- 상황
- NAV 대비 주가가 18% 할인 거래 중인 종목을 발견하고 저평가라고 판단했다. 할인에 이유가 있을 수 있다는 생각은 하지 않았다.
01어디에 쓰나
이 카드를 꺼내야 하는 상황
쓰는 상황
상장 리츠·부동산 펀드에 투자할지 판단할 때. 부동산이 아니라 증권을 사는 관점의 분석.
주로 쓰는 사람
- 리츠 투자자
- 배당 자산을 찾는 개인·법인
- 리츠 포트폴리오를 구성하는 자문사
02어떤 모드로 시작할까
같은 카드도 입력 방식에 따라 걸리는 시간과 정확도가 달라집니다
💬대화형 제작대화하듯 입력 · 약 1분이 카드 권장
📋단계별 입력9단계 폼 · 공공 API 자동조회
📎문서 업로드계약서·등기부에서 AI 추출
종목코드와 투자금액이면 충분하다. DART·KRX 공시가 나머지를 채운다.
03무엇을 넣나
입력이 부실하면 결과도 일반론이 됩니다
필수 입력리츠/펀드명(또는 종목코드) + 투자금액 + 보유 목표기간 — 필수
있으면 좋은 항목배당수익률·NAV 대비 할인/프리미엄·FFO·차입비율(LTV)·금리민감도·편입자산 구성·목표 총수익률 · ※DART·KRX 공시 자동 반영
권장 첨부파일첨부: 투자설명서·운용(영업)보고서·증권신고서 (선택 — 종목코드만으로도 분석 가능)
자동 반영필요 종목코드·투자금액·보유 기간 · 자동 DART·KRX 공시
입력 예시
상장 리츠 ○○리츠(종목코드 00000A), 투자 5,000만, 주가 4,800원·BPS 6,200원, 배당 7.2%, LTV 48%. 배당수익률·NAV 할인·FFO·금리민감도 분석.
04프롬프트 연습 10선
난이도가 올라갈수록 AI에게 맡기는 판단이 줄고 사용자가 지정하는 것이 늘어납니다
- 기초01
국내 상장 리츠 투자 검토해줘. 리츠 투자에서 봐야 할 지표를 먼저 정리해줘.
- 기초02
○○리츠 종목코드 350520, 투자금 3,000만원. 분석 부탁해. 종목코드만 있으면 뭐가 자동으로 조회되는지도 보여줘.
- 기초03
물류 리츠 투자 검토, 보유 3년 예정. 분석해줘. 보유기간이 수익률 계산에 어떤 영향을 주는지 설명해줘.
- 중급04
종목코드 350520, 투자금 5,000만원, 보유 3년 예정. 배당수익률·NAV 할인율·FFO 배당성향을 계산하고, 세 지표가 서로 어떻게 연결되는지도 설명해줘.
- 중급05
○○리츠. NAV 대비 주가가 할인 거래 중이라면 그 할인의 이유를 자산 질·차입·유동성으로 분해하고, 할인이 정당한지 판단해줘.
- 중급06
물류 리츠. 차입비율을 확인해 금리 1%p 상승 시 배당 축소 폭을 계산하고, 그 수준이 감내 가능한지도 평가해줘.
- 중급07
오피스 리츠. NAV 기준일과 현재 주가 기준일이 다르면 그 시차를 명시해 비교하고, 시차 동안의 시장 변화도 반영해줘.
- 고급08
종목코드 350520. 편입 자산이 특정 섹터에 몰려 있는지 확인해 포트폴리오 집중 리스크를 진단하고, 해당 섹터의 임대 시황을 반영해 향후 3년 FFO를 추정한 뒤 배당 지속 가능성을 판정해줘. 자산별 임대차 만기 분포도 확인해줘.
- 고급09
○○리츠. FFO 대비 배당성향이 90%를 넘는 구간이 있는지 확인하고, 있다면 그 시점의 배당 축소 위험과 주가 영향을 함께 제시해줘. 대규모 수선이나 차입 만기가 겹치는 해도 확인해줘.
- 고급10
물류 리츠. 이 리츠 투자와 동일 섹터 실물 자산 직접 매입의 세후 수익률·유동성·관리 부담·최소 투자금을 비교해 자금 규모 5,000만원 제약에서 최적 선택을 결론지어줘. 자금 규모가 커지면 답이 바뀌는 지점도 알려줘.
