- 상황
- 토큰증권 발행을 검토하며 증권사와 미팅을 잡았는데, 구조를 설명할 자료가 없었다. 개념은 알지만 SPV와 신탁 중 무엇을 쓸지도 정하지 못한 상태였다.
01어디에 쓰나
이 카드를 꺼내야 하는 상황
쓰는 상황
부동산을 기초자산으로 토큰증권을 발행할 때. 증권사·신탁사·규제기관에 제출하는 구조 설명 자료.
주로 쓰는 사람
- STO 발행을 준비하는 부동산 운용사
- 혁신금융 신청을 검토하는 증권사
- SPV·신탁 구조를 설계하는 법무·회계 자문
02어떤 모드로 시작할까
같은 카드도 입력 방식에 따라 걸리는 시간과 정확도가 달라집니다
💬대화형 제작대화하듯 입력 · 약 1분
📋단계별 입력9단계 폼 · 공공 API 자동조회이 카드 권장
📎문서 업로드계약서·등기부에서 AI 추출
SPV 구조·발행 규모·배당 재원은 단계별로 확정해야 뒤 섹션이 어긋나지 않는다.
03무엇을 넣나
입력이 부실하면 결과도 일반론이 됩니다
필수 입력토큰화 대상 자산 소재지 · 발행 규모 — 필수
있으면 좋은 항목감정가·SPV/신탁 구조·투자자 유형(기관/일반)·배당 주기·체인 선택
권장 첨부파일첨부: 감정평가서, 법인등기부, 재무제표, 임대차계약서
자동 반영필요 자산 소재지·발행 규모 · 권장 감정평가서·법인등기·재무제표
입력 예시
강남 오피스 감정가 450억, STO 발행 300억, ERC-1400, 연 배당 4.2%. IM 작성.
04프롬프트 연습 10선
난이도가 올라갈수록 AI에게 맡기는 판단이 줄고 사용자가 지정하는 것이 늘어납니다
- 기초01
서울 오피스를 기초자산으로 STO 발행하는 자료 만들어줘. 토큰증권이 일반 부동산 펀드와 뭐가 다른지도 설명해줘.
- 기초02
강남 빌딩 토큰증권 발행, 규모 200억. 자료 작성해줘. 이 규모가 기초자산 대비 적정한지 판단하려면 뭐가 필요한지 알려줘.
- 기초03
물류센터 STO, 신탁 구조 예정. IM 부탁해. 신탁 구조가 투자자에게 어떤 보호를 주는지 구체적으로 적어줘.
- 중급04
서울 오피스, 감정가 480억, 발행 규모 200억(LTV 42%), 신탁 구조, 배당 재원 임대수익. 발행 규모가 기초자산 가치 대비 적정한지 판정하고, 통상 심사 기준과 비교해줘.
- 중급05
강남 빌딩 STO. SPV 설립과 신탁 설정 두 구조를 비교해 투자자 권리 보호 관점에서 우열을 서술하고, 각 구조의 설립·유지 비용도 함께 적어줘.
- 중급06
물류센터 STO, 배당 재원이 임대수익 70%·매각차익 30%. 재원 구성이 규제 성격과 투자자 유형에 미치는 영향을 서술하고, 매각차익 의존이 높을 때의 위험도 짚어줘.
- 중급07
호텔 STO 발행 검토. 금융당국 가이드라인 준수 항목을 체크리스트로 정리하고, 각 항목의 현재 충족 여부와 생성 시점을 문서에 명시해줘.
- 고급08
서울 오피스 STO. 감정평가서·법인등기·재무제표를 첨부한다. SPV/신탁 구조도를 만들고 기초자산 보유 주체부터 투자자까지의 권리 연결 고리를 단계별로 도해한 뒤, 각 단계에서 끊길 수 있는 지점과 보완 장치를 명시해줘. 도산 격리가 되는지도 판정해줘.
- 고급09
강남 빌딩 STO. 발행 후 유통시장 유동성이 낮을 경우의 투자자 이탈 위험을 평가하고, 유동성 공급 방안 3가지와 각각의 비용을 제시해줘. 유동성이 낮은 상태로 만기를 맞는 경우의 처리 방안도 적어줘.
- 고급10
물류센터 STO. 국내 발행 구조를 확정한 뒤 해외 투자자까지 확장할 경우 추가로 필요한 규제 대응 항목을 열거하고, 국내 구조를 그대로 쓸 수 있는지 아니면 별도 SPV가 필요한지 판정해줘.
05자동으로 붙는 공공데이터
주소를 넣으면 이 소스들이 조회돼 본문 근거가 됩니다
IM 스튜디오 공통 스코프
im-studio주소 기반 23종전역 16종건축물대장층별개요전유부건물 입점현황공시가격 추이주변시설토지이용계획브이월드(지목·공시지가·규제저촉)필지 점유자공장등록공동주택 단지(K-apt)공동주택 관리비실거래가전월세 실거래가미분양주택현황토지·임야 특성건물 에너지사용량상권정보개발정보재개발·재건축택지개발도시재생네이버 부동산한국은행 금리부동산원 임대동향전자공시 DART주식시세거시지표뉴스 검색검색 트렌드지가변동률연체율부실채권비율거래량온비드 공매주택가격지수사업자 상태DART 재무제표해외 지표
회색은 주소로 조회되는 소스, 파란색은 주소와 무관하게 붙는 시장·금리 지표입니다. 자산유형마다 조회 대상이 다른 이유는 불필요한 호출이 본문을 흐리기 때문입니다.
