- 상황
- 중개사가 비례율 108%를 확정처럼 말했다. 그 값으로 계산하면 분담금이 적어 매수가 매력적으로 보였다.
01어디에 쓰나
이 카드를 꺼내야 하는 상황
쓰는 상황
재건축·재개발 구역의 물건을 살지 결정할 때. 조합원 개인 관점의 분담금·수익 분석.
주로 쓰는 사람
- 정비사업 구역 투자자
- 입주권 매입을 검토하는 실수요자
- 조합원 물건을 중개하는 실무자
02어떤 모드로 시작할까
같은 카드도 입력 방식에 따라 걸리는 시간과 정확도가 달라집니다
💬대화형 제작대화하듯 입력 · 약 1분
📋단계별 입력9단계 폼 · 공공 API 자동조회이 카드 권장
📎문서 업로드계약서·등기부에서 AI 추출
종전자산 감정가와 사업 단계를 칸으로 고정해야 비례율 계산이 성립한다.
03무엇을 넣나
입력이 부실하면 결과도 일반론이 됩니다
필수 입력정비구역 + 종전자산 감정가(또는 매물가) + 사업 단계 — 필수
있으면 좋은 항목권리가액·비례율·조합원 분담금·일반분양가·관리처분 단계 리스크·예상 시세차익·입주권 프리미엄
권장 첨부파일첨부: 관리처분계획·감정평가서·조합 정관·분양 공고
자동 반영필요 정비구역·종전자산 감정가·사업 단계 · 권장 관리처분계획·감정평가서
입력 예시
서울 성북구 재개발 조합원 입주권, 종전자산 감정 5.5억, 비례율 105%, 추정 분담금 2.8억, 일반분양 전용84 12억. 권리가액·시세차익·IRR 분석.
04프롬프트 연습 10선
난이도가 올라갈수록 AI에게 맡기는 판단이 줄고 사용자가 지정하는 것이 늘어납니다
- 기초01
성남 재개발 구역 물건 매입 검토해줘. 정비사업 투자에서 수익이 어떻게 결정되는지 구조부터 알려줘.
- 기초02
부산 재건축 아파트, 종전자산 감정가 3.2억. 분석 부탁해. 감정가에서 무엇을 더 알아야 분담금이 나오는지 알려줘.
- 기초03
인천 정비구역 입주권 매입 검토. 분석해줘. 입주권 거래에서 먼저 확인해야 할 제한이 있는지도 짚어줘.
- 중급04
성남 재개발, 종전자산 감정가 3.2억, 비례율 추정 104%, 조합원 분양가 5.8억, 사업시행인가 단계. 권리가액과 분담금을 계산하고, 비례율이 추정치라는 점도 명시해줘.
- 중급05
부산 재건축. 관리처분 이전 단계이므로 숫자가 추정임을 명시하고, 단계별로 확실성이 어떻게 올라가는지도 설명해줘.
- 중급06
인천 정비구역. 공사비 상승이 비례율을 얼마나 끌어내리는지 민감도로 계산하고, 비례율 100% 아래로 떨어지는 공사비 수준도 산출해줘.
- 중급07
대구 재개발. 조합원 지위 양도 제한에 걸리는지 먼저 확인해 매수 가능 여부를 판정하고, 예외 조건이 있는지도 확인해줘.
- 고급08
성남 재개발. 관리처분계획과 감정평가서를 첨부한다. 비례율 95%/100%/110% 시나리오별 분담금과 입주 후 예상 시세를 계산해 세후 수익률을 비교하고, 손익분기 비례율을 산출해줘. 각 시나리오의 발생 가능성도 평가해줘.
- 고급09
부산 재건축. 사업 지연 12개월/24개월 시나리오에서 금융비용과 기회비용을 반영해 IRR 하락 폭을 계산하고, 지연을 감내할 수 있는 최대 기간을 제시해줘. 지연 확률도 과거 사례 기준으로 추정해줘.
- 고급10
인천 정비구역. 입주권 매입과 일반분양 청약 두 경로의 총투입금·리스크·예상 수익을 비교해, 자금 여력 5억이라는 제약에서 최적 선택을 결론지어줘. 청약 당첨 확률도 반영해줘.
