- 상황
- 3개 자산을 동시에 편입하는데 감정평가 기준일이 각각 4개월씩 벌어져 있었다. 그 상태로 NAV를 합산했더니 심사에서 기준일 불일치를 지적받았다.
01어디에 쓰나
이 카드를 꺼내야 하는 상황
쓰는 상황
보유 자산을 리츠에 편입하거나 리츠 설립·상장을 준비할 때. NAV 산정이 핵심인 자료.
주로 쓰는 사람
- 리츠 AMC 운용역
- 자산을 리츠에 매각하려는 소유자
- 상장 리츠를 준비하는 스폰서
02어떤 모드로 시작할까
같은 카드도 입력 방식에 따라 걸리는 시간과 정확도가 달라집니다
💬대화형 제작대화하듯 입력 · 약 1분
📋단계별 입력9단계 폼 · 공공 API 자동조회
📎문서 업로드계약서·등기부에서 AI 추출이 카드 권장
감정평가서와 임대차계약서로 NAV가 산정된다. 자산이 여러 개면 특히 업로드가 빠르다.
03무엇을 넣나
입력이 부실하면 결과도 일반론이 됩니다
필수 입력자산 소재지 · 감정가(NAV) · 목표 배당수익률 — 필수
있으면 좋은 항목FFO·WALE·AM사·상장 계획·공모/사모 여부·편입 시기
권장 첨부파일첨부: 감정평가서, 임대차계약서, 재무제표, 자산운용 계획서
자동 반영필요 소재지·감정가·목표 배당 · 권장 감정평가서·운용계획서
입력 예시
강남 오피스+물류 포트폴리오, NAV 1,200억, 목표 배당 5.2%, KB자산운용, 2027 공모 REITs 상장. IM 작성.
04프롬프트 연습 10선
난이도가 올라갈수록 AI에게 맡기는 판단이 줄고 사용자가 지정하는 것이 늘어납니다
- 기초01
보유 오피스를 리츠에 편입하는 자료 만들어줘. 리츠 편입이 일반 매각과 뭐가 다른지도 설명해줘.
- 기초02
물류센터 3개 자산 리츠 편입 검토. 자료 작성해줘. 자산이 여럿일 때 먼저 정리해야 할 게 뭔지 알려줘.
- 기초03
상장 리츠 신규 편입용 IM, 자산 감정가 620억. 부탁해. 감정가만으로 NAV를 알 수 있는지도 판단해줘.
- 중급04
오피스 1개 자산, 감정가 620억, 담보대출 260억, 연 NOI 28억. NAV와 FFO를 계산하고, 두 지표가 각각 무엇을 말해주는지도 설명해줘.
- 중급05
물류센터 3개 자산 편입. 감정평가 기준일이 서로 다르다. 기준일을 통일해서 NAV를 재산정하고, 통일 전후 차이도 보여줘.
- 중급06
리츠 편입 자산, 차입비율 45%. 금리가 1%p 상승할 때 배당 축소 폭을 계산하고, 그 수준이 투자자에게 수용 가능한지도 평가해줘.
- 중급07
상장 준비 리츠. 상장 일정은 승인 절차에 좌우되므로 확정 표현 대신 단계별 조건부로 서술하고, 각 단계의 통상 소요기간도 병기해줘.
- 고급08
오피스 자산 리츠 편입. 감정평가서·임대차계약서·운용계획서를 첨부한다. 편입가가 NAV를 초과하지 않는 상한을 역산하고, 그 가격에서 기존 주주 지분 희석률과 예상 배당수익률 변화를 함께 계산해줘. 희석이 허용되는 범위도 제시해줘.
- 고급09
물류센터 3개 포트폴리오. 자산별 WALE·임차인 신용·지역 분산을 평가해 포트폴리오 집중 리스크를 진단하고, 편입 순서를 리스크 관점에서 제안해줘. 한 번에 편입할 때와 순차 편입할 때의 차이도 비교해줘.
- 고급10
리츠 편입 자산. 향후 5년 FFO 추정과 배당성향을 함께 제시하되, 배당성향이 FFO의 90%를 넘는 구간이 있다면 그 시점의 배당 지속 가능성을 별도로 경고해줘. 대규모 수선이 겹치는 해가 있으면 그것도 반영해줘.
05자동으로 붙는 공공데이터
주소를 넣으면 이 소스들이 조회돼 본문 근거가 됩니다
IM 스튜디오 공통 스코프
im-studio주소 기반 23종전역 16종건축물대장층별개요전유부건물 입점현황공시가격 추이주변시설토지이용계획브이월드(지목·공시지가·규제저촉)필지 점유자공장등록공동주택 단지(K-apt)공동주택 관리비실거래가전월세 실거래가미분양주택현황토지·임야 특성건물 에너지사용량상권정보개발정보재개발·재건축택지개발도시재생네이버 부동산한국은행 금리부동산원 임대동향전자공시 DART주식시세거시지표뉴스 검색검색 트렌드지가변동률연체율부실채권비율거래량온비드 공매주택가격지수사업자 상태DART 재무제표해외 지표
회색은 주소로 조회되는 소스, 파란색은 주소와 무관하게 붙는 시장·금리 지표입니다. 자산유형마다 조회 대상이 다른 이유는 불필요한 호출이 본문을 흐리기 때문입니다.
