- 상황
- 입찰가를 감으로 정하다 두 번 연속 시세에 가까운 금액을 써내 낙찰받았다. 낙찰은 됐지만 명도 비용까지 넣으니 수익이 거의 남지 않았다.
경공매 투자분석
참고 산출가·인수/소멸 권리분석·보유/Exit IRR
대항력·유치권·법정지상권 등 특수권리를 분석. 번지까지 입력하면 실데이터가 자동 반영됩니다.
이 문서세트 만들기 →01어디에 쓰나
이 카드를 꺼내야 하는 상황
쓰는 상황
경매·공매 물건의 입찰가를 정할 때. 얼마까지 써도 목표 수익이 나오는지 역산하는 자료.
주로 쓰는 사람
- 경매 투자자
- 유입을 검토하는 금융기관
- 실수요 낙찰을 준비하는 매수인
02어떤 모드로 시작할까
같은 카드도 입력 방식에 따라 걸리는 시간과 정확도가 달라집니다
💬대화형 제작대화하듯 입력 · 약 1분
📋단계별 입력9단계 폼 · 공공 API 자동조회
📎문서 업로드계약서·등기부에서 AI 추출이 카드 권장
물건명세서·등기부가 필수다. 인수/소멸 판정이 입찰 상한선을 만든다.
03무엇을 넣나
입력이 부실하면 결과도 일반론이 됩니다
필수 입력물건 전체 주소(시·구·동·번지까지) + 사건번호(법원 OO타경/온비드 번호) + 감정가 + 최저매각가 — 필수
있으면 좋은 항목낙찰가율·인수권리(대항 임차·유치권)·명도 난이도·목표 IRR·보유전략(매각/임대)·예상 보유기간 · ※번지까지 입력하면 건축물대장·실거래·상권·지가 등 실데이터가 자동 반영됩니다
권장 첨부파일첨부: 경매 물건명세서·등기부등본(필수)·감정평가서·현황조사서
자동 반영필요 주소·사건번호·감정가·최저매각가 · 권장 물건명세서·등기부(필수)
입력 예시
서울 강남구 역삼동 736-1 근린상가 경매(2025타경3792), 감정가 12억·최저 7.7억(64%, 2회 유찰), 대항력 임차 보증금 1.5억(인수), 목표 IRR 15%, 2년 보유 후 매각. 참고 산출가·낙찰 시 IRR·미래가치 분석.
04프롬프트 연습 10선
난이도가 올라갈수록 AI에게 맡기는 판단이 줄고 사용자가 지정하는 것이 늘어납니다
- 기초01
2025타경3792 입찰가 얼마까지 써도 되는지 분석해줘. 입찰 상한선이 어떻게 계산되는지도 설명해줘.
- 기초02
서울 상가 경매, 감정가 12억·최저 7.7억. 투자 분석 부탁해. 최저가만으로 판단하면 뭐가 빠지는지 짚어줘.
- 기초03
경매 물건 매입 검토, 목표 IRR 15%. 분석해줘. 목표 IRR을 정할 때 무엇을 고려해야 하는지도 알려줘.
- 중급04
서울 강남구 역삼동 736-1 근린상가 경매(2025타경3792), 감정가 12억·최저 7.7억(2회 유찰), 목표 IRR 15%, 2년 보유 후 매각. 번지까지 넣었으니 자동 조회된 실데이터를 반영해 참고 산출가를 계산해줘.
- 중급05
인천 아파트 경매. 대항력 임차 보증금 1.5억이 인수 대상인지 판정해 입찰 상한선에 반영하고, 판정 근거도 함께 적어줘.
- 중급06
부산 상가 경매. 명도 기간 6개월·비용 2,000만원을 가정해 IRR에 반영하고, 명도가 1년으로 늘어나는 경우도 함께 계산해줘.
- 중급07
수원 오피스텔 경매. 낙찰 후 임대 운영과 즉시 재매각 두 전략의 IRR을 비교하고, 세금 차이도 반영해줘.
- 고급08
역삼동 근린상가 경매. 물건명세서·등기부·현황조사서를 첨부한다. 유치권 주장 가능성을 현황조사서 기재와 대조해 평가하고, 유치권이 인정되는 경우와 아닌 경우의 입찰 상한선을 각각 산출한 뒤 리스크 조정 기대값으로 최종 입찰가를 제시해줘. 인정 확률의 근거도 적어줘.
- 고급09
인천 아파트 경매. 인근 3년 낙찰가율 분포를 기준으로 입찰 경쟁 시나리오(3명/8명/15명)별 낙찰 확률을 추정하고, 기대 IRR을 확률 가중으로 계산해줘. 낙찰 실패 시 다음 회차를 기다리는 비용도 반영해줘.
- 고급10
부산 상가 경매. 낙찰 후 2년 보유 시 단기 양도세 중과를 반영한 세후 IRR과, 3년 보유로 중과를 피한 경우의 세후 IRR을 비교해 최적 보유기간을 산출해줘. 1년 더 보유하는 동안의 임대수익과 시세 변동도 반영해줘.
