주거형 매입분석

주거 갭·전세레버리지·실투자금·세후 수익률 매입 의사결정

전세가율·월세 환산수익률·대출 LTV/DSR과 취득세 중과·양도세를 반영해 세후 수익률을 산출합니다.

투자분석주거 · 갭투자주택 투자자 · 다주택약 16쪽생성 약 70초

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01어디에 쓰나

이 카드를 꺼내야 하는 상황

쓰는 상황

주거용 부동산을 갭투자·전세레버리지·월세 중 어느 방식으로 살지 결정할 때.

주로 쓰는 사람

주거 투자자
실거주 겸 투자 매수인
세후 수익률 자문을 하는 세무·중개 실무자

02어떤 모드로 시작할까

같은 카드도 입력 방식에 따라 걸리는 시간과 정확도가 달라집니다

대화형 제작대화하듯 입력 · 약 1분

단계별 입력9단계 폼 · 공공 API 자동조회이 카드 권장

문서 업로드계약서·등기부에서 AI 추출

매매가·전세가·보유 주택 수가 세후 수익률을 가른다. 칸으로 받아야 빠지지 않는다.

03무엇을 넣나

입력이 부실하면 결과도 일반론이 됩니다

필수 입력단지/주소 + 매매 희망가 + 전세가(또는 월세) — 필수

있으면 좋은 항목전세가율·갭(실투자금)·월세 환산수익률·대출 LTV/DSR·보유주택수(1주택/다주택)·취득세 중과·보유세·양도세·목표 보유기간 · ※실거래·시세 자동 반영

권장 첨부파일첨부: 매매·전세 실거래·시세표·등기부등본·대출 조건·보유주택 현황

자동 반영필요 단지/주소·매매가·전세가(또는 월세) · 자동 매매·전세 실거래·시세

입력 예시

서울 송파 아파트 매매 18억, 전세 12억(갭 6억), 2주택자, LTV 40%·금리 4%, 3년 보유 후 매각. 갭·전세레버리지·세후 수익률·시세차익 분석.

04프롬프트 연습 10선

난이도가 올라갈수록 AI에게 맡기는 판단이 줄고 사용자가 지정하는 것이 늘어납니다

기초01
동탄 아파트 갭투자 분석해줘. 갭투자에서 실제로 들어가는 돈이 어떻게 계산되는지 설명해줘.
기초02
수원 아파트 6.2억, 전세 4.4억. 분석 부탁해. 전세가율이 몇 %인지와 그 수준의 의미도 알려줘.
기초03
인천 아파트 매입 검토, 보유 주택 1채. 분석해줘. 보유 주택 수가 왜 중요한지도 설명해줘.
중급04
동탄 ○○아파트 84㎡, 매매 6.2억, 전세 4.4억(전세가율 71%), 보유 주택 1채, 3년 보유 예정. 세후 수익률을 계산하고 세전과의 차이도 명시해줘.
중급05
수원 아파트. 취득세 중과와 양도세를 반영한 세후 수익률로 계산하고, 세전은 참고로만 병기해줘. 세율 적용 근거도 함께 적어줘.
중급06
인천 아파트. 전세 시세가 10% 하락하는 시나리오에서 반환 부담을 계산하고, 그 돈을 어디서 마련할지 선택지도 정리해줘.
중급07
천안 아파트. 갭투자와 월세 임대 두 방식의 실투자금과 연 현금흐름을 비교하고, 각 방식의 위험이 어떻게 다른지도 정리해줘.
고급08
동탄 아파트. 보유 주택 수 1채/2채/3채 각각의 취득세·보유세·양도세를 계산해 세후 수익률을 비교하고, 몇 채까지가 수익이 나는 구간인지 결론지어줘. 세제가 바뀔 위험도 함께 언급해줘.
고급09
수원 아파트. 전세 만기 시점에 시세가 하락한 경우와 유지된 경우로 나눠 재계약·반환·매각 세 경로의 결과를 비교하고, 각 경로에 필요한 현금을 산출해줘. 현금이 부족한 경우의 대안도 적어줘.
고급10
인천 아파트. 갭투자·월세 전환·실거주 후 매도 세 전략의 5년 세후 총수익을 비교하되, 실거주 시 비과세 요건 충족 여부를 반영해줘. 실거주에 따른 생활 비용 변화도 고려해줘.

