- 상황
- 제안서의 사업 IRR 18%를 보고 검토를 시작했다. 그런데 우리가 받는 것은 자기자본 IRR인데 그 값은 자료에 없었다.
01어디에 쓰나
이 카드를 꺼내야 하는 상황
쓰는 상황
신축 개발 사업에 자기자본을 넣을지 결정할 때. 사업수지와 PF 구조를 함께 보는 자료.
주로 쓰는 사람
- 개발 사업 지분 투자자
- 시행사 재무 담당
- PF 심사 전 사업성을 자체 검토하는 실무자
02어떤 모드로 시작할까
같은 카드도 입력 방식에 따라 걸리는 시간과 정확도가 달라집니다
💬대화형 제작대화하듯 입력 · 약 1분
📋단계별 입력9단계 폼 · 공공 API 자동조회이 카드 권장
📎문서 업로드계약서·등기부에서 AI 추출
토지·공사·금융·분양비 네 축을 칸으로 나눠야 수지표가 맞물린다.
03무엇을 넣나
입력이 부실하면 결과도 일반론이 됩니다
필수 입력사업 부지 소재지 + 토지 매입가 + 연면적/건축 규모 — 필수
있으면 좋은 항목사업수지표(토지+공사+금융+분양비)·PF 구조(LTC·이자)·분양율 민감도·준공 후 가치·사업 IRR·자기자본 수익률
권장 첨부파일첨부: 토지 매매계약서·건축 개요·공사비 견적·분양 계획표
자동 반영필요 소재지·토지 매입가·건축 규모 · 권장 공사비 견적·분양 계획
입력 예시
경기 화성 사업부지 60억(연면적 1.2만㎡), 공사비 평당 650만, PF 70%·금리 7%, 분양가 평당 1,800만·분양율 85%. 사업수지·PF·사업 IRR 분석.
04프롬프트 연습 10선
난이도가 올라갈수록 AI에게 맡기는 판단이 줄고 사용자가 지정하는 것이 늘어납니다
- 기초01
신축 개발 사업에 지분 투자 검토해줘. 개발 사업 투자에서 봐야 할 핵심 지표를 먼저 알려줘.
- 기초02
성남 오피스 신축, 총사업비 1,150억. 분석 부탁해. 총사업비만으로 사업성을 알 수 있는지 판단해줘.
- 기초03
부천 근생 신축 PF, 자기자본 180억. 분석해줘. 자기자본 비율이 왜 중요한지도 설명해줘.
- 중급04
성남 오피스 신축, 토지 420억·공사 560억·금융 110억·분양비 60억, 자기자본 210억, 예상 분양수입 1,420억. 사업 수지와 자기자본 IRR을 계산하고 비용 구성의 특징도 짚어줘.
- 중급05
부천 근생 신축. 분양률 10%p 변동 시 자기자본 IRR이 얼마나 흔들리는지 민감도로 보여주고, IRR이 0이 되는 분양률도 산출해줘.
- 중급06
인천 지산 신축. 사업 IRR과 자기자본 IRR을 나눠서 제시하고 차이의 원인을 설명해줘. 레버리지가 반대로 작용하는 조건도 짚어줘.
- 중급07
김포 신축. 금융비용을 반드시 총사업비에 포함해 IRR을 계산하고, 포함 전후 차이도 명시해줘.
- 고급08
성남 오피스 신축. 공사비 견적서와 분양 계획을 첨부한다. 공사비 +12%와 분양 지연 6개월이 동시에 발생하는 복합 최악 시나리오에서 자기자본 손실 규모와 추가 필요 자금을 계산하고, 조달 방안을 비용과 함께 제시해줘. 조달 실패 시의 결과도 적어줘.
- 고급09
부천 근생 신축. 지분 투자자 관점에서 우선주·보통주·전환사채 세 가지 투자 구조의 하방 방어력과 상방 참여도를 비교해 최적 구조를 제안해줘. 각 구조에서 시행사가 받아들일 가능성도 평가해줘.
- 고급10
인천 지산 신축. 준공 후 미분양 30% 발생 시 임대 전환 시나리오의 수익률을 계산하고, 그 수익률이 자기자본 요구수익률을 충족하는지 판정해줘. 임대 전환에 필요한 추가 자금도 산출해줘.
