- 상황
- 매수 후보가 나타났는데 토양오염 조사를 요구했다. 조사 비용이 아까워 미루다 협상이 중단됐고, 조사 없이 가격을 정할 수 있다고 생각했다.
01어디에 쓰나
이 카드를 꺼내야 하는 상황
쓰는 상황
주유소·충전소 부지를 매각하거나 EV 충전 시설로 전환을 검토할 때. 환경 리스크가 가격을 지배한다.
주로 쓰는 사람
- 주유소 부지 소유자
- EV 충전 사업자
- 부지 전환 개발을 검토하는 시행사
02어떤 모드로 시작할까
같은 카드도 입력 방식에 따라 걸리는 시간과 정확도가 달라집니다
💬대화형 제작대화하듯 입력 · 약 1분
📋단계별 입력9단계 폼 · 공공 API 자동조회이 카드 권장
📎문서 업로드계약서·등기부에서 AI 추출
토양오염 조사 결과와 위험물 허가 상태를 칸으로 받아야 빠뜨리지 않는다.
03무엇을 넣나
입력이 부실하면 결과도 일반론이 됩니다
필수 입력주유소/충전소 소재지 · 유종/충전 방식 · 일일 통과 차량 — 필수
있으면 좋은 항목인허가 갱신 일정·토양오염 이력·EV 전환 가능성·정부 보조금·매출
권장 첨부파일첨부: 위험물 취급허가, 환경영향평가, 토양오염 조사서, 매출 데이터
자동 반영필요 소재지·유종·일일 통과 차량 · 권장 위험물 취급허가·토양오염 조사서
입력 예시
서울 외곽 주유소, 일일 통과 8,200대, EV 충전 3기 병설, 연매출 18억, 매도 145억. IM.
04프롬프트 연습 10선
난이도가 올라갈수록 AI에게 맡기는 판단이 줄고 사용자가 지정하는 것이 늘어납니다
- 기초01
경기 주유소 부지 매각 IM 작성해줘. 주유소 부지에서 가격을 좌우하는 가장 큰 변수도 알려줘.
- 기초02
서울 외곽 주유소, 대지 420평. 자료 만들어줘. 이 부지를 다른 용도로 전환할 수 있는지도 검토해줘.
- 기초03
충남 주유소, EV 충전소 전환 검토 중. IM 부탁해. 전환에 필요한 조건을 목록으로 정리해줘.
- 중급04
경기 주유소, 대지 420평, 일일 통과 차량 1.2만대, 위험물 취급허가 보유, 토양오염 조사 미실시. 조사 미실시라는 점을 자료에 명시하고, 조사 결과에 따라 가격이 어느 범위까지 흔들리는지 제시해줘.
- 중급05
서울 외곽 주유소. 토양오염 정화 비용 추정치를 매각가에서 차감한 실질 회수액으로 서술하고, 정화 비용이 부지 가치를 넘는 경우도 있는지 판단해줘.
- 중급06
충남 주유소, EV 충전 전환 시 필요한 한전 수전 증설 조건과 비용을 반영해 전환 타당성을 검토하고, 증설 소요기간도 함께 적어줘.
- 중급07
인천 주유소 폐업 예정. 시설 철거비와 위험물 허가 반납 절차를 비용·기간으로 정리하고, 그 비용을 매도 실익에서 차감해줘.
- 고급08
경기 주유소. 위험물 취급허가와 토양오염 조사서를 첨부한다. 정화 책임이 계약으로 완전히 이전되지 않을 수 있다는 점을 법적 쟁점으로 정리하고, 매도인 잔존 책임을 제한하는 특약안 3가지와 각각의 가격 영향을 제시해줘. 각 특약을 매수인이 받아들일 가능성도 평가해줘.
- 고급09
서울 외곽 주유소. 주유소 계속 운영·EV 충전 전환·부지 개발 세 안의 10년 NPV를 비교하되, 내연차 감소 추세를 반영한 매출 하락 곡선을 적용해줘. 각 안의 전환 시점을 늦출 때의 손실도 계산해줘.
- 고급10
충남 주유소. EV 충전 전환 시 전력 계약 조건을 가정치가 아니라 한전 실제 요금제 기준으로 계산하고, 충전 단가·이용률 시나리오별 회수기간을 표로 만들어줘. 이용률이 손익분기에 미달하는 구간도 표시해줘.
