소스들이 조회돼 본문 근거가 됩니다
이 카드 전용 스코프
valueadd-invest주소 기반 11종전역 3종필지 점유자공장등록토지이용계획토지·임야 특성브이월드(지목·공시지가·규제저촉)실거래가개발정보재개발·재건축택지개발도시재생주변시설지가변동률거시지표한국은행 금리
회색은 주소로 조회되는 소스, 파란색은 주소와 무관하게 붙는 시장·금리 지표입니다. 자산유형마다 조회 대상이 다른 이유는 불필요한 호출이 본문을 흐리기 때문입니다.
06무엇이 나오나
약 20쪽 · 생성 약 100초 · 문서 8종
- 투자 판단 요약Exit value·보유 IRR·결론
- 현황 NOI & 공실 진단현행 임대수익·공실 원인 분석
- Capex 계획 & 비용 분석리노베이션 예산·집행 일정
- 공실 회복 & 임대료 상승 시나리오리스업 가정·안정화 경로
- Stabilized NOI 산출안정화 순영업이익
- 안정화 Cap Rate & Exit Value매각 자본환원율·exit 가치
- 보유 IRR & Equity Multiple보유기간 수익률·투자배수
- 실행 리스크 체크공사 지연·임대 리스업 미달
쪽수와 소요시간은 제품 카탈로그에 정의된 값이며 실측 통계가 아닙니다.
07따라오는 부속서류
투자분석 계열
투자분석 10종은 부속서류 대상이 아닙니다. 매각용 IM이 아니라 매수 판단 자료라, 분석 결과 자체가 결론이고 뒤에 붙일 부속 문서를 전제하지 않습니다.
08어떻게 읽나
숫자가 나왔을 때 실제로 봐야 하는 지점
현행 NOI → 안정화 NOI이 증분이 전략의 전부다. 임대료 인상 가정이 시세 대비 현실적인지 반드시 검증.
Capex 대비 NOI 증분투입 대비 수익 증가가 연 10%를 못 넘으면 그냥 안정화 자산을 사는 게 낫다.
안정화 기간공사+임대까지 24개월을 넘으면 자금비용이 수익을 잠식한다.
09어떻게 응용하나
다른 카드와 이어 붙이는 방법
- 대상이 중소형 건물이면 「꼬마빌딩」으로 현황을 먼저 정리
- 안정화 후 매각이 목표면 「수익형 매입분석」으로 Exit 가정을 대조
10주의할 점
이 카드에서 자주 나오는 실수
- 안정화 후 Cap Rate를 현재보다 낮게(가치 상승) 잡는 가정은 근거가 필요하다 — 가장 흔한 낙관 편향
- 명도·공사 중 임대수입 공백을 빼먹으면 IRR이 크게 부풀려진다
11어떤 엔진을 쓸까
상황이 바뀌면 정답도 바뀝니다
| 자료가 갖춰졌을 때등기부·계약서·재무자료를 첨부할 수 있는 경우 | XWise ProPRO Claude Sonnet · 병렬 섹션 · 1~2분 |
|---|---|
| 주소·최소 정보만공공데이터 자동 수집에 의존하는 경우 | XWise AutoAUTO Claude Tool Use · 에이전틱 · 2~3분 |
| 빠른 초안이 필요미팅 전 방향만 빠르게 잡을 때 | XWise Basic Claude Sonnet · 단일 스트림 · 약 1분 |
| 기관 제출 · 최종본오판 비용이 큰 자리에 내는 자료 | XWise MaxMAX Gemini + GPT-4o + Claude · 교차검증 · 2~3분 |
시나리오 비교가 핵심이라 섹션을 나눠 쓰는 등급이 잘 맞는다.
12활용 시나리오
예시 · 실제 고객 사례 아님
아래 세 가지는 이해를 돕기 위해 구성한 예시입니다. 실제 고객 사례가 아니며, 실사용 후기를 싣으려면 사용자 동의와 실측 데이터가 필요합니다.
- 상황
- 리모델링 IRR을 계산하면서 공사 기간의 임대수입 공백을 넣지 않았다. 공사 중에도 일부 층은 임대가 유지될 거라 막연히 가정했다.
- 상황
- 리모델링 범위를 정하지 못해 견적만 세 번 받았다. 크게 할수록 임대료가 오른다는 것은 알겠는데 어디까지가 최적인지 판단 기준이 없었다.
13같은 계열 카드
투자분석 카테고리