05자동으로 붙는 공공데이터
주소를 넣으면 이 소스들이 조회돼 본문 근거가 됩니다
이 카드 전용 스코프
devpf-invest주소 기반 11종전역 3종필지 점유자공장등록토지이용계획토지·임야 특성브이월드(지목·공시지가·규제저촉)실거래가개발정보재개발·재건축택지개발도시재생주변시설지가변동률거시지표한국은행 금리
회색은 주소로 조회되는 소스, 파란색은 주소와 무관하게 붙는 시장·금리 지표입니다. 자산유형마다 조회 대상이 다른 이유는 불필요한 호출이 본문을 흐리기 때문입니다.
06무엇이 나오나
약 26쪽 · 생성 약 140초 · 문서 8종
- 사업 판단 요약사업 IRR·ROE·결론
- 토지비 & 건축 규모 분석토지 매입가·연면적·건축 규모
- 사업수지표토지+공사+금융+분양비 수지
- PF 구조 설계LTC·이자·트랜치 구조
- 분양 계획 & 분양율 민감도분양가·분양율 시나리오
- 준공 후 가치 평가완공 자산가치·매각가
- 사업 IRR & 자기자본 수익률ROE·Equity Multiple 산출
- 리스크 체크리스트공사비 상승·미분양·금리 변동
쪽수와 소요시간은 제품 카탈로그에 정의된 값이며 실측 통계가 아닙니다.
07따라오는 부속서류
투자분석 계열
투자분석 10종은 부속서류 대상이 아닙니다. 매각용 IM이 아니라 매수 판단 자료라, 분석 결과 자체가 결론이고 뒤에 붙일 부속 문서를 전제하지 않습니다.
08어떻게 읽나
숫자가 나왔을 때 실제로 봐야 하는 지점
분양률 민감도분양률 10%p 변동에 자기자본 수익률이 얼마나 흔들리는지가 이 사업의 위험도다.
자기자본 IRR vs 사업 IRR레버리지 때문에 둘이 크게 벌어진다. 투자자는 자기자본 IRR로 판단한다.
총사업비 구성토지·공사·금융·분양비 비중을 보면 어디가 통제 가능한 비용인지 보인다.
09어떻게 응용하나
다른 카드와 이어 붙이는 방법
- 조달 자료가 필요하면 「신축건축 PF」로 대주단 제출본을 만든다
- 복합 용도면 「복합개발」로 용도별 수지를 나눈다
10주의할 점
이 카드에서 자주 나오는 실수
- 금융비용을 사업비에서 빼면 IRR이 크게 부풀려진다
- 공사비 상승·분양 지연을 동시에 가정한 최악 시나리오가 없으면 심사에서 반드시 요구받는다
11어떤 엔진을 쓸까
상황이 바뀌면 정답도 바뀝니다
| 자료가 갖춰졌을 때등기부·계약서·재무자료를 첨부할 수 있는 경우 | XWise MaxMAX Gemini + GPT-4o + Claude · 교차검증 · 2~3분 |
|---|---|
| 주소·최소 정보만공공데이터 자동 수집에 의존하는 경우 | XWise AutoAUTO Claude Tool Use · 에이전틱 · 2~3분 |
| 빠른 초안이 필요미팅 전 방향만 빠르게 잡을 때 | XWise ProPRO Claude Sonnet · 병렬 섹션 · 1~2분 |
| 기관 제출 · 최종본오판 비용이 큰 자리에 내는 자료 | XWise Max+MAX+ Claude Opus 4.7 설계 → Sonnet ×5 병렬 · 3~4분 |
숫자 정합성이 결론을 좌우해 가장 가벼운 등급 단독 사용은 피한다.
12활용 시나리오
예시 · 실제 고객 사례 아님
아래 세 가지는 이해를 돕기 위해 구성한 예시입니다. 실제 고객 사례가 아니며, 실사용 후기를 싣으려면 사용자 동의와 실측 데이터가 필요합니다.
- 상황
- PF 심사에서 금융비용을 사업비에서 뺐다고 지적받아 자료가 반려됐다. 관행적으로 그렇게 해 왔던 터라 어느 정도 차이인지도 몰랐다.
- 상황
- 공사비 상승과 분양 지연을 각각 따로 시나리오로 검토했다. 그런데 실제로는 둘이 동시에 오는 경우가 많다는 점을 반영하지 않았다.
13같은 계열 카드
투자분석 카테고리