- 상황
- 시공사 유치 설명회를 앞두고 있었다. 사업 개요는 정리돼 있었지만 시공사가 물을 리스크에 대해 준비된 답이 없었다.
정비사업 조합
시공사·신탁사 유치용 정비사업 사업 IM
구역 개요·조합원 수·사업 단계·종전자산 총액·추정 사업비를 사업자 관점으로 정리합니다. 개인 투자 판단은 「재건축·재개발」 투자분석입니다.
이 문서세트 만들기 →01어디에 쓰나
이 카드를 꺼내야 하는 상황
쓰는 상황
재건축·재개발 조합이 시공사·신탁사·금융기관을 유치할 때. 사업자 관점의 사업 설명 자료.
주로 쓰는 사람
- 정비사업 조합 집행부
- 시공사 선정을 준비하는 조합
- 신탁 방식 전환을 검토하는 추진위
02어떤 모드로 시작할까
같은 카드도 입력 방식에 따라 걸리는 시간과 정확도가 달라집니다
💬대화형 제작대화하듯 입력 · 약 1분
📋단계별 입력9단계 폼 · 공공 API 자동조회이 카드 권장
📎문서 업로드계약서·등기부에서 AI 추출
사업 단계를 먼저 확정해야 나머지 수치의 확실성 수준이 정해진다.
03무엇을 넣나
입력이 부실하면 결과도 일반론이 됩니다
필수 입력정비구역명 · 조합원 수 · 사업 단계(추진위/조합설립/사업시행/관리처분) — 필수
있으면 좋은 항목구역 면적·예정 세대수·종전자산 총액·추정 총사업비·시공사 선정 여부·이주비 계획·동의율·일정 리스크·공공지원 여부
권장 첨부파일첨부: 정비계획 고시문, 조합 정관, 총회 자료, 개략 사업성 검토서
자동 반영필요 정비구역·조합원 수·사업 단계 · 권장 정비계획 고시문·조합 정관
입력 예시
서울 은평구 재개발 조합설립 인가, 구역 4.2만㎡, 조합원 620명, 예정 1,180세대, 추정 사업비 4,300억, 시공사 미선정. 시공사 유치용 사업 IM 작성.
04프롬프트 연습 10선
난이도가 올라갈수록 AI에게 맡기는 판단이 줄고 사용자가 지정하는 것이 늘어납니다
- 기초01
성남 재개발 조합 사업 IM 작성해줘. 정비사업에서 사업 단계가 왜 중요한지 먼저 설명해줘.
- 기초02
부산 재건축 조합, 조합원 620명. 자료 만들어줘. 조합원 수가 사업에 어떤 영향을 주는지도 짚어줘.
- 기초03
인천 정비구역, 사업시행인가 완료. 시공사 유치용 자료 부탁해. 인가 완료가 어떤 위험을 없앤 건지 구체적으로 적어줘.
- 중급04
성남 재개발, 조합원 480명, 사업시행인가 단계, 종전자산 총액 2,400억, 추정 사업비 6,800억. 비례율을 추정하고 그 값이 조합원에게 무엇을 뜻하는지 설명해줘.
- 중급05
부산 재건축 조합. 공사비 상승분이 반영된 사업비인지 명시하고, 미반영이면 현 시세로 재산정해 비례율 변화를 보여줘.
- 중급06
인천 정비구역. 신탁 방식 전환을 검토 중이다. 조합 방식과의 비용·기간 차이를 비교하고, 어떤 조건에서 신탁이 유리한지도 정리해줘.
- 중급07
대구 재개발 조합. 이 자료는 사업자용이며 개인 투자 판단용이 아님을 명시하고, 개인 관점 분석이 필요하면 어느 자료를 봐야 하는지도 안내해줘.
- 고급08
성남 재개발. 정비계획 고시문과 조합 정관을 첨부한다. 조합 내 갈등·소송 현황을 일정 리스크로 정량화해 사업 지연 6개월/12개월 시나리오의 금융비용 증가를 계산하고, 시공사가 요구할 안전장치를 정리해줘. 안전장치가 조합 부담을 얼마나 늘리는지도 적어줘.
- 고급09
부산 재건축. 일반분양분의 분양가를 인근 시세 대비 95%/100%/105%로 나눠 각각의 비례율과 조합원 분담금을 계산해 민감도표로 만들어줘. 분양가가 낮을 때 분양률이 오르는 효과도 함께 반영해줘.
- 고급10
인천 정비구역. 시공사 선정 방식(도급제·지분제)별로 조합이 지는 위험과 기대 수익을 비교하고, 현 조합 재무 여건에 맞는 방식을 결론지어줘. 각 방식에서 공사비 상승 위험을 누가 지는지도 명시해줘.
