- 상황
- PF 만기가 8개월 남았는데 잔여 128세대가 안 팔렸다. 할인을 해야 한다는 것은 알겠는데 얼마나 내려야 하는지 기준이 없어 결정을 미루고 있었다.
01어디에 쓰나
이 카드를 꺼내야 하는 상황
쓰는 상황
분양이 끝나지 않은 잔여 세대를 통매각하거나 할인 조건을 설계할 때. PF 상환 일정이 압박하는 상황.
주로 쓰는 사람
- 미분양을 안고 있는 시행사
- 잔여세대 통매입을 검토하는 투자자
- PF 상환을 관리하는 대주단
02어떤 모드로 시작할까
같은 카드도 입력 방식에 따라 걸리는 시간과 정확도가 달라집니다
💬대화형 제작대화하듯 입력 · 약 1분
📋단계별 입력9단계 폼 · 공공 API 자동조회이 카드 권장
📎문서 업로드계약서·등기부에서 AI 추출
잔여 세대 구성과 PF 만기를 칸으로 받아야 할인율 설계가 가능하다.
03무엇을 넣나
입력이 부실하면 결과도 일반론이 됩니다
필수 입력사업지 소재지 · 잔여 세대수 · 최초 분양가 — 필수
있으면 좋은 항목타입별 잔여 물량·기 분양율·할인율 시나리오·PF 만기·시행사 자금 상황·통매입 vs 분할 매각·중도금 승계·임대전환 대안·HUG 보증
권장 첨부파일첨부: 분양 현황표, PF 약정서, 사업계획승인서, 분양 계약서 샘플
자동 반영필요 사업지·잔여 세대수·분양가 · 권장 분양 현황표·PF 약정서
입력 예시
경기 평택 아파트 480세대 중 잔여 132세대, 분양가 평당 1,450만, 분양율 72%, PF 만기 2027.03. 잔여세대 통매각 IM 작성.
04프롬프트 연습 10선
난이도가 올라갈수록 AI에게 맡기는 판단이 줄고 사용자가 지정하는 것이 늘어납니다
- 기초01
천안 미분양 아파트 통매각 자료 만들어줘. 미분양 통매각에서 가격을 결정하는 요소가 뭔지 먼저 알려줘.
- 기초02
평택 오피스텔 잔여 84실 할인분양. 자료 작성해줘. 안 팔린 이유부터 분석해줘.
- 기초03
대구 미분양 상가, PF 만기 임박. IM 부탁해. 만기가 임박한 상황에서 선택지가 뭐가 있는지 정리해줘.
- 중급04
천안 미분양 아파트 480세대 중 잔여 128세대, 분양가 3.3㎡당 1,320만원, PF 잔액 890억, 만기 8개월. 만기까지 남은 기간이 할인 폭에 어떤 압력을 주는지 계산하고, 월별 협상력 변화도 보여줘.
- 중급05
평택 오피스텔 잔여 84실. 안 팔린 타입의 층·향·평형 편중을 먼저 분석해 할인율 근거로 삼고, 편중이 심한 물량과 그렇지 않은 물량을 나눠 다른 전략을 제시해줘.
- 중급06
대구 미분양 상가. 기분양자 형평 문제를 고려해 현금 할인 대신 옵션·중도금 무이자 등 대안 구조를 제시하고, 각 구조의 실질 할인 효과도 계산해줘.
- 중급07
광주 미분양. 할인 분양이 인근 시세를 끌어내려 잔여 물량 가치도 떨어뜨리는 구조를 반영하고, 그 2차 손실까지 포함한 총 비용을 계산해줘.
- 고급08
천안 미분양 128세대. 분양 현황표와 PF 약정서를 첨부한다. 통매입 투자자 관점에서 임대 전환 시 수익률을 계산하고, 그 수익률이 성립하는 최대 매입가를 역산해 매도인의 할인 하한선과 비교해줘. 두 값이 겹치지 않으면 어떤 조건이 바뀌어야 하는지도 적어줘.
- 고급09
평택 오피스텔 잔여 84실. 통매각·분할 매각·임대 후 매각 세 경로의 총 회수액과 회수 시점을 PF 만기와 대조해 실행 가능한 안만 남겨줘. 남은 안들 중 총 회수액 기준 순위도 매겨줘.
- 고급10
대구 미분양 상가. 기분양자의 소급 할인 요구 가능성을 법적 쟁점으로 정리하고, 그 위험을 줄이는 계약 구조와 커뮤니케이션 순서를 제안해줘. 이미 계약한 사람들에게 언제 무엇을 알릴지도 포함해줘.
