- 상황
- 프리미엄이 붙은 분양권을 사려 했는데 전매 제한 여부를 확인하지 않았다. 계약 직전에야 중개사가 언급해 확인이 필요해졌다.
01어디에 쓰나
이 카드를 꺼내야 하는 상황
쓰는 상황
분양권을 살지, 전매할지 판단할 때. 실투자금과 세후 차익이 핵심인 단기 투자 분석.
주로 쓰는 사람
- 분양권 투자자
- 전매를 검토하는 수분양자
- 분양권 거래를 중개하는 실무자
02어떤 모드로 시작할까
같은 카드도 입력 방식에 따라 걸리는 시간과 정확도가 달라집니다
💬대화형 제작대화하듯 입력 · 약 1분
📋단계별 입력9단계 폼 · 공공 API 자동조회이 카드 권장
📎문서 업로드계약서·등기부에서 AI 추출
분양가·프리미엄·납부 일정이 실투자금 계산의 3요소다.
03무엇을 넣나
입력이 부실하면 결과도 일반론이 됩니다
필수 입력단지/물건 + 분양가 + 현재 프리미엄(또는 매입가) + 전매/보유 계획 — 필수
있으면 좋은 항목프리미엄·전매차익·중도금/잔금 대출·보유세·양도세 단기중과·실투자금 대비 세후 수익률·전매 제한 기간
권장 첨부파일첨부: 분양 계약서·납부 일정표·대출 조건·분양권 매매 가계약서
자동 반영필요 단지·분양가·프리미엄·보유 계획 · 권장 분양 계약서·납부 일정
입력 예시
수도권 전용84 분양가 7.2억, 현재 프리미엄 1.1억, 중도금 60% 무이자, 잔금 시 전매 예정, 보유 1.5년. 실투자금·전매차익·세후 수익률 분석.
04프롬프트 연습 10선
난이도가 올라갈수록 AI에게 맡기는 판단이 줄고 사용자가 지정하는 것이 늘어납니다
- 기초01
동탄 분양권 매입 검토해줘. 분양권 투자에서 실제로 묶이는 돈이 얼마인지 계산 구조부터 설명해줘.
- 기초02
수원 아파트 분양권, 프리미엄 4,000만원. 분석 부탁해. 프리미엄이 실투자금에서 차지하는 비중도 알려줘.
- 기초03
평택 분양권 전매 검토, 보유 6개월. 분석해줘. 보유기간이 세금에 어떤 영향을 주는지 설명해줘.
- 중급04
동탄 아파트 분양권 84㎡, 분양가 5.4억, 프리미엄 4,500만원, 계약금 10% 납부, 중도금 대출 실행 중. 현재 시점 실투자금과 잔금까지의 자금 소요를 계산해줘.
- 중급05
수원 분양권. 전매 제한 기간에 걸리는지 먼저 확인해 거래 가능 여부를 판정하고, 제한 해제 시점도 알려줘.
- 중급06
평택 분양권. 보유 6개월 시점의 양도세 단기중과를 반영해 세후 차익을 계산하고, 1년·2년 보유 시와 비교해줘.
- 중급07
천안 분양권. 프리미엄 시세는 호가가 아니라 실거래만 기준으로 쓰고, 두 값의 차이가 있으면 그것도 표시해줘.
- 고급08
동탄 분양권. 분양 계약서와 납부 일정을 첨부한다. 잔금 시점까지의 월별 자금 소요표를 만들고, 중도금 대출 승계가 막히는 경우의 대안(현금 조달·계약 해지)과 각각의 손실을 계산해줘. 해지 위약금 조건도 확인해줘.
- 고급09
수원 분양권. 전매·준공 후 임대·실거주 세 경로의 세후 총수익을 비교하되, 실거주 시 비과세 요건과 전매 시 중과세율을 각각 반영해줘. 각 경로의 자금 부담 시점도 비교해줘.