05자동으로 붙는 공공데이터
주소를 넣으면 이 소스들이 조회돼 본문 근거가 됩니다
이 카드 전용 스코프
reit-invest주소 기반 11종전역 3종필지 점유자공장등록토지이용계획토지·임야 특성브이월드(지목·공시지가·규제저촉)실거래가개발정보재개발·재건축택지개발도시재생주변시설지가변동률거시지표한국은행 금리
회색은 주소로 조회되는 소스, 파란색은 주소와 무관하게 붙는 시장·금리 지표입니다. 자산유형마다 조회 대상이 다른 이유는 불필요한 호출이 본문을 흐리기 때문입니다.
06무엇이 나오나
약 20쪽 · 생성 약 100초 · 문서 8종
- 투자 판단 요약배당수익률·NAV 할인·결론
- 배당수익률 분석공시 기준 과거 배당 추이
- NAV 할인/프리미엄 분석주가 대비 순자산가치
- FFO & 운영 수익성Funds From Operations 분석
- 차입비율(LTV) & 금리 민감도금리 변동 시 배당 영향
- 편입자산 포트폴리오 분석섹터·지역·자산 구성
- 총수익률 시나리오 분석배당+시세 시나리오 비교
- 리스크 체크금리·공실·차입 만기 리스크
쪽수와 소요시간은 제품 카탈로그에 정의된 값이며 실측 통계가 아닙니다.
07따라오는 부속서류
투자분석 계열
투자분석 10종은 부속서류 대상이 아닙니다. 매각용 IM이 아니라 매수 판단 자료라, 분석 결과 자체가 결론이고 뒤에 붙일 부속 문서를 전제하지 않습니다.
08어떻게 읽나
숫자가 나왔을 때 실제로 봐야 하는 지점
NAV 할인율주가가 NAV보다 낮으면 할인 거래다. 다만 할인에는 이유가 있다 — 자산 질·차입·유동성을 먼저 본다.
FFO 배당성향순이익이 아니라 FFO 대비 배당이 100%에 가까우면 배당 유지가 불안하다.
금리 민감도차입 비율이 높을수록 금리 상승 시 배당이 먼저 깎인다.
09어떻게 응용하나
다른 카드와 이어 붙이는 방법
- 편입 자산이 특정 섹터에 몰렸으면 해당 자산 유형 IM으로 섹터 리스크를 확인
- 직접 보유와 비교하려면 「수익형 매입분석」의 IRR과 나란히 놓는다
10주의할 점
이 카드에서 자주 나오는 실수
- 공시 기준일이 다른 NAV와 현재 주가를 비교하면 왜곡된다
- 배당 이력이 짧은 리츠는 평균 배당수익률이 의미가 약하다
11어떤 엔진을 쓸까
상황이 바뀌면 정답도 바뀝니다
| 자료가 갖춰졌을 때등기부·계약서·재무자료를 첨부할 수 있는 경우 | XWise ProPRO Claude Sonnet · 병렬 섹션 · 1~2분 |
|---|---|
| 주소·최소 정보만공공데이터 자동 수집에 의존하는 경우 | XWise AutoAUTO Claude Tool Use · 에이전틱 · 2~3분 |
| 빠른 초안이 필요미팅 전 방향만 빠르게 잡을 때 | XWise Basic Claude Sonnet · 단일 스트림 · 약 1분 |
| 기관 제출 · 최종본오판 비용이 큰 자리에 내는 자료 | XWise MaxMAX Gemini + GPT-4o + Claude · 교차검증 · 2~3분 |
DART·KRX 공시가 자동 반영돼 종목코드만으로도 근거가 채워진다.
12활용 시나리오
예시 · 실제 고객 사례 아님
아래 세 가지는 이해를 돕기 위해 구성한 예시입니다. 실제 고객 사례가 아니며, 실사용 후기를 싣으려면 사용자 동의와 실측 데이터가 필요합니다.
- 상황
- 배당수익률 6.2%를 보고 편입을 검토했다. FFO 대비 배당성향은 확인하지 않았고, 그 배당이 지속 가능한지도 몰랐다.
- 상황
- 자금 규모가 작은 고객에게 실물 부동산을 권하기 어려웠다. 리츠가 대안이라는 것은 알았지만 두 방식을 같은 기준으로 비교한 자료가 없었다.
13같은 계열 카드
투자분석 카테고리