05자동으로 붙는 공공데이터
주소를 넣으면 이 소스들이 조회돼 본문 근거가 됩니다
IM 스튜디오 공통 스코프
im-studio주소 기반 23종전역 16종건축물대장층별개요전유부건물 입점현황공시가격 추이주변시설토지이용계획브이월드(지목·공시지가·규제저촉)필지 점유자공장등록공동주택 단지(K-apt)공동주택 관리비실거래가전월세 실거래가미분양주택현황토지·임야 특성건물 에너지사용량상권정보개발정보재개발·재건축택지개발도시재생네이버 부동산한국은행 금리부동산원 임대동향전자공시 DART주식시세거시지표뉴스 검색검색 트렌드지가변동률연체율부실채권비율거래량온비드 공매주택가격지수사업자 상태DART 재무제표해외 지표
회색은 주소로 조회되는 소스, 파란색은 주소와 무관하게 붙는 시장·금리 지표입니다. 자산유형마다 조회 대상이 다른 이유는 불필요한 호출이 본문을 흐리기 때문입니다.
06무엇이 나오나
약 18쪽 · 생성 약 90초 · 문서 8종
- IM 표지 & Executive Summary통매입 제안 요약
- 사업지 개요 및 공정 현황위치·준공/공정률
- 타입별 잔여 물량 현황타입·층·향별 잔여 세대
- 기 분양 실적 및 분양가 이력분양율·가격 변동
- 할인율 시나리오 (3안)보수/기준/공격 및 회수액
- PF 구조 및 만기 일정대주단·잔액·만기
- 임대전환 대안 검토리츠 편입 시 수익률
- 매각 조건 & 거래 구조통매입/분할·중도금 승계
쪽수와 소요시간은 제품 카탈로그에 정의된 값이며 실측 통계가 아닙니다.
07따라오는 부속서류
공통 5종 + 자산특화 5종
⚖️
권리분석 보고서법적 리스크 (등기, 근저당, 분쟁)
📊
AI 가치평가 / DCF가치 + 미래 현금흐름 분석
🚀
출구전략 분석매각 타이밍, 구조, 시나리오
🔍
DD 요약전반적 실사 종합
🏪
임차인 분석표임차인별 계약 만료일, 보증금, 월임대료, 업종
💰
분양가 산정 근거평당 분양가 산정 로직. 토지비·공사비·마진 분해
📉
분양 완판 리스크미분양 시나리오. 인근 미분양 비율·할인 분양 사례
🎫
청약 경쟁률 예측역대 청약 경쟁률 + 인근 분양 흥행도. 청약 가점
💼
PF 구조·상환본PF·브릿지 구조. 차주·대주·시공사 의무·상환 일정
🏙️
주변 시세 비교반경 1km 신축·기축 분양가·시세 비교 그래프
08어떻게 읽나
숫자가 나왔을 때 실제로 봐야 하는 지점
잔여 세대 구성안 팔린 타입에 이유가 있다. 층·향·평형 편중을 먼저 파악해야 할인율이 나온다.
PF 상환 일정만기까지 남은 기간이 곧 협상력이다. 시간이 짧을수록 할인 폭이 커진다.
할인율 vs 분양가기분양자 형평 문제가 생긴다. 할인 방식(현금·옵션·중도금 무이자) 설계가 중요하다.
09어떻게 응용하나
다른 카드와 이어 붙이는 방법
- 통매입 투자자 관점이면 「수익형 매입분석」으로 임대 전환 수익률을 산출
- 임대 전환이 대안이면 「주거임대」로 운영 구조를 붙인다
10주의할 점
이 카드에서 자주 나오는 실수
- 기분양자 대상 소급 할인 요구가 발생할 수 있다 — 법률 검토 없이 조건을 확정하지 말 것
- 할인 분양은 인근 시세를 끌어내려 잔여 물량 가치도 함께 떨어뜨린다
11어떤 엔진을 쓸까
상황이 바뀌면 정답도 바뀝니다
| 자료가 갖춰졌을 때등기부·계약서·재무자료를 첨부할 수 있는 경우 | XWise ProPRO Claude Sonnet · 병렬 섹션 · 1~2분 |
|---|---|
| 주소·최소 정보만공공데이터 자동 수집에 의존하는 경우 | XWise AutoAUTO Claude Tool Use · 에이전틱 · 2~3분 |
| 빠른 초안이 필요미팅 전 방향만 빠르게 잡을 때 | XWise Basic Claude Sonnet · 단일 스트림 · 약 1분 |
| 기관 제출 · 최종본오판 비용이 큰 자리에 내는 자료 | XWise MaxMAX Gemini + GPT-4o + Claude · 교차검증 · 2~3분 |
시간 압박이 큰 상황이 많아 가벼운 초안으로 방향을 잡고 한 단계 올려 다듬는 흐름이 실용적이다.
12활용 시나리오
예시 · 실제 고객 사례 아님
아래 세 가지는 이해를 돕기 위해 구성한 예시입니다. 실제 고객 사례가 아니며, 실사용 후기를 싣으려면 사용자 동의와 실측 데이터가 필요합니다.
- 상황
- 미분양 할인율 20%만 보고 접근했다. 싸 보였지만 왜 안 팔렸는지는 확인하지 않은 상태였다.
- 상황
- 사업자가 현금 할인 분양을 요청했다. 회수가 빨라진다는 점은 좋았지만 그것이 잔여 물량 가치에 미치는 영향은 검토하지 않았다.
13같은 계열 카드
주거전문 카테고리