- 상황
- 보유 주차장 4곳의 가치를 면수 기준으로 산정해 왔다. 그런데 같은 180면인데 매각 제안가가 두 배 가까이 차이 나는 사례를 보고 산정 방식이 틀렸다는 것을 알게 됐다.
01어디에 쓰나
이 카드를 꺼내야 하는 상황
쓰는 상황
주차장 건물·부지를 매각하거나 운영권을 넘길 때. 회전율이 수익의 전부인 단순 구조 자산.
주로 쓰는 사람
- 주차장 전문 운영사
- 역세권 부지 소유자
- 주차 자산을 담은 소규모 펀드
02어떤 모드로 시작할까
같은 카드도 입력 방식에 따라 걸리는 시간과 정확도가 달라집니다
💬대화형 제작대화하듯 입력 · 약 1분이 카드 권장
📋단계별 입력9단계 폼 · 공공 API 자동조회
📎문서 업로드계약서·등기부에서 AI 추출
변수가 면수·회전율·단가 정도라 대화로 충분하다.
03무엇을 넣나
입력이 부실하면 결과도 일반론이 됩니다
필수 입력주차장 소재지 · 주차 대수 · 운영 방식 — 필수
있으면 좋은 항목시간대별 회전율·단가 체계·무인/유인 운영비·심야 공실·인근 시세
권장 첨부파일첨부: 주차장업 등록증, 매출 데이터, 회전율 보고서, 주차장법 신고
자동 반영필요 소재지·주차 대수·운영 방식 · 권장 매출 데이터·회전율 보고서
입력 예시
강남역 12층 무인 주차빌딩 280대, 평균 회전율 4.2회, 시간당 4,500원, 연매출 36억, 매도 380억. IM.
04프롬프트 연습 10선
난이도가 올라갈수록 AI에게 맡기는 판단이 줄고 사용자가 지정하는 것이 늘어납니다
- 기초01
강남 주차장 빌딩 매각 IM 작성해줘. 주차장 자산의 가치가 어디서 나오는지 구조부터 알려줘.
- 기초02
홍대 인근 주차타워, 180면. 자료 만들어줘. 면수만으로 수익을 알 수 있는지도 판단해줘.
- 기초03
부산 서면 노외주차장, 기계식. IM 부탁해. 기계식이라는 점이 수익에 어떤 영향을 주는지 적어줘.
- 중급04
강남 주차장 빌딩, 180면, 1면당 일 회전 4.2회, 시간당 3,000원, 정기권 비중 35%. 매출을 실측 기준으로 계산하고, 회전율이 업계 수준에서 어느 정도인지도 평가해줘.
- 중급05
홍대 주차타워. 정기권 비중이 높아 안정적이지만 단가가 낮다. 시간제와의 최적 균형점을 제시하고, 비중을 바꿀 때 매출이 어떻게 변하는지 시뮬레이션해줘.
- 중급06
부산 기계식 주차장. 설비 교체 주기와 연간 유지보수비를 NOI에서 반드시 차감해서 계산하고, 차감 전후 수익률 차이를 명시해줘.
- 중급07
대구 노외주차장. 심야 공실이 큰 구조다. 시간대별 수요 구조를 분석하고, 유휴 시간대를 활용할 부대사업(EV 충전·월정기) 여지를 검토해줘.
- 고급08
강남 주차장 빌딩. 매출 데이터와 회전율 보고서를 첨부한다. 시간대별·요일별 회전율을 분해해 수요 구조를 규명하고, 반경 500m 내 신규 주차 공급 계획이 회전율에 미칠 영향을 반영해 향후 3년 NOI를 추정해줘. 무료 주차 공급 증가 가능성도 변수에 넣어줘.
- 고급09
홍대 주차타워. 이 자산의 가치가 주차 운영 수익에서 나오는지 부지 가치에서 나오는지 판정하고, 후자라면 최유효 이용 개발안과 그때의 가치를 제시해줘. 판정 근거도 숫자로 보여줘.
- 고급10
부산 기계식 주차장. 자주식 전환 리모델링 비용과 전환 후 회전율·단가 개선 효과를 계산해 투자 회수기간을 산출하고, 전환과 현 상태 매각을 비교해줘. 전환 공사 기간의 영업 중단 손실도 반영해줘.
