- 상황
- 연체 채권 12건을 두고 경매와 협의매각 중 무엇으로 갈지 건별로 정해야 했다. 판단 기준이 담당자 경험에 의존해 팀 안에서도 결론이 달랐다.
01어디에 쓰나
이 카드를 꺼내야 하는 상황
쓰는 상황
부실채권 담보물을 경매 이전에 임의매각(협의매각)으로 처분할 때. 대주단·AMC 대상 자료.
주로 쓰는 사람
- NPL 매각을 진행하는 금융기관·AMC
- 채권 매입을 검토하는 NPL 투자사
- 임의매각을 중개하는 실무자
02어떤 모드로 시작할까
같은 카드도 입력 방식에 따라 걸리는 시간과 정확도가 달라집니다
💬대화형 제작대화하듯 입력 · 약 1분
📋단계별 입력9단계 폼 · 공공 API 자동조회
📎문서 업로드계약서·등기부에서 AI 추출이 카드 권장
등기부와 경매 기일통지서를 올려야 권리분석이 자동 처리된다. 이 카드는 서류가 곧 입력이다.
03무엇을 넣나
입력이 부실하면 결과도 일반론이 됩니다
필수 입력담보물 소재지 · 채권 원금 · 담보가치 — 필수
있으면 좋은 항목연체기간·경매 진행 여부·대주단 구성·말소기준권리·임차인 현황
권장 첨부파일첨부: 등기부등본 (필수), 경매 기일통지서, 감정평가서
자동 반영필요 담보 소재지·채권 원금·담보가치 · 권장 등기부(필수)·감정평가서
입력 예시
강남구 근린상가 NPL, 채권원금 72억, 담보가치 95억, 연체 18개월, 경매 진행 중. 임의매각 IM 작성.
04프롬프트 연습 10선
난이도가 올라갈수록 AI에게 맡기는 판단이 줄고 사용자가 지정하는 것이 늘어납니다
- 기초01
강남 근린상가 NPL 임의매각 자료 만들어줘. 임의매각과 경매가 채권자에게 어떻게 다른지도 설명해줘.
- 기초02
부실채권 담보물 서울 소재 상가, 채권 원금 72억. 자료 작성해줘. 원금만으로 회수 가능액을 알 수 있는지도 판단해줘.
- 기초03
연체 18개월 담보대출, 경매 진행 중. 협의매각 자료 부탁해. 경매가 진행 중이라는 점이 협상에 어떤 영향을 주는지 짚어줘.
- 중급04
강남 근린상가 NPL, 채권원금 72억, 채권최고액 86억, 담보 감정가 95억, 연체 18개월, 1순위. 회수 가능액을 계산하고, 채권최고액이 담보가치를 넘지 않는지도 확인해줘.
- 중급05
서울 오피스텔 NPL, 2순위 채권 24억, 선순위 근저당 40억, 담보 시세 58억. 후순위 회수 가능성을 판정하고, 시세가 10% 하락하면 어떻게 되는지도 계산해줘.
- 중급06
인천 상가 NPL. 임차인 대항력 여부를 전입세대열람 기준으로 확인해 회수 예상액에 반영하고, 확인이 안 된 부분은 미확인으로 표시해줘.
- 중급07
부산 다세대 NPL, 대주단 3곳 공동. 대주단 구성이 협의매각 성사에 미치는 영향을 서술하고, 합의 도출에 걸릴 예상 기간도 적어줘.
- 고급08
강남 근린상가 NPL. 등기부·경매 기일통지서·감정평가서를 첨부한다. 말소기준권리를 특정하고 인수/소멸 권리를 표로 정리한 뒤, 협의매각가와 경매 진행 시 예상 배당액을 비교해 채권자에게 어느 쪽이 유리한지 결론을 내줘. 시간 가치(회수 시점 차이)도 반영해줘.
- 고급09
서울 오피스텔 NPL. 감정가는 경매 최저가의 기준일 뿐 시세가 아니라는 점을 명시하고, 인근 실거래 기준 시세와 감정가를 나란히 놓아 회수 시나리오를 재계산해줘. 두 값의 차이가 큰 이유도 분석해줘.
- 고급10
인천 상가 NPL. 경매까지 6개월이 남았다는 전제로, 협의매각 협상에서 시간 압박이 가격에 미치는 영향을 정량화하고, 채권자가 받아들일 수 있는 최소 가격 하한선을 산출해줘. 하한선 아래로 제안이 올 경우의 대응 방침도 적어줘.
05자동으로 붙는 공공데이터
주소를 넣으면 이 소스들이 조회돼 본문 근거가 됩니다
IM 스튜디오 공통 스코프
im-studio주소 기반 23종전역 16종건축물대장층별개요전유부건물 입점현황공시가격 추이주변시설토지이용계획브이월드(지목·공시지가·규제저촉)필지 점유자공장등록공동주택 단지(K-apt)공동주택 관리비실거래가전월세 실거래가미분양주택현황토지·임야 특성건물 에너지사용량상권정보개발정보재개발·재건축택지개발도시재생네이버 부동산한국은행 금리부동산원 임대동향전자공시 DART주식시세거시지표뉴스 검색검색 트렌드지가변동률연체율부실채권비율거래량온비드 공매주택가격지수사업자 상태DART 재무제표해외 지표
회색은 주소로 조회되는 소스, 파란색은 주소와 무관하게 붙는 시장·금리 지표입니다. 자산유형마다 조회 대상이 다른 이유는 불필요한 호출이 본문을 흐리기 때문입니다.