06무엇이 나오나
약 25쪽 · 생성 약 180초 · 문서 8종
- IM 표지 & Executive SummarySTO 발행 구조 종합 개요
- 기초자산 부동산 분석위치·감정가·임대 현황 분석
- 토큰 발행 계획서ERC-1400·발행량·배당 정책 설계
- SPV 법인 구조도지분·수익 분배 구조도
- 금감원 가이드라인 체크리스트규정 준수 항목별 검증표
- 투자자 위험 고지서규제·유동성·시장 위험 고지
- 스마트컨트랙트 감사 요약코드 감사 결과 보고서
- 배당 & 유통 로드맵토큰 수익 분배 일정·유통 계획
쪽수와 소요시간은 제품 카탈로그에 정의된 값이며 실측 통계가 아닙니다.
07따라오는 부속서류
공통 5종 + 자산특화 6종
⚖️
권리분석 보고서법적 리스크 (등기, 근저당, 분쟁)
📊
AI 가치평가 / DCF가치 + 미래 현금흐름 분석
🚀
출구전략 분석매각 타이밍, 구조, 시나리오
🔍
DD 요약전반적 실사 종합
🏪
임차인 분석표임차인별 계약 만료일, 보증금, 월임대료, 업종
📐
토큰 발행 구조도SPC·신탁·수익증권. 토큰 화폐화
💴
투자자 배당 구조배당 주기·우선순위·청산 조건
⚙️
스마트컨트랙트 감사코드 감사·보안 취약점
⚖️
규제 적합성 검토금융위 STO·자본시장법 적합성
🗺️
토큰 발행 로드맵IPO·상장·2차 유통 일정
🔁
2차 유통 시장 계획KDX·OFS STO 거래소 상장
08어떻게 읽나
숫자가 나왔을 때 실제로 봐야 하는 지점
SPV·신탁 구조기초자산 보유 주체와 투자자 권리의 연결 고리다. 여기가 끊기면 증권성 논란이 생긴다.
배당 재원임대수익 기반인지 매각차익 기반인지에 따라 규제 성격과 투자자 유형이 달라진다.
발행 규모 대비 기초자산 가치감정평가액 대비 발행 규모가 과하면 심사에서 바로 걸린다.
09어떻게 응용하나
다른 카드와 이어 붙이는 방법
- 해외 투자자까지 겨냥하면 「RWA 글로벌」로 영문·규제 대응본을 별도 생성
- 기초자산 자체의 설득력이 필요하면 자산 유형별 IM을 먼저 만들어 첨부
10주의할 점
이 카드에서 자주 나오는 실수
- 금융당국 가이드라인은 자주 바뀐다 — 생성 시점을 문서에 명시할 것
- 생성은 WL 프로 이상 상품에서만 가능하다. 매뉴얼은 열려 있지만 실행 권한은 별도
11어떤 엔진을 쓸까
상황이 바뀌면 정답도 바뀝니다
| 자료가 갖춰졌을 때등기부·계약서·재무자료를 첨부할 수 있는 경우 | XWise Max+MAX+ Claude Opus 4.7 설계 → Sonnet ×5 병렬 · 3~4분 |
|---|---|
| 주소·최소 정보만공공데이터 자동 수집에 의존하는 경우 | XWise AutoAUTO Claude Tool Use · 에이전틱 · 2~3분 |
| 빠른 초안이 필요미팅 전 방향만 빠르게 잡을 때 | XWise ProPRO Claude Sonnet · 병렬 섹션 · 1~2분 |
| 기관 제출 · 최종본오판 비용이 큰 자리에 내는 자료 | XWise Max+MAX+ Claude Opus 4.7 설계 → Sonnet ×5 병렬 · 3~4분 |
규제·구조 서술이 길고 정확도 요구가 높아 최상위 등급이 기본이다. 주소만으로는 발행 구조가 나오지 않는다.
12활용 시나리오
예시 · 실제 고객 사례 아님
아래 세 가지는 이해를 돕기 위해 구성한 예시입니다. 실제 고객 사례가 아니며, 실사용 후기를 싣으려면 사용자 동의와 실측 데이터가 필요합니다.
- 상황
- 들어오는 STO 제안 중 발행 규모가 기초자산 가치 대비 과한 건이 섞여 있었다. 초기 검토 단계에서 걸러낼 기준이 팀에 없어 심사 후반에야 반려되는 일이 많았다.
- 상황
- 금융당국 가이드라인이 자주 바뀌어 6개월 전 만든 자료가 이미 현행과 달랐다. 어느 자료가 언제 기준인지 관리가 안 돼 클라이언트에게 잘못된 안내를 할 뻔했다.
13같은 계열 카드
대체 카테고리