06무엇이 나오나
약 28쪽 · 생성 약 130초 · 문서 7종
- IM 표지 & REITs 개요부동산투자회사 종합 요약
- 포트폴리오 자산 현황표편입 자산·지역·섹터 현황
- NAV 산정 보고서순자산가치 산출 방법론
- 배당수익률 분석공시 기준 과거 배당 추이
- 운영 구조 & 관계사 현황위탁사·자산관리사 구조
- 투자자 분배 계획서배당 주기·세금 구조
- 상장 & 매각 시나리오Exit 전략별 수익 비교
쪽수와 소요시간은 제품 카탈로그에 정의된 값이며 실측 통계가 아닙니다.
07따라오는 부속서류
공통 5종 + 자산특화 6종
⚖️
권리분석 보고서법적 리스크 (등기, 근저당, 분쟁)
📊
AI 가치평가 / DCF가치 + 미래 현금흐름 분석
🚀
출구전략 분석매각 타이밍, 구조, 시나리오
🔍
DD 요약전반적 실사 종합
🏪
임차인 분석표임차인별 계약 만료일, 보증금, 월임대료, 업종
💼
NAV 산정순자산가치(NAV) 산정. 자산 재평가·차입금 차감
✅
REITs 편입 요건국토부 위탁관리 REITs 편입 요건. 지분율·자산 비율
💴
배당수익률 프로젝션5년 NOI·배당가능이익·배당수익률 시나리오
📊
상장 REITs 비교국내 상장 REITs(SK리츠·이지스·신한알파 등) 수익률 비교
🏢
리츠 운용사 현황·선정AMC 운용사 후보·실적·운용 자산·수수료
🏛️
기관투자자 적합성국민연금·공무원연금·우체국 등 LP 요구 사항 충족 여부
08어떻게 읽나
숫자가 나왔을 때 실제로 봐야 하는 지점
NAV감정가에서 부채를 뺀 순자산. 편입 가격이 NAV를 넘으면 기존 주주가 희석된다.
FFO감가상각을 되돌린 실질 배당 여력. 순이익보다 FFO가 배당의 진짜 재원이다.
차입 비율규정상 한도뿐 아니라 금리 상승 시 배당 축소 폭을 결정한다.
09어떻게 응용하나
다른 카드와 이어 붙이는 방법
- 편입 대상 자산별로 자산 특화 IM을 먼저 만들어 첨부하면 심사가 빨라진다
- 투자자 관점이 필요하면 「리츠·펀드 분석」으로 배당수익률·NAV 할인율을 산출
10주의할 점
이 카드에서 자주 나오는 실수
- 감정평가 시점이 다른 자산을 한 NAV에 섞으면 왜곡된다 — 기준일을 통일할 것
- 상장 계획 일정은 승인 절차에 좌우된다. 확정처럼 쓰지 말 것
11어떤 엔진을 쓸까
상황이 바뀌면 정답도 바뀝니다
| 자료가 갖춰졌을 때등기부·계약서·재무자료를 첨부할 수 있는 경우 | XWise MaxMAX Gemini + GPT-4o + Claude · 교차검증 · 2~3분 |
|---|---|
| 주소·최소 정보만공공데이터 자동 수집에 의존하는 경우 | XWise AutoAUTO Claude Tool Use · 에이전틱 · 2~3분 |
| 빠른 초안이 필요미팅 전 방향만 빠르게 잡을 때 | XWise ProPRO Claude Sonnet · 병렬 섹션 · 1~2분 |
| 기관 제출 · 최종본오판 비용이 큰 자리에 내는 자료 | XWise Max+MAX+ Claude Opus 4.7 설계 → Sonnet ×5 병렬 · 3~4분 |
다수 자산을 집계해 섹션이 많고 숫자 정합이 중요하므로 최상위 등급이 유리하다.
12활용 시나리오
예시 · 실제 고객 사례 아님
아래 세 가지는 이해를 돕기 위해 구성한 예시입니다. 실제 고객 사례가 아니며, 실사용 후기를 싣으려면 사용자 동의와 실측 데이터가 필요합니다.
- 상황
- 리츠에 자산을 넘기려는데 상대가 제시한 가격이 낮게 느껴졌다. 그런데 리츠 쪽이 왜 그 가격 이상은 못 준다고 하는지 이해하지 못해 협상이 감정적으로 흘렀다.
- 상황
- IR 자료에 상장 예정일을 확정처럼 적었는데 승인 절차가 지연돼 일정이 두 번 밀렸다. 투자자 신뢰가 흔들렸고 자료를 매번 다시 만들어야 했다.
13같은 계열 카드
대체 카테고리