05자동으로 붙는 공공데이터

주소를 넣으면 이 소스들이 조회돼 본문 근거가 됩니다

이 카드 전용 스코프home-invest주소 기반 11종전역 3종

필지 점유자공장등록토지이용계획토지·임야 특성브이월드(지목·공시지가·규제저촉)실거래가개발정보재개발·재건축택지개발도시재생주변시설지가변동률거시지표한국은행 금리

회색은 주소로 조회되는 소스, 파란색은 주소와 무관하게 붙는 시장·금리 지표입니다. 자산유형마다 조회 대상이 다른 이유는 불필요한 호출이 본문을 흐리기 때문입니다.

06무엇이 나오나

약 16쪽 · 생성 약 70초 · 문서 8종

매입 판단 요약실투자금·세후 수익률·결론
매매·전세 실거래 & 시세단지 실거래·시세 추이 분석
갭 & 실투자금 산출전세가율 기반 실투자금
월세 환산수익률 분석월세 전환 시 수익률
대출 한도 분석LTV·DSR 기반 대출 가능액
세금 시뮬레이션취득세 중과·보유세·양도세
세후 수익률 & 시세차익보유기간별 세후 시나리오
보유전략·역전세 리스크 체크전세 만기·역전세 대응

쪽수와 소요시간은 제품 카탈로그에 정의된 값이며 실측 통계가 아닙니다.

07따라오는 부속서류

투자분석 계열

투자분석 10종은 부속서류 대상이 아닙니다. 매각용 IM이 아니라 매수 판단 자료라, 분석 결과 자체가 결론이고 뒤에 붙일 부속 문서를 전제하지 않습니다.

08어떻게 읽나

숫자가 나왔을 때 실제로 봐야 하는 지점

실투자금매매가−전세가(또는 대출)가 실제 들어가는 돈이다. 여기에 취득세·중개보수를 더해야 진짜 숫자.

세후 수익률취득세 중과·양도세를 반영한 뒤의 숫자만 의미가 있다. 세전 수익률은 참고값이다.

전세가율높을수록 실투자금은 적지만 역전세 때 반환 부담이 그대로 온다.

09어떻게 응용하나

다른 카드와 이어 붙이는 방법

단지 단위 정보가 더 필요하면 「아파트·주상복합」으로 단지 구조를 확인
임대 운영으로 갈 거면 「주거임대」로 운영비를 반영

10주의할 점

이 카드에서 자주 나오는 실수

세제는 보유 주택 수·지역에 따라 크게 달라진다 — 일반론으로 단정하지 말 것
전세 시세가 하락하면 실투자금 가정이 무너진다. 하락 시나리오를 병기

11어떤 엔진을 쓸까

상황이 바뀌면 정답도 바뀝니다

상황별 권장 엔진
자료가 갖춰졌을 때등기부·계약서·재무자료를 첨부할 수 있는 경우	XWise ProPRO Claude Sonnet · 병렬 섹션 · 1~2분
주소·최소 정보만공공데이터 자동 수집에 의존하는 경우	XWise AutoAUTO Claude Tool Use · 에이전틱 · 2~3분
빠른 초안이 필요미팅 전 방향만 빠르게 잡을 때	XWise Basic Claude Sonnet · 단일 스트림 · 약 1분
기관 제출 · 최종본오판 비용이 큰 자리에 내는 자료	XWise MaxMAX Gemini + GPT-4o + Claude · 교차검증 · 2~3분

매매·전세 실거래가 자동 조회돼 주소만으로도 근거가 채워진다.

12활용 시나리오

예시 · 실제 고객 사례 아님

아래 세 가지는 이해를 돕기 위해 구성한 예시입니다. 실제 고객 사례가 아니며, 실사용 후기를 싣으려면 사용자 동의와 실측 데이터가 필요합니다.

주거 투자자 (갭투자 3건 보유)

상황: 세전 수익률만 보고 네 번째 물건을 검토했다. 주택 수가 늘면 세부담이 달라진다는 것은 알았지만 얼마나 달라지는지는 계산해 본 적이 없었다.

실거주 겸 투자 매수인 (신혼부부)

상황: 전세를 끼고 아파트를 사려 했다. 전세가율 71%라 실투자금이 적어 매력적이었는데, 전세가 하락 가능성은 생각하지 않았다.

세무·중개 실무자 (주거 투자 상담)

상황: 고객마다 보유 주택 수와 보유 계획이 달라 상담 때마다 세후 수익률을 손으로 계산했다. 건당 40분씩 걸렸고 세율 적용에서 실수도 나왔다.

13같은 계열 카드

투자분석 카테고리

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