- 상황
- Cap Rate 4.3%인 상가를 대출 60%를 써서 사려 했다. 레버리지를 키우면 수익률이 올라간다고 생각했는데 대출 금리는 5.2%였다.
수익형 매입분석
NOI·Cap Rate·DSCR·레버리지 IRR 매입 의사결정
Cash-on-Cash·보유/Exit 시나리오를 산출. 실거래·임대동향·기준금리가 자동 반영됩니다.
이 문서세트 만들기 →01어디에 쓰나
이 카드를 꺼내야 하는 상황
쓰는 상황
수익형 부동산을 살지 결정할 때. 레버리지를 얹은 실투자금 기준 수익률을 보는 자료.
주로 쓰는 사람
- 수익형 부동산 매입 검토자
- 법인 자산 배분 담당
- 매입 자문을 제공하는 중개·컨설팅
02어떤 모드로 시작할까
같은 카드도 입력 방식에 따라 걸리는 시간과 정확도가 달라집니다
💬대화형 제작대화하듯 입력 · 약 1분
📋단계별 입력9단계 폼 · 공공 API 자동조회이 카드 권장
📎문서 업로드계약서·등기부에서 AI 추출
매입가·임대료·대출 조건이 모두 계산 입력이라 하나만 비어도 IRR이 틀어진다.
03무엇을 넣나
입력이 부실하면 결과도 일반론이 됩니다
필수 입력자산 소재지 + 매입 희망가 + 현행 임대료(월/연) — 필수
있으면 좋은 항목NOI·Cap Rate·공실률·운영비·대출 LTV/금리·DSCR·Cash-on-Cash·목표 IRR·보유/Exit 시나리오 · ※실거래·임대동향·기준금리 자동 반영
권장 첨부파일첨부: 임대차계약서·관리비 명세·등기부등본·대출 조건표
자동 반영필요 소재지·매입가·현행 임대료 · 권장 임대차계약서·대출 조건표
입력 예시
서울 마포구 근린빌딩 매입가 80억, 연 임대수익 4.2억, 공실 5%, LTV 60%·금리 4.5%. NOI·Cap Rate·레버리지 IRR·DSCR 분석.
04프롬프트 연습 10선
난이도가 올라갈수록 AI에게 맡기는 판단이 줄고 사용자가 지정하는 것이 늘어납니다
- 기초01
강남 상가 매입 검토해줘. 수익형 부동산 매입 판단에서 봐야 할 지표를 먼저 정리해줘.
- 기초02
성수동 건물 42억, 월세 1,400만원. 분석 부탁해. 이 정보만으로 계산한 수익률의 한계도 짚어줘.
- 기초03
수익형 부동산 매입, 대출 60% 예정. 분석해줘. 대출을 쓰면 항상 수익률이 올라가는지도 판단해줘.
- 중급04
성수동 건물 42억, 보증금 5억, 월세 1,400만원, 대출 25억·금리 5.2%. Cap Rate·DSCR·Cash-on-Cash를 모두 계산하고, 세 지표가 각각 어떤 위험을 보여주는지 설명해줘.
- 중급05
강남 상가. Cap Rate가 대출금리보다 낮은지 먼저 판정해 역레버리지 여부를 결론으로 알려주고, 그렇다면 대출 비율을 얼마로 낮춰야 하는지도 계산해줘.
- 중급06
판교 오피스. 관리비·수선충당·공실을 반드시 차감해 실질 NOI를 계산하고, 차감 전후 Cap Rate 차이도 명시해줘.
- 중급07
부천 상가. 보증금을 실투자금에서 차감해 Cash-on-Cash를 계산하고, 보증금 반환 시점의 자금 계획도 함께 짚어줘.
- 고급08
성수동 건물. 임대차계약서와 대출 조건표를 첨부한다. 공실률 0%/10%/20% 시나리오에서 DSCR이 1.2 아래로 떨어지는 시점을 계산하고, 그 시점의 대응책(임대료 조정·추가 담보·매각)을 비용과 함께 비교해줘. 대응이 늦을 때의 결과도 적어줘.
- 고급09
강남 상가. 보유 5년 후 Exit Cap Rate가 현재보다 0.5%p 상승하는 보수 시나리오를 적용해 IRR을 재계산하고, 낙관 시나리오와의 격차를 제시해줘. 어느 쪽 가정이 더 근거 있는지도 판단해줘.
- 고급10
판교 오피스. 이 자산을 직접 매입하는 경우와 동일 섹터 상장 리츠에 투자하는 경우의 세후 수익률·유동성·관리 부담을 비교해 결론을 내줘. 투자 규모가 달라지면 답이 바뀌는지도 확인해줘.