05자동으로 붙는 공공데이터
주소를 넣으면 이 소스들이 조회돼 본문 근거가 됩니다
IM 스튜디오 공통 스코프
im-studio주소 기반 23종전역 16종건축물대장층별개요전유부건물 입점현황공시가격 추이주변시설토지이용계획브이월드(지목·공시지가·규제저촉)필지 점유자공장등록공동주택 단지(K-apt)공동주택 관리비실거래가전월세 실거래가미분양주택현황토지·임야 특성건물 에너지사용량상권정보개발정보재개발·재건축택지개발도시재생네이버 부동산한국은행 금리부동산원 임대동향전자공시 DART주식시세거시지표뉴스 검색검색 트렌드지가변동률연체율부실채권비율거래량온비드 공매주택가격지수사업자 상태DART 재무제표해외 지표
회색은 주소로 조회되는 소스, 파란색은 주소와 무관하게 붙는 시장·금리 지표입니다. 자산유형마다 조회 대상이 다른 이유는 불필요한 호출이 본문을 흐리기 때문입니다.
06무엇이 나오나
약 16쪽 · 생성 약 80초 · 문서 6종
- IM 표지 & 시설 개요주유소·충전소 종합 요약
- 매출 & 통과 차량 분석일일 통과·유종별 매출
- 토양오염 리스크 리포트오염 이력·정화 비용 산출
- EV 전환 가능성 분석충전 인프라 전환 시나리오
- 인허가 & 보조금 현황갱신 일정·정부 지원
- 투자 수익 분석보유·전환·매각 시나리오
쪽수와 소요시간은 제품 카탈로그에 정의된 값이며 실측 통계가 아닙니다.
07따라오는 부속서류
공통 5종 + 자산특화 5종
⚖️
권리분석 보고서법적 리스크 (등기, 근저당, 분쟁)
📊
AI 가치평가 / DCF가치 + 미래 현금흐름 분석
🚀
출구전략 분석매각 타이밍, 구조, 시나리오
🔍
DD 요약전반적 실사 종합
🏪
임차인 분석표임차인별 계약 만료일, 보증금, 월임대료, 업종
⛽
매출 분석주유 + EV 충전 매출 구조·일평균 거래
🔌
EV 충전 수요전기차 보급률·인근 충전소·수요 전망
🏷️
브랜드 계약SK·GS·HD·전기차 충전사업자 계약 조건
🌱
친환경 전환주유→EV 전환 시나리오·정부 보조금
🚗
교통량·접근성일평균 차량 통행량·인근 도로·진출입
08어떻게 읽나
숫자가 나왔을 때 실제로 봐야 하는 지점
토양오염 조사 결과정화 비용이 부지 가치를 넘는 경우도 있다. 조사 없이 산정한 가격은 의미가 없다.
일일 통과 차량주유 수요뿐 아니라 EV 충전 전환 시 수익 추정의 기준값이 된다.
위험물 취급 허가폐업·용도 전환 시 시설 철거와 허가 반납 비용이 발생한다.
09어떻게 응용하나
다른 카드와 이어 붙이는 방법
- 전환이 목적이면 「토지·개발용지」로 최유효 이용을 먼저 산출
- 충전 사업 자체를 팔 거면 「신재생·ESS」의 계약 구조 서술을 참고
10주의할 점
이 카드에서 자주 나오는 실수
- 정화 책임은 계약으로 완전히 이전되지 않을 수 있다 — 법률 검토를 병행
- EV 전환 수익은 전력 계약 조건에 크게 좌우된다. 한전 계약을 가정치로 쓰지 말 것
11어떤 엔진을 쓸까
상황이 바뀌면 정답도 바뀝니다
| 자료가 갖춰졌을 때등기부·계약서·재무자료를 첨부할 수 있는 경우 | XWise ProPRO Claude Sonnet · 병렬 섹션 · 1~2분 |
|---|---|
| 주소·최소 정보만공공데이터 자동 수집에 의존하는 경우 | XWise AutoAUTO Claude Tool Use · 에이전틱 · 2~3분 |
| 빠른 초안이 필요미팅 전 방향만 빠르게 잡을 때 | XWise Basic Claude Sonnet · 단일 스트림 · 약 1분 |
| 기관 제출 · 최종본오판 비용이 큰 자리에 내는 자료 | XWise MaxMAX Gemini + GPT-4o + Claude · 교차검증 · 2~3분 |
환경 서술의 정확도가 자산가치에 직결돼 최종본은 교차 확인 등급으로 검증한다.
12활용 시나리오
예시 · 실제 고객 사례 아님
아래 세 가지는 이해를 돕기 위해 구성한 예시입니다. 실제 고객 사례가 아니며, 실사용 후기를 싣으려면 사용자 동의와 실측 데이터가 필요합니다.
- 상황
- 주유소 부지 전환 사업성을 검토하며 전력 요금을 업계 평균 가정치로 계산했다. 그런데 실제 한전 요금제를 확인해 보니 계약 종별에 따라 단가가 크게 달랐다.
- 상황
- 주유소 부지를 사서 개발할지, 아니면 당분간 운영을 유지할지 판단이 필요했다. 매출이 아직 나오고 있어 서둘 이유가 없어 보였다.
13같은 계열 카드
대체 카테고리