- 상황
- 유찰 3회 물건을 싸다고 판단해 입찰을 준비했다. 최저가가 감정가의 51%까지 떨어져 있어 기회로 보였지만, 왜 세 번이나 유찰됐는지는 확인하지 않았다.
01어디에 쓰나
이 카드를 꺼내야 하는 상황
쓰는 상황
법원 경매·공매 물건에 입찰하기 전, 권리분석과 입찰가 전략을 정리할 때.
주로 쓰는 사람
- 경매 투자자·컨설턴트
- 채권 회수를 위해 유입을 검토하는 금융기관
- 실수요 낙찰을 준비하는 매수인
02어떤 모드로 시작할까
같은 카드도 입력 방식에 따라 걸리는 시간과 정확도가 달라집니다
💬대화형 제작대화하듯 입력 · 약 1분
📋단계별 입력9단계 폼 · 공공 API 자동조회
📎문서 업로드계약서·등기부에서 AI 추출이 카드 권장
물건명세서에서 말소기준권리·임차인 대항력이 자동 판정된다.
03무엇을 넣나
입력이 부실하면 결과도 일반론이 됩니다
필수 입력법원·사건번호 또는 물건 소재지 — 필수
있으면 좋은 항목최저매각가·감정가·말소기준권리·임차인 현황·인도명령 가능 여부
권장 첨부파일첨부: 등기부등본 (필수), 경매 물건명세서, 감정평가서, 임차인 확인서
자동 반영필요 법원·사건번호 또는 소재지 · 권장 등기부(필수)·물건명세서
입력 예시
서울중앙지법 2025타경12345, 강남 근린상가 35억 감정, 최저 21억, 임차인 3건. 경매 입찰 전략 IM 작성.
04프롬프트 연습 10선
난이도가 올라갈수록 AI에게 맡기는 판단이 줄고 사용자가 지정하는 것이 늘어납니다
- 기초01
2025타경3792 경매 물건 입찰 자료 만들어줘. 사건번호만으로 어디까지 알 수 있고 뭘 더 확인해야 하는지 구분해서 알려줘.
- 기초02
서울 강남 상가 경매, 감정가 12억. 자료 작성해줘. 감정가와 실제 시세가 다를 수 있다는 점도 짚어줘.
- 기초03
인천 아파트 공매, 2회 유찰. 입찰 전략 부탁해. 유찰이 많은 게 기회인지 경고인지도 판단해줘.
- 중급04
서울 강남구 역삼동 736-1 근린상가 경매(2025타경3792), 감정가 12억·최저 7.7억(64%), 2회 유찰. 번지까지 넣었으니 자동 조회된 건축물대장·실거래·상권 정보를 반영해 물건 개요를 만들어줘.
- 중급05
인천 아파트 공매. 대항력 있는 임차인 보증금 1.5억이 인수 대상인지 확정해서 실질 매입가를 계산하고, 인수 여부 판단 근거도 함께 적어줘.
- 중급06
부산 다세대 경매, 유찰 3회. 유찰 원인을 인수권리·명도 난이도·물건 자체 하자 세 방향으로 나눠 진단하고, 각각의 확인 방법도 적어줘.
- 중급07
수원 상가 경매. 명도 비용과 기간을 0으로 잡지 말고 현실적 추정치를 넣어 수익률을 계산하고, 점유자 유형별로 기간이 어떻게 달라지는지도 적어줘.
- 고급08
역삼동 근린상가 경매. 물건명세서·등기부·현황조사서를 첨부한다. 말소기준권리를 특정하고 인수/소멸을 표로 정리한 뒤, 유치권 주장 가능성을 현황조사서 기재와 대조해 평가하고, 인수 리스크를 반영한 입찰 상한선을 산출해줘. 서류 간 불일치가 있으면 그것도 표시해줘.
- 고급09
인천 아파트 공매. 낙찰 후 (1) 즉시 재매각 (2) 2년 임대 후 매각 두 경로의 세후 수익률을 비교하고, 단기 양도세 중과를 반영해 최적 보유기간을 산출해줘. 임대 기간의 공실 위험도 반영해줘.
- 고급10
부산 다세대 경매. 인근 낙찰가율 통계 3년치를 기준으로 이 물건의 적정 입찰가 구간을 제시하고, 경쟁 입찰자 수 시나리오(3명/8명/15명)별 낙찰 확률을 함께 추정해줘. 낙찰 실패 시 다음 회차를 기다리는 비용도 계산해줘.
