- 상황
- 직접개발 안의 IRR이 22%로 가장 높게 나와 그쪽으로 마음이 기울었다. 그런데 자금이 얼마나 오래 묶이는지는 계산해 보지 않았다.
01어디에 쓰나
이 카드를 꺼내야 하는 상황
쓰는 상황
토지를 사서 어떻게 나갈지 정할 때. 즉시매각·인허가후매각·직접개발·공동개발 4갈래를 비교하는 자료.
주로 쓰는 사람
- 토지 투자자
- 개발용지를 검토하는 시행사
- 상속 토지의 처분 방향을 정하는 소유자
02어떤 모드로 시작할까
같은 카드도 입력 방식에 따라 걸리는 시간과 정확도가 달라집니다
💬대화형 제작대화하듯 입력 · 약 1분
📋단계별 입력9단계 폼 · 공공 API 자동조회이 카드 권장
📎문서 업로드계약서·등기부에서 AI 추출
지번·면적·용도지역을 칸으로 받으면 공시지가·실거래가 자동으로 붙는다.
03무엇을 넣나
입력이 부실하면 결과도 일반론이 됩니다
필수 입력토지 소재지(지번 정확히) + 면적 + 용도지역 — 필수
있으면 좋은 항목공시지가·실거래·용도지역·건폐율/용적률·개발행위 제한·목표 IRR·개발 시나리오(매각/직접개발)
권장 첨부파일첨부: 토지대장·토지이용계획확인서·지적도·감정평가서
자동 반영필요 소재지(지번)·면적·용도지역 · 자동 공시지가·실거래·규제부담금
입력 예시
경기 용인시 처인구 OO리 산12-3, 계획관리지역 5,000㎡, 공시지가 ㎡당 85만, 매물가 40억. 개발이익·참고 산출가·IRR 분석.
04프롬프트 연습 10선
난이도가 올라갈수록 AI에게 맡기는 판단이 줄고 사용자가 지정하는 것이 늘어납니다
- 기초01
화성 토지 매입 검토해줘. 토지 투자에서 출구가 몇 가지나 있는지 먼저 정리해줘.
- 기초02
용인 처인구 산 23-4, 임야 2,000평. 투자 분석 부탁해. 지번을 넣으면 자동으로 뭐가 조회되는지도 보여줘.
- 기초03
평택 토지 1,500평, 매입가 22억. 분석해줘. 이 단가가 인근과 비교해 어느 수준인지도 판단해줘.
- 중급04
화성시 동탄면 123-4, 대지 1,200평, 제2종 일반주거, 매입 검토가 38억. 4가지 출구전략의 IRR을 비교하되 각각의 소요기간도 함께 보여줘.
- 중급05
용인 처인구 임야 2,000평, 지목 임야. 대지 전용부담금을 총투자비에 합산해 실질 단가를 산출하고, 부담금이 총투자비에서 차지하는 비중도 표시해줘.
- 중급06
평택 토지. 비교사례는 지목이 대지인 거래만 골라 단가를 산출하고 지분 거래는 제외해줘. 제외한 사례와 사유도 표시해줘.
- 중급07
김포 토지 3,000평. 직접개발 안의 IRR이 높더라도 자금이 묶이는 기간과 그 기간의 기회비용을 함께 제시해줘.
- 고급08
화성시 동탄면 123-4. 인허가 성공 확률을 70%로 가정하고 4가지 출구전략의 IRR을 확률 가중 기대값으로 재계산한 뒤, 소요기간 대비 수익 관점에서 최적 전략을 결론지어줘. 인허가 실패 시 각 전략의 잔존가치도 계산해줘.
- 고급09
용인 처인구 임야. 개발부담금·농지보전부담금·대체산림자원조성비를 각각 산출해 총규제비용이 총투자비에서 차지하는 비중을 제시하고, 그 비중이 IRR을 얼마나 깎는지 계산해줘. 부담금 감면 요건이 있는지도 확인해줘.
- 고급10
평택 토지. 반경 3km 개발계획과 인구 유입을 반영한 지가 상승 시나리오를 상·중·하로 만들고, 각 시나리오에서 즉시매각과 3년 보유의 세후 실익을 비교해줘. 3년간 보유세와 기회비용도 차감해줘.