05자동으로 붙는 공공데이터
주소를 넣으면 이 소스들이 조회돼 본문 근거가 됩니다
IM 스튜디오 공통 스코프
im-studio주소 기반 23종전역 16종건축물대장층별개요전유부건물 입점현황공시가격 추이주변시설토지이용계획브이월드(지목·공시지가·규제저촉)필지 점유자공장등록공동주택 단지(K-apt)공동주택 관리비실거래가전월세 실거래가미분양주택현황토지·임야 특성건물 에너지사용량상권정보개발정보재개발·재건축택지개발도시재생네이버 부동산한국은행 금리부동산원 임대동향전자공시 DART주식시세거시지표뉴스 검색검색 트렌드지가변동률연체율부실채권비율거래량온비드 공매주택가격지수사업자 상태DART 재무제표해외 지표
회색은 주소로 조회되는 소스, 파란색은 주소와 무관하게 붙는 시장·금리 지표입니다. 자산유형마다 조회 대상이 다른 이유는 불필요한 호출이 본문을 흐리기 때문입니다.
06무엇이 나오나
약 20쪽 · 생성 약 100초 · 문서 8종
- 입찰 판단 요약참고 산출가·예상 낙찰가율·결론
- 권리분석 보고서말소기준권리·인수/소멸 매트릭스
- 특수권리 리스크 분석대항력 임차·유치권·법정지상권
- 명도 시나리오 & 비용·기간점유자 현황·인도명령·명도 비용
- 시장가 분석 (실데이터)번지 입력 시 실거래·상권·지가 반영
- 참고 산출가 산출목표 IRR·낙찰가율 밴드
- 보유/Exit IRR 시뮬레이션매각·임대 보유전략 비교
- 미래가치 분석개발·상권 변화 기반 가치 전망
쪽수와 소요시간은 제품 카탈로그에 정의된 값이며 실측 통계가 아닙니다.
07따라오는 부속서류
투자분석 계열
투자분석 10종은 부속서류 대상이 아닙니다. 매각용 IM이 아니라 매수 판단 자료라, 분석 결과 자체가 결론이고 뒤에 붙일 부속 문서를 전제하지 않습니다.
08어떻게 읽나
숫자가 나왔을 때 실제로 봐야 하는 지점
인수/소멸 판정인수 금액은 입찰가에 그대로 더해진다. 입찰 상한선은 이 판정 다음에 계산된다.
참고 산출가목표 IRR 기준 상한선이다. 낙찰가율 통계와 대조해 현실성을 판단한다.
명도 난이도기간과 비용을 IRR에 반영해야 한다. 6개월 지연이면 수익률이 눈에 띄게 내려간다.
09어떻게 응용하나
다른 카드와 이어 붙이는 방법
- 낙찰 후 보유 전략이 임대면 「수익형 매입분석」으로 운영 수익률을 이어서 산출
- 채권 측 협상이 가능하면 「NPL 임의매각」으로 경매 전 해결을 검토
10주의할 점
이 카드에서 자주 나오는 실수
- 번지까지 입력하지 않으면 건축물대장·실거래가 붙지 않아 서술이 일반론이 된다
- 유치권·법정지상권은 서류에 없을 수 있다. 현장 확인 없이 결론 내지 말 것
11어떤 엔진을 쓸까
상황이 바뀌면 정답도 바뀝니다
| 자료가 갖춰졌을 때등기부·계약서·재무자료를 첨부할 수 있는 경우 | XWise MaxMAX Gemini + GPT-4o + Claude · 교차검증 · 2~3분 |
|---|---|
| 주소·최소 정보만공공데이터 자동 수집에 의존하는 경우 | XWise AutoAUTO Claude Tool Use · 에이전틱 · 2~3분 |
| 빠른 초안이 필요미팅 전 방향만 빠르게 잡을 때 | XWise ProPRO Claude Sonnet · 병렬 섹션 · 1~2분 |
| 기관 제출 · 최종본오판 비용이 큰 자리에 내는 자료 | XWise Max+MAX+ Claude Opus 4.7 설계 → Sonnet ×5 병렬 · 3~4분 |
번지까지 넣으면 실데이터가 붙어 초안 품질이 크게 오른다. 다만 최종 판단은 교차 확인 등급 이상에서 한다.
12활용 시나리오
예시 · 실제 고객 사례 아님
아래 세 가지는 이해를 돕기 위해 구성한 예시입니다. 실제 고객 사례가 아니며, 실사용 후기를 싣으려면 사용자 동의와 실측 데이터가 필요합니다.
- 상황
- 유치권 주장이 있는 물건을 고객에게 설명하는데 '가능성이 있다' 정도로만 말할 수 있었다. 고객은 얼마나 위험한지 감을 못 잡아 결정을 못 했다.
- 상황
- 주소를 '서울 강남구 역삼동'까지만 넣고 분석을 돌렸다. 나온 자료가 일반론이라 이 물건만의 특징이 하나도 없었다.
13같은 계열 카드
투자분석 카테고리