05자동으로 붙는 공공데이터
주소를 넣으면 이 소스들이 조회돼 본문 근거가 됩니다
IM 스튜디오 공통 스코프
im-studio주소 기반 23종전역 16종건축물대장층별개요전유부건물 입점현황공시가격 추이주변시설토지이용계획브이월드(지목·공시지가·규제저촉)필지 점유자공장등록공동주택 단지(K-apt)공동주택 관리비실거래가전월세 실거래가미분양주택현황토지·임야 특성건물 에너지사용량상권정보개발정보재개발·재건축택지개발도시재생네이버 부동산한국은행 금리부동산원 임대동향전자공시 DART주식시세거시지표뉴스 검색검색 트렌드지가변동률연체율부실채권비율거래량온비드 공매주택가격지수사업자 상태DART 재무제표해외 지표
회색은 주소로 조회되는 소스, 파란색은 주소와 무관하게 붙는 시장·금리 지표입니다. 자산유형마다 조회 대상이 다른 이유는 불필요한 호출이 본문을 흐리기 때문입니다.
06무엇이 나오나
약 14쪽 · 생성 약 70초 · 문서 5종
- IM 표지 & 시설 개요주차 빌딩 종합 요약
- 회전율 & 단가 체계 분석시간대별 회전·요금 구조
- 운영비 & NOI 분석무인/유인 운영비·순수익
- 입지 & 주차 수요 분석배후 수요·경쟁 주차장
- 투자 수익 시뮬레이션보유·매각 시나리오
쪽수와 소요시간은 제품 카탈로그에 정의된 값이며 실측 통계가 아닙니다.
07따라오는 부속서류
공통 5종 + 자산특화 5종
⚖️
권리분석 보고서법적 리스크 (등기, 근저당, 분쟁)
📊
AI 가치평가 / DCF가치 + 미래 현금흐름 분석
🚀
출구전략 분석매각 타이밍, 구조, 시나리오
🔍
DD 요약전반적 실사 종합
🏪
임차인 분석표임차인별 계약 만료일, 보증금, 월임대료, 업종
🔄
회전율 분석시간대별 회전율·평균 주차 시간
💰
단가 체계시간당·일일·월정기 요금
📍
위치·접근성주요 시설 도보 거리·차량 동선
💳
운영비 구조관리원·전기·시설 관리비. 무인 ROI
⏰
공실 시간대 분석심야·주말 공실 시간대
08어떻게 읽나
숫자가 나왔을 때 실제로 봐야 하는 지점
회전율1면당 일 회전수가 곧 매출이다. 면수만 크고 회전율이 낮으면 부지 가치로 봐야 한다.
정기권 비중정기권이 높으면 안정적이지만 단가가 낮다. 시간제와의 균형이 수익 최적점을 만든다.
심야 공실주간형·야간형 수요 구조를 나눠 보면 부대사업(EV 충전 등) 여지가 보인다.
09어떻게 응용하나
다른 카드와 이어 붙이는 방법
- EV 충전 전환을 검토하면 「주유소·EV 충전」의 전환 논리를 참고
- 부지 개발 여지가 있으면 「토지·개발용지」로 최유효 이용을 산출
10주의할 점
이 카드에서 자주 나오는 실수
- 기계식 주차는 유지보수비와 교체 주기가 수익을 크게 갉는다 — 반드시 비용에 반영
- 인근 무료 주차 공급이 늘면 회전율이 급락한다. 경쟁 공급을 함께 볼 것
11어떤 엔진을 쓸까
상황이 바뀌면 정답도 바뀝니다
| 자료가 갖춰졌을 때등기부·계약서·재무자료를 첨부할 수 있는 경우 | XWise ProPRO Claude Sonnet · 병렬 섹션 · 1~2분 |
|---|---|
| 주소·최소 정보만공공데이터 자동 수집에 의존하는 경우 | XWise AutoAUTO Claude Tool Use · 에이전틱 · 2~3분 |
| 빠른 초안이 필요미팅 전 방향만 빠르게 잡을 때 | XWise Basic Claude Sonnet · 단일 스트림 · 약 1분 |
| 기관 제출 · 최종본오판 비용이 큰 자리에 내는 자료 | XWise MaxMAX Gemini + GPT-4o + Claude · 교차검증 · 2~3분 |
구조가 단순해 가벼운 초안도 쓸 만하다. 매각 본자료만 한 단계 올린다.
12활용 시나리오
예시 · 실제 고객 사례 아님
아래 세 가지는 이해를 돕기 위해 구성한 예시입니다. 실제 고객 사례가 아니며, 실사용 후기를 싣으려면 사용자 동의와 실측 데이터가 필요합니다.
- 상황
- 주차 운영 수익이 연 6천만원 수준으로 낮아 매각을 고민했다. 그런데 매수 문의 가격이 운영 수익 대비로는 지나치게 높아 이유를 몰랐다.
- 상황
- NOI를 임대수입에서 관리비만 빼고 계산해 왔다. 설비 교체 주기가 다가오는데 그 비용을 수익률에 반영한 적이 없어 실제 수익성을 모르고 있었다.
13같은 계열 카드
대체 카테고리