06무엇이 나오나
약 20쪽 · 생성 약 90초 · 문서 8종
- IM 표지 & Executive Summary부실채권 종합 개요·투자 하이라이트
- 담보물 현황 분석표등기·법적 권리·감정가 상세 현황
- 채권 명세 & 연체 현황원금·이자·연체액 내역 테이블
- 회수 전략 로드맵경매/공매/협의매각 시나리오 비교
- 법적 권리 분석 보고서말소기준·인수권리·권리순위 분석
- 담보 감정평가 요약서시가·낙찰예상가·감평액 비교
- 투자 수익 시뮬레이션IRR·NPV·배당 스케줄 산출
- 입찰 안내서절차·일정·참가 조건 안내
쪽수와 소요시간은 제품 카탈로그에 정의된 값이며 실측 통계가 아닙니다.
07따라오는 부속서류
공통 5종 + 자산특화 6종
⚖️
권리분석 보고서법적 리스크 (등기, 근저당, 분쟁)
📊
AI 가치평가 / DCF가치 + 미래 현금흐름 분석
🚀
출구전략 분석매각 타이밍, 구조, 시나리오
🔍
DD 요약전반적 실사 종합
🏪
임차인 분석표임차인별 계약 만료일, 보증금, 월임대료, 업종
📒
채권 원장·연체 현황원금·이자·연체이자·연체기간. 채권 발생일·만기·갱신
⚖️
담보물 감정평가담보 부동산 감정가·시세·근저당 비율. 다순위 분석
💼
채무자 재무 현황채무자 신용·재무제표·기타 채권. 회수 가능성 평가
📊
회수율 시나리오임의매각·공매·회생·청산 시나리오별 회수율 시뮬레이션
📈
임의매각 진행 현황협상·합의·매각계약·잔금 진행 단계. 일정
📉
NPL 시장 가격유사 NPL 매각 사례·할인율. 시장 거래 트렌드
08어떻게 읽나
숫자가 나왔을 때 실제로 봐야 하는 지점
채권최고액 vs 담보가치채권최고액이 담보가치를 넘으면 후순위는 사실상 무배당이다. 순위별 회수 가능액을 먼저 계산.
말소기준권리이 권리보다 앞선 권리는 매수인이 인수한다. 여기서 실질 매입가가 결정된다.
연체 기간18개월을 넘으면 경매 진행 가능성이 높아 협상 시간이 줄어든다. 시간 압박을 가격에 반영.
09어떻게 응용하나
다른 카드와 이어 붙이는 방법
- 매수인 관점 숫자가 필요하면 「NPL 투자분석」으로 회수 시나리오·IRR을 산출
- 경매로 넘어갈 가능성이 크면 「경매·공매」 입찰 전략을 미리 준비
10주의할 점
이 카드에서 자주 나오는 실수
- 임차인 대항력을 놓치면 회수 예상액이 통째로 틀어진다 — 전입세대열람 확인 필수
- 감정가는 경매 최저가의 기준일 뿐 시세가 아니다. 실거래와 반드시 병기
11어떤 엔진을 쓸까
상황이 바뀌면 정답도 바뀝니다
| 자료가 갖춰졌을 때등기부·계약서·재무자료를 첨부할 수 있는 경우 | XWise MaxMAX Gemini + GPT-4o + Claude · 교차검증 · 2~3분 |
|---|---|
| 주소·최소 정보만공공데이터 자동 수집에 의존하는 경우 | XWise AutoAUTO Claude Tool Use · 에이전틱 · 2~3분 |
| 빠른 초안이 필요미팅 전 방향만 빠르게 잡을 때 | XWise ProPRO Claude Sonnet · 병렬 섹션 · 1~2분 |
| 기관 제출 · 최종본오판 비용이 큰 자리에 내는 자료 | XWise Max+MAX+ Claude Opus 4.7 설계 → Sonnet ×5 병렬 · 3~4분 |
권리분석 오류가 곧 금전 손실이라 가장 가벼운 초안은 권하지 않는다. 교차 확인 등급 이상을 기본으로 본다.
12활용 시나리오
예시 · 실제 고객 사례 아님
아래 세 가지는 이해를 돕기 위해 구성한 예시입니다. 실제 고객 사례가 아니며, 실사용 후기를 싣으려면 사용자 동의와 실측 데이터가 필요합니다.
- 상황
- 매도 측이 제공한 자료에 임차인 대항력 정보가 없었다. 회수 추정을 하려 해도 그 부분이 비어 있어 결과가 크게 흔들렸다.
- 상황
- 채권자는 감정가를 기준으로 협상하려 하고 매수 후보는 실거래를 들이밀었다. 두 숫자가 30% 넘게 벌어져 협상이 두 달째 제자리였다.
13같은 계열 카드
대체 카테고리