- 상황
- 매도 측 자료만 보고 회수액을 추정했다. 최우선변제 항목이 자료에 없었는데 그것을 0으로 두고 계산해 목표 수익률을 넘는 것으로 판단할 뻔했다.
01어디에 쓰나
이 카드를 꺼내야 하는 상황
쓰는 상황
부실채권을 살지 말지 결정할 때. 매도용 IM이 아니라 매수인 내부 투자심의 자료다.
주로 쓰는 사람
- NPL 투자사 심사역
- 채권 매입을 검토하는 개인·법인 투자자
- 회수 전략을 설계하는 자산관리 담당
02어떤 모드로 시작할까
같은 카드도 입력 방식에 따라 걸리는 시간과 정확도가 달라집니다
💬대화형 제작대화하듯 입력 · 약 1분
📋단계별 입력9단계 폼 · 공공 API 자동조회
📎문서 업로드계약서·등기부에서 AI 추출이 카드 권장
채권 명세가 필수 입력이다. 서류 없이는 회수 시나리오가 성립하지 않는다.
03무엇을 넣나
입력이 부실하면 결과도 일반론이 됩니다
필수 입력담보 소재지 + 채권 원금/채권최고액 + 근저당 순위 — 필수
있으면 좋은 항목미수이자·연체기간·선순위 채권·담보 시세·목표 IRR·회수전략 선호(배당/유입/DPO)
권장 첨부파일첨부: 채권 명세(필수)·등기부등본·감정평가서
자동 반영필요 소재지·채권 원금/최고액·근저당 순위 · 권장 채권 명세(필수)·등기부
입력 예시
강남 근린상가 NPL, 채권최고액 6억(1순위), 원금 5억+미수이자 0.4억, 담보 실거래 7.2억, 목표 IRR 20%. 참고 산출가·회수 시나리오 분석.
04프롬프트 연습 10선
난이도가 올라갈수록 AI에게 맡기는 판단이 줄고 사용자가 지정하는 것이 늘어납니다
- 기초01
강남 상가 NPL 매입 검토해줘. 부실채권 투자에서 수익이 어떻게 만들어지는지 구조부터 설명해줘.
- 기초02
부실채권 원금 5억, 담보 상가. 투자 분석 부탁해. 원금만으로 회수 가능액을 알 수 있는지 판단해줘.
- 기초03
NPL 매입 검토, 목표 수익률 20%. 분석해줘. 목표 수익률이 있으면 무엇을 역산할 수 있는지도 알려줘.
- 중급04
강남 근린상가 NPL, 채권최고액 6억(1순위), 원금 5억+미수이자 0.4억, 담보 실거래 7.2억, 목표 IRR 20%. 참고 산출가를 계산하고, 그 값이 확정 매입가가 아니라 상한선이라는 점도 명시해줘.
- 중급05
인천 오피스텔 NPL. 배당·유입·DPO 세 회수전략의 IRR과 소요기간을 비교하고, 자금 회전이 중요한 투자자에게는 어느 쪽이 맞는지도 판단해줘.
- 중급06
부산 상가 NPL. 선순위 근저당과 최우선변제 대상을 반드시 차감해서 회수 가능액을 계산하고, 차감 전후 IRR 차이를 명시해줘.
- 중급07
대구 다세대 NPL. 모르는 값은 0이 아니라 '미확인'으로 표시하고, 그 미확인이 결과에 미치는 영향 범위도 함께 제시해줘.
- 고급08
강남 근린상가 NPL. 채권 명세·등기부·감정평가서를 첨부한다. 최우선변제 대상 임차인 규모를 전입세대열람 기준으로 산출해 회수액에서 차감하고, 차감 전후 IRR 차이를 명시한 뒤 매입 상한가를 재산출해줘. 임차인 정보가 불완전하면 최악 가정으로 계산해줘.
- 고급09
인천 오피스텔 NPL. 판정이 보류(HOLD)로 나오면 본문에 수치를 단정적으로 쓰지 말고 확인이 필요한 항목을 먼저 나열해줘. 각 항목을 확인하면 판정이 어떻게 바뀔 수 있는지도 적어줘.
- 고급10
부산 상가 NPL. 경매 진행 시 예상 배당액과 임의매각 협상가를 비교해 채권 매입자 관점에서 어느 회수 경로가 유리한지 결론짓고, 그 결론이 뒤집히는 조건을 함께 제시해줘. 회수 시점 차이도 현재가치로 환산해줘.