05자동으로 붙는 공공데이터
주소를 넣으면 이 소스들이 조회돼 본문 근거가 됩니다
이 카드 전용 스코프
redevelop-invest주소 기반 11종전역 3종필지 점유자공장등록토지이용계획토지·임야 특성브이월드(지목·공시지가·규제저촉)실거래가개발정보재개발·재건축택지개발도시재생주변시설지가변동률거시지표한국은행 금리
회색은 주소로 조회되는 소스, 파란색은 주소와 무관하게 붙는 시장·금리 지표입니다. 자산유형마다 조회 대상이 다른 이유는 불필요한 호출이 본문을 흐리기 때문입니다.
06무엇이 나오나
약 22쪽 · 생성 약 120초 · 문서 8종
- 투자 판단 요약권리가액·예상 차익·결론
- 정비사업 단계 & 리스크추진위~준공 단계별 리스크
- 종전자산 감정가 & 권리가액감정가×비례율 권리가액 산출
- 비례율 & 추정 분담금조합원 분담금 추정
- 일반분양가 & 사업성분양수입·사업비 검토
- 입주권 프리미엄 분석현재 프리미엄·적정 프리미엄
- 예상 시세차익 & IRR입주 시점 가치·IRR 시뮬레이션
- 단계별 리스크 체크리스트관리처분·이주·분담금 변동
쪽수와 소요시간은 제품 카탈로그에 정의된 값이며 실측 통계가 아닙니다.
07따라오는 부속서류
투자분석 계열
투자분석 10종은 부속서류 대상이 아닙니다. 매각용 IM이 아니라 매수 판단 자료라, 분석 결과 자체가 결론이고 뒤에 붙일 부속 문서를 전제하지 않습니다.
08어떻게 읽나
숫자가 나왔을 때 실제로 봐야 하는 지점
비례율100%를 넘으면 청산금을 받고, 밑돌면 분담금을 낸다. 사업 단계가 이를수록 변동 폭이 크다.
권리가액종전자산 감정가 × 비례율. 이 값과 조합원 분양가의 차이가 분담금이다.
사업 단계관리처분 이후는 숫자가 굳고, 그 전은 추정이다. 단계를 명시하지 않은 수익률은 신뢰할 수 없다.
09어떻게 응용하나
다른 카드와 이어 붙이는 방법
- 조합·사업자 관점이 필요하면 「정비사업 조합」으로 사업 전체 구조를 확인
- 입주 후 임대 운영을 검토하면 「주거임대」로 이어서 산출
10주의할 점
이 카드에서 자주 나오는 실수
- 공사비 상승은 비례율을 직접 끌어내린다 — 최신 공사비 가정인지 확인
- 조합원 지위 양도 제한에 걸리면 매수 자체가 무효가 될 수 있다
11어떤 엔진을 쓸까
상황이 바뀌면 정답도 바뀝니다
| 자료가 갖춰졌을 때등기부·계약서·재무자료를 첨부할 수 있는 경우 | XWise MaxMAX Gemini + GPT-4o + Claude · 교차검증 · 2~3분 |
|---|---|
| 주소·최소 정보만공공데이터 자동 수집에 의존하는 경우 | XWise AutoAUTO Claude Tool Use · 에이전틱 · 2~3분 |
| 빠른 초안이 필요미팅 전 방향만 빠르게 잡을 때 | XWise ProPRO Claude Sonnet · 병렬 섹션 · 1~2분 |
| 기관 제출 · 최종본오판 비용이 큰 자리에 내는 자료 | XWise Max+MAX+ Claude Opus 4.7 설계 → Sonnet ×5 병렬 · 3~4분 |
변수가 많고 사업 단계별로 해석이 갈려 교차 확인의 이득이 크다.
12활용 시나리오
예시 · 실제 고객 사례 아님
아래 세 가지는 이해를 돕기 위해 구성한 예시입니다. 실제 고객 사례가 아니며, 실사용 후기를 싣으려면 사용자 동의와 실측 데이터가 필요합니다.
- 상황
- 정비구역 물건을 계약하기 직전이었다. 조합원 지위 양도 제한이라는 말은 들었지만 이 구역에 해당하는지는 확인하지 않았다.
- 상황
- 사업 단계별로 숫자의 확실성이 다른데 고객에게 같은 톤으로 설명해 왔다. 조합설립 단계 물건을 관리처분 단계처럼 확정적으로 말했다가 나중에 항의를 받았다.
13같은 계열 카드
투자분석 카테고리