05자동으로 붙는 공공데이터
주소를 넣으면 이 소스들이 조회돼 본문 근거가 됩니다
이 카드 전용 스코프
land-invest주소 기반 11종전역 3종필지 점유자공장등록토지이용계획토지·임야 특성브이월드(지목·공시지가·규제저촉)실거래가개발정보재개발·재건축택지개발도시재생주변시설지가변동률거시지표한국은행 금리
회색은 주소로 조회되는 소스, 파란색은 주소와 무관하게 붙는 시장·금리 지표입니다. 자산유형마다 조회 대상이 다른 이유는 불필요한 호출이 본문을 흐리기 때문입니다.
06무엇이 나오나
약 22쪽 · 생성 약 110초 · 문서 8종
- 매입 판단 요약참고 산출가·최적 출구전략·결론
- 토지이용계획 & 규제 분석용도지역·건폐율/용적률·개발행위 제한
- 공시지가 vs 실거래 적정성가격 적정성 검증·인근 시세
- 개발 가능 규모 산출최유효이용·건축 가능 연면적
- 4-Way 출구전략 비교즉시매각·인허가후매각·직접개발·공동개발
- 개발이익 & 사업수지시나리오별 분양·매각 수익 추정
- 참고 산출가 산출출구전략별 IRR 역산
- 규제 부담금·리스크 체크기반시설부담금·농지/산지 전용 등
쪽수와 소요시간은 제품 카탈로그에 정의된 값이며 실측 통계가 아닙니다.
07따라오는 부속서류
투자분석 계열
투자분석 10종은 부속서류 대상이 아닙니다. 매각용 IM이 아니라 매수 판단 자료라, 분석 결과 자체가 결론이고 뒤에 붙일 부속 문서를 전제하지 않습니다.
08어떻게 읽나
숫자가 나왔을 때 실제로 봐야 하는 지점
4-way IRR 비교절대 IRR보다 '소요기간 대비'로 봐야 한다. 직접개발은 IRR이 높아도 자금이 오래 묶인다.
개발이익용도 변경·인허가로 생기는 가치 증분. 인허가 확률을 곱하지 않은 숫자는 과대평가다.
규제부담금농지·산지 전용부담금, 개발부담금은 총투자비의 10%를 넘기도 한다.
09어떻게 응용하나
다른 카드와 이어 붙이는 방법
- 매각이 결론이면 「토지·개발용지」로 매도용 IM을 만든다
- 직접개발이 결론이면 「신축개발 PF」로 수지표를 정밀화
10주의할 점
이 카드에서 자주 나오는 실수
- 비교 사례를 지목 구분 없이 쓰면 단가가 크게 왜곡된다 — 대지 기준 사례만 쓸 것
- 지분 거래 사례는 단가 계산을 교란한다. 걸러내고 봐야 한다
11어떤 엔진을 쓸까
상황이 바뀌면 정답도 바뀝니다
| 자료가 갖춰졌을 때등기부·계약서·재무자료를 첨부할 수 있는 경우 | XWise ProPRO Claude Sonnet · 병렬 섹션 · 1~2분 |
|---|---|
| 주소·최소 정보만공공데이터 자동 수집에 의존하는 경우 | XWise AutoAUTO Claude Tool Use · 에이전틱 · 2~3분 |
| 빠른 초안이 필요미팅 전 방향만 빠르게 잡을 때 | XWise Basic Claude Sonnet · 단일 스트림 · 약 1분 |
| 기관 제출 · 최종본오판 비용이 큰 자리에 내는 자료 | XWise MaxMAX Gemini + GPT-4o + Claude · 교차검증 · 2~3분 |
지번 기반 공공데이터 연동이 가장 강한 카드라 주소만으로도 품질이 높다.
12활용 시나리오
예시 · 실제 고객 사례 아님
아래 세 가지는 이해를 돕기 위해 구성한 예시입니다. 실제 고객 사례가 아니며, 실사용 후기를 싣으려면 사용자 동의와 실측 데이터가 필요합니다.
- 상황
- 인근 실거래 기준으로 매입 검토가를 정했다. 그런데 비교사례에 지목이 전·답인 거래와 지분 거래가 섞여 있어 평균 단가가 실제보다 낮게 나와 있었다.
- 상황
- 매수 문의가 왔는데 인근 대지 시세의 3분의 1 수준이었다. 헐값에 사려는 것으로 생각해 화가 나 협상을 중단했다.
13같은 계열 카드
투자분석 카테고리