05자동으로 붙는 공공데이터
주소를 넣으면 이 소스들이 조회돼 본문 근거가 됩니다
이 카드 전용 스코프
income-invest주소 기반 11종전역 4종필지 점유자공장등록토지이용계획토지·임야 특성브이월드(지목·공시지가·규제저촉)실거래가개발정보재개발·재건축택지개발도시재생주변시설지가변동률거시지표한국은행 금리부동산원 임대동향
회색은 주소로 조회되는 소스, 파란색은 주소와 무관하게 붙는 시장·금리 지표입니다. 자산유형마다 조회 대상이 다른 이유는 불필요한 호출이 본문을 흐리기 때문입니다.
06무엇이 나오나
약 18쪽 · 생성 약 90초 · 문서 8종
- 매입 판단 요약NOI·Cap Rate·적정가·결론
- 임대 현황 & NOI 산출총수입·운영비·공실 반영 순영업이익
- Cap Rate 시장 비교인근·동급 자산 자본환원율 비교
- 레버리지 구조 분석LTV·금리·DSCR 산출
- Cash-on-Cash & 레버리지 IRR자기자본 수익률 산출
- 보유/Exit 시나리오보유기간·매각 Cap Rate 시나리오
- 민감도 분석금리·공실·Cap Rate 변동 영향
- 참고 산출가 밴드 & 협상 가이드목표 IRR 기준 매입가 범위
쪽수와 소요시간은 제품 카탈로그에 정의된 값이며 실측 통계가 아닙니다.
07따라오는 부속서류
투자분석 계열
투자분석 10종은 부속서류 대상이 아닙니다. 매각용 IM이 아니라 매수 판단 자료라, 분석 결과 자체가 결론이고 뒤에 붙일 부속 문서를 전제하지 않습니다.
08어떻게 읽나
숫자가 나왔을 때 실제로 봐야 하는 지점
Cap Rate vs 대출금리Cap Rate가 대출금리보다 낮으면 레버리지가 수익률을 깎는다(역레버리지). 여기가 1차 판단선.
DSCR1.2 미만이면 대출 승인도 어렵고 공실 한 번에 상환이 흔들린다.
Cash-on-Cash실투자금 대비 연간 현금흐름. 총수익률보다 이 숫자가 체감에 가깝다.
09어떻게 응용하나
다른 카드와 이어 붙이는 방법
- 개선 여지가 보이면 「밸류애드 분석」으로 안정화 후 가치를 별도 산출
- 매도 검토로 전환되면 자산 유형별 IM으로 매도 논리를 만든다
10주의할 점
이 카드에서 자주 나오는 실수
- 보증금을 실투자금에서 빼지 않으면 수익률이 과소평가된다
- 관리비·수선충당을 빼먹은 NOI는 실제보다 15~20% 높게 나온다
11어떤 엔진을 쓸까
상황이 바뀌면 정답도 바뀝니다
| 자료가 갖춰졌을 때등기부·계약서·재무자료를 첨부할 수 있는 경우 | XWise ProPRO Claude Sonnet · 병렬 섹션 · 1~2분 |
|---|---|
| 주소·최소 정보만공공데이터 자동 수집에 의존하는 경우 | XWise AutoAUTO Claude Tool Use · 에이전틱 · 2~3분 |
| 빠른 초안이 필요미팅 전 방향만 빠르게 잡을 때 | XWise Basic Claude Sonnet · 단일 스트림 · 약 1분 |
| 기관 제출 · 최종본오판 비용이 큰 자리에 내는 자료 | XWise MaxMAX Gemini + GPT-4o + Claude · 교차검증 · 2~3분 |
실거래·임대동향·기준금리가 자동 반영돼 자동 수집과 섹션 분할의 조합이 가장 효율적이다.
12활용 시나리오
예시 · 실제 고객 사례 아님
아래 세 가지는 이해를 돕기 위해 구성한 예시입니다. 실제 고객 사례가 아니며, 실사용 후기를 싣으려면 사용자 동의와 실측 데이터가 필요합니다.
- 상황
- 매도인이 제시한 NOI로 계산한 수익률이 내부 투자 기준을 넘었다. 그런데 그 NOI에 관리비와 수선충당이 포함돼 있는지 확인하지 않았다.
- 상황
- 고객에게 제출한 IRR이 Exit Cap Rate를 현재와 동일하게 둔 가정이었다. 고객이 '5년 뒤에도 같을 거라고 보는 근거가 뭐냐'고 물어 답하지 못했다.
13같은 계열 카드
투자분석 카테고리