05자동으로 붙는 공공데이터
주소를 넣으면 이 소스들이 조회돼 본문 근거가 됩니다
IM 스튜디오 공통 스코프
im-studio주소 기반 23종전역 16종건축물대장층별개요전유부건물 입점현황공시가격 추이주변시설토지이용계획브이월드(지목·공시지가·규제저촉)필지 점유자공장등록공동주택 단지(K-apt)공동주택 관리비실거래가전월세 실거래가미분양주택현황토지·임야 특성건물 에너지사용량상권정보개발정보재개발·재건축택지개발도시재생네이버 부동산한국은행 금리부동산원 임대동향전자공시 DART주식시세거시지표뉴스 검색검색 트렌드지가변동률연체율부실채권비율거래량온비드 공매주택가격지수사업자 상태DART 재무제표해외 지표
회색은 주소로 조회되는 소스, 파란색은 주소와 무관하게 붙는 시장·금리 지표입니다. 자산유형마다 조회 대상이 다른 이유는 불필요한 호출이 본문을 흐리기 때문입니다.
06무엇이 나오나
약 20쪽 · 생성 약 100초 · 문서 8종
- IM 표지 & Executive Summary사업 규모·참여 제안 요약
- 정비구역 개요위치·면적·지정 경위
- 조합 현황조합원 수·동의율·집행부
- 사업 단계 및 인허가 로드맵추진위~관리처분 일정
- 종전자산 총액 및 감정평가감정가 집계·비례율 산정 기초
- 추정 총사업비 구성공사비·금융비·기타 사업비
- 이주·철거 계획이주비 조달·일정
- 참여 조건 및 제안 요청시공사 선정 조건·제출 서류
쪽수와 소요시간은 제품 카탈로그에 정의된 값이며 실측 통계가 아닙니다.
07따라오는 부속서류
공통 5종 + 자산특화 6종
⚖️
권리분석 보고서법적 리스크 (등기, 근저당, 분쟁)
📊
AI 가치평가 / DCF가치 + 미래 현금흐름 분석
🚀
출구전략 분석매각 타이밍, 구조, 시나리오
🔍
DD 요약전반적 실사 종합
🏪
임차인 분석표임차인별 계약 만료일, 보증금, 월임대료, 업종
📑
개발 인허가 절차사업계획 승인·건축허가·환경영향평가 단계별 진행 현황
📅
개발 타임라인착공·골조·외장·내장·준공·입주 일정. 지연 리스크
🏗️
시공사 선정 계획시공사 후보·견적 비교·시공능력평가액. 신용 등급
📊
사업성 분석총사업비·총수익·IRR·NPV·회수기간. 민감도 분석
🏗️
재개발·재건축 구역정비구역 지정·해제 이력 및 일정. 인근 정비사업 영향
🏗️
조합원 권리가액·분담금비례율·권리가액·분담금 산정 (권리가액은 감정평가액 기준, 매입가 아님)
08어떻게 읽나
숫자가 나왔을 때 실제로 봐야 하는 지점
사업 단계조합설립·사업시행인가·관리처분 중 어디인지가 리스크의 대부분을 설명한다.
종전자산 총액조합원 자산 감정 총액이 비례율과 분담금의 출발점이다.
추정 사업비공사비 상승분이 반영됐는지가 핵심. 미반영이면 관리처분 단계에서 뒤집힌다.
09어떻게 응용하나
다른 카드와 이어 붙이는 방법
- 조합원 개인 관점이 필요하면 「재건축·재개발」 투자분석으로 분담금·수익을 산출
- 일반분양 계획이 서면 「분양 IM」으로 분양 마케팅 자료를 만든다
10주의할 점
이 카드에서 자주 나오는 실수
- 이 카드는 사업자용이다 — 개인 투자 판단용으로 쓰면 축이 맞지 않는다
- 조합 내 갈등·소송은 일정 리스크의 최대 변수다. 생략하면 신뢰를 잃는다
11어떤 엔진을 쓸까
상황이 바뀌면 정답도 바뀝니다
| 자료가 갖춰졌을 때등기부·계약서·재무자료를 첨부할 수 있는 경우 | XWise MaxMAX Gemini + GPT-4o + Claude · 교차검증 · 2~3분 |
|---|---|
| 주소·최소 정보만공공데이터 자동 수집에 의존하는 경우 | XWise AutoAUTO Claude Tool Use · 에이전틱 · 2~3분 |
| 빠른 초안이 필요미팅 전 방향만 빠르게 잡을 때 | XWise ProPRO Claude Sonnet · 병렬 섹션 · 1~2분 |
| 기관 제출 · 최종본오판 비용이 큰 자리에 내는 자료 | XWise Max+MAX+ Claude Opus 4.7 설계 → Sonnet ×5 병렬 · 3~4분 |
이해관계자가 많고 금액이 커 교차 확인 이상을 권한다.
12활용 시나리오
예시 · 실제 고객 사례 아님
아래 세 가지는 이해를 돕기 위해 구성한 예시입니다. 실제 고객 사례가 아니며, 실사용 후기를 싣으려면 사용자 동의와 실측 데이터가 필요합니다.
- 상황
- 조합 방식과 신탁 방식을 놓고 조합원 총회에서 설명해야 했다. 두 방식의 차이를 말로는 알지만 숫자로 비교한 자료가 없었다.
- 상황
- 조합이 쓰는 사업비 추정치가 2년 전 공사비 기준이었다. 그 숫자로 만든 비례율이 조합원 사이에 퍼져 기대치가 실제보다 높아져 있었다.
13같은 계열 카드
주거전문 카테고리