05자동으로 붙는 공공데이터
주소를 넣으면 이 소스들이 조회돼 본문 근거가 됩니다
이 카드 전용 스코프
npl-invest주소 기반 14종전역 7종건축물대장층별개요전유부건물 입점현황공시가격 추이토지·임야 특성주변시설브이월드(지목·공시지가·규제저촉)실거래가전월세 실거래가상권정보재개발·재건축택지개발도시재생거시지표한국은행 금리부동산원 임대동향부실채권비율연체율온비드 공매거래량
회색은 주소로 조회되는 소스, 파란색은 주소와 무관하게 붙는 시장·금리 지표입니다. 자산유형마다 조회 대상이 다른 이유는 불필요한 호출이 본문을 흐리기 때문입니다.
06무엇이 나오나
약 22쪽 · 생성 약 110초 · 문서 8종
- 투자 판단 요약 (BUY/HOLD/PASS)참고 산출가·목표 IRR·결론 1p
- 채권 명세 & 권리관계 분석원금·미수이자·채권최고액·근저당 순위
- 담보 가치 평가실거래·감정가·낙찰예상가 비교
- 회수 전략 3-Way 비교배당 · 직접유입(낙찰) · DPO 협의
- 참고 산출가 산출목표 IRR 역산·매입가율 밴드
- 회수 시나리오 IRR·NPV낙관·기준·보수 3 시나리오
- 회수 기간 & 현금흐름 타임라인월별 회수·배당 스케줄
- 리스크 체크리스트선순위·임차인 대항력·경매 지연
쪽수와 소요시간은 제품 카탈로그에 정의된 값이며 실측 통계가 아닙니다.
07따라오는 부속서류
투자분석 계열
투자분석 10종은 부속서류 대상이 아닙니다. 매각용 IM이 아니라 매수 판단 자료라, 분석 결과 자체가 결론이고 뒤에 붙일 부속 문서를 전제하지 않습니다.
08어떻게 읽나
숫자가 나왔을 때 실제로 봐야 하는 지점
참고 산출가확정 매입가가 아니라 목표 IRR을 역산한 상한선이다. 이 위로 사면 목표 수익이 깨진다.
회수 전략 비교배당·유입·DPO 세 갈래의 IRR과 소요기간이 다르다. 자금 회전 계획에 맞는 것을 고른다.
선순위 채권최우선변제·선순위 근저당을 빼먹으면 회수액이 통째로 과대계상된다. 이 카드에서 가장 흔한 오류.
09어떻게 응용하나
다른 카드와 이어 붙이는 방법
- 매도인 측 자료가 필요하면 「NPL 임의매각」으로 협의매각 논리를 만든다
- 경매로 갈 가능성이 크면 「경공매 투자분석」의 인수권리 분석과 대조
10주의할 점
이 카드에서 자주 나오는 실수
- 빈칸을 0으로 처리하면 수익률이 과대평가된다 — 모르는 값은 모른다고 표시할 것
- 판정이 보류(HOLD)로 나오면 수치를 단정적으로 인용하면 안 된다
11어떤 엔진을 쓸까
상황이 바뀌면 정답도 바뀝니다
| 자료가 갖춰졌을 때등기부·계약서·재무자료를 첨부할 수 있는 경우 | XWise MaxMAX Gemini + GPT-4o + Claude · 교차검증 · 2~3분 |
|---|---|
| 주소·최소 정보만공공데이터 자동 수집에 의존하는 경우 | XWise AutoAUTO Claude Tool Use · 에이전틱 · 2~3분 |
| 빠른 초안이 필요미팅 전 방향만 빠르게 잡을 때 | XWise ProPRO Claude Sonnet · 병렬 섹션 · 1~2분 |
| 기관 제출 · 최종본오판 비용이 큰 자리에 내는 자료 | XWise Max+MAX+ Claude Opus 4.7 설계 → Sonnet ×5 병렬 · 3~4분 |
회수 계산은 결정론 엔진이 하고 AI는 서술만 맡는다. 권리 해석에서 오판이 나오면 금액이 직접 틀어지므로 빠른 초안 칸도 한 단계 올려 두었다.
12활용 시나리오
예시 · 실제 고객 사례 아님
아래 세 가지는 이해를 돕기 위해 구성한 예시입니다. 실제 고객 사례가 아니며, 실사용 후기를 싣으려면 사용자 동의와 실측 데이터가 필요합니다.
- 상황
- 엑셀로 직접 계산했는데 모르는 값을 전부 0으로 넣었다. 그 결과 수익률이 실제보다 높게 나왔고, 어느 항목이 결과를 흔드는지도 몰랐다.
- 상황
- 회수 전략을 배당으로 고정해 두고 검토해 왔다. 유입이나 DPO는 검토 대상에서 아예 빠져 있어 다른 선택지를 비교해 본 적이 없었다.
13같은 계열 카드
투자분석 카테고리