05자동으로 붙는 공공데이터
주소를 넣으면 이 소스들이 조회돼 본문 근거가 됩니다
IM 스튜디오 공통 스코프
im-studio주소 기반 23종전역 16종건축물대장층별개요전유부건물 입점현황공시가격 추이주변시설토지이용계획브이월드(지목·공시지가·규제저촉)필지 점유자공장등록공동주택 단지(K-apt)공동주택 관리비실거래가전월세 실거래가미분양주택현황토지·임야 특성건물 에너지사용량상권정보개발정보재개발·재건축택지개발도시재생네이버 부동산한국은행 금리부동산원 임대동향전자공시 DART주식시세거시지표뉴스 검색검색 트렌드지가변동률연체율부실채권비율거래량온비드 공매주택가격지수사업자 상태DART 재무제표해외 지표
회색은 주소로 조회되는 소스, 파란색은 주소와 무관하게 붙는 시장·금리 지표입니다. 자산유형마다 조회 대상이 다른 이유는 불필요한 호출이 본문을 흐리기 때문입니다.
06무엇이 나오나
약 15쪽 · 생성 약 60초 · 문서 7종
- IM 표지 & 물건 개요낙찰 물건 종합 요약
- 권리분석 보고서말소기준·인수권리·권리순위 분석
- 명도 리스크 분석점유자 현황·명도 일정 예측
- 배당표 시뮬레이션채권자별 배당 예상표
- 감정가 vs 낙찰가 분석수익성 마진 산출
- 후속 활용 계획서매각·임대·리모델링 옵션
- 투자 수익 분석취득비용·예상 수익 시뮬레이션
쪽수와 소요시간은 제품 카탈로그에 정의된 값이며 실측 통계가 아닙니다.
07따라오는 부속서류
공통 5종 + 자산특화 6종
⚖️
권리분석 보고서법적 리스크 (등기, 근저당, 분쟁)
📊
AI 가치평가 / DCF가치 + 미래 현금흐름 분석
🚀
출구전략 분석매각 타이밍, 구조, 시나리오
🔍
DD 요약전반적 실사 종합
🏪
임차인 분석표임차인별 계약 만료일, 보증금, 월임대료, 업종
📜
권리분석(경매 특화)대항력·우선변제권·말소기준권리
⏰
경매 진행 현황사건번호·기일·감정가·최저가
📋
공매 절차 안내온비드 공매 입찰·낙찰 가이드
🎯
낙찰가 시뮬레이션유사 경매 낙찰가율 예측
⚠️
명도 리스크점유자·임차인 명도 난이도
💰
명도 후 수익명도 후 임대·매각 수익률
08어떻게 읽나
숫자가 나왔을 때 실제로 봐야 하는 지점
말소기준권리이 권리 이후는 소멸, 이전은 인수. 인수 금액이 곧 실질 매입가에 더해진다.
대항력 있는 임차인보증금을 매수인이 떠안는지 여부가 수익률을 통째로 바꾼다. 확정일자·전입일을 반드시 대조.
유찰 횟수유찰이 많다고 싼 게 아니다. 유찰 이유(인수권리·명도난이도)를 먼저 찾아야 한다.
09어떻게 응용하나
다른 카드와 이어 붙이는 방법
- 낙찰 후 수익률까지 보려면 「경공매 투자분석」으로 IRR·미래가치를 산출
- 채권자 입장이면 「NPL 임의매각」으로 경매 전 협의매각 가능성을 함께 검토
10주의할 점
이 카드에서 자주 나오는 실수
- 유치권 주장은 서류에 안 나올 수 있다 — 현황조사서와 현장 확인이 필수
- 명도 비용·기간을 0으로 잡은 수익률은 실제와 크게 벌어진다
11어떤 엔진을 쓸까
상황이 바뀌면 정답도 바뀝니다
| 자료가 갖춰졌을 때등기부·계약서·재무자료를 첨부할 수 있는 경우 | XWise MaxMAX Gemini + GPT-4o + Claude · 교차검증 · 2~3분 |
|---|---|
| 주소·최소 정보만공공데이터 자동 수집에 의존하는 경우 | XWise AutoAUTO Claude Tool Use · 에이전틱 · 2~3분 |
| 빠른 초안이 필요미팅 전 방향만 빠르게 잡을 때 | XWise ProPRO Claude Sonnet · 병렬 섹션 · 1~2분 |
| 기관 제출 · 최종본오판 비용이 큰 자리에 내는 자료 | XWise Max+MAX+ Claude Opus 4.7 설계 → Sonnet ×5 병렬 · 3~4분 |
권리 인수 판단이 입찰 금액을 직접 바꿔 가장 가벼운 초안은 위험하다.
12활용 시나리오
예시 · 실제 고객 사례 아님
아래 세 가지는 이해를 돕기 위해 구성한 예시입니다. 실제 고객 사례가 아니며, 실사용 후기를 싣으려면 사용자 동의와 실측 데이터가 필요합니다.
- 상황
- 채권 회수를 위해 직접 유입할지 판단하는 업무였다. 기존 검토서는 명도 비용을 0으로 잡고 있어 유입 시 수익률이 실제보다 좋게 나왔다.
- 상황
- 물건명세서를 받았는데 용어를 이해하지 못했다. 말소기준권리가 무엇인지, 어떤 권리가 인수되는지 몰라 전문가 상담 전에 스스로 판단할 수 없었다.
13같은 계열 카드
대체 카테고리