- 고급10
평택 분양권. 입주 시점 인근 신규 공급 물량을 반영해 준공 시 시세 하락 시나리오를 만들고, 프리미엄이 소멸하는 손익분기 시세를 산출해줘. 그 시세가 현실적인 수준인지도 판단해줘.
05자동으로 붙는 공공데이터
주소를 넣으면 이 소스들이 조회돼 본문 근거가 됩니다
이 카드 전용 스코프
presale-invest주소 기반 11종전역 3종필지 점유자공장등록토지이용계획토지·임야 특성브이월드(지목·공시지가·규제저촉)실거래가개발정보재개발·재건축택지개발도시재생주변시설지가변동률거시지표한국은행 금리
회색은 주소로 조회되는 소스, 파란색은 주소와 무관하게 붙는 시장·금리 지표입니다. 자산유형마다 조회 대상이 다른 이유는 불필요한 호출이 본문을 흐리기 때문입니다.
06무엇이 나오나
약 16쪽 · 생성 약 70초 · 문서 8종
- 투자 판단 요약실투자금·세후 수익률·결론
- 분양가 & 프리미엄 분석분양가·현재 프리미엄·적정 P
- 납부 일정 & 실투자금 산출계약금·중도금·잔금 흐름
- 중도금 대출 구조 분석무이자/이자·승계 조건
- 전매차익 시뮬레이션전매 시점별 차익 추정
- 세금 분석양도세 단기중과·보유세
- 세후 수익률 & 시나리오실투자금 대비 세후 수익률
- 전매 제한·리스크 체크전매 제한 기간·입주 리스크
쪽수와 소요시간은 제품 카탈로그에 정의된 값이며 실측 통계가 아닙니다.
07따라오는 부속서류
투자분석 계열
투자분석 10종은 부속서류 대상이 아닙니다. 매각용 IM이 아니라 매수 판단 자료라, 분석 결과 자체가 결론이고 뒤에 붙일 부속 문서를 전제하지 않습니다.
08어떻게 읽나
숫자가 나왔을 때 실제로 봐야 하는 지점
실투자금계약금+프리미엄+중도금 이자. 잔금 전까지 실제로 묶이는 돈은 분양가 전액이 아니다.
양도세 단기중과보유 기간에 따라 세율이 크게 뛴다. 세후 차익으로 봐야 판단이 선다.
전매 제한제한 기간 중에는 거래 자체가 불가하다. 여기부터 확인해야 나머지 계산이 의미를 갖는다.
09어떻게 응용하나
다른 카드와 이어 붙이는 방법
- 사업 자체의 체력이 궁금하면 「분양 IM」으로 분양 사업성을 확인
- 준공 후 보유가 목적이면 「주거형 매입분석」으로 장기 수익률과 비교
10주의할 점
이 카드에서 자주 나오는 실수
- 프리미엄 시세는 표본이 얇아 호가와 실거래 차이가 크다 — 실거래만 쓸 것
- 중도금 대출 승계가 막히면 전매 자체가 불가능해진다
11어떤 엔진을 쓸까
상황이 바뀌면 정답도 바뀝니다
| 자료가 갖춰졌을 때등기부·계약서·재무자료를 첨부할 수 있는 경우 | XWise ProPRO Claude Sonnet · 병렬 섹션 · 1~2분 |
|---|---|
| 주소·최소 정보만공공데이터 자동 수집에 의존하는 경우 | XWise AutoAUTO Claude Tool Use · 에이전틱 · 2~3분 |
| 빠른 초안이 필요미팅 전 방향만 빠르게 잡을 때 | XWise Basic Claude Sonnet · 단일 스트림 · 약 1분 |
| 기관 제출 · 최종본오판 비용이 큰 자리에 내는 자료 | XWise MaxMAX Gemini + GPT-4o + Claude · 교차검증 · 2~3분 |
단지 실거래가 자동 조회돼 자동 수집 초안이 빠르고 정확하다.
12활용 시나리오
예시 · 실제 고객 사례 아님
아래 세 가지는 이해를 돕기 위해 구성한 예시입니다. 실제 고객 사례가 아니며, 실사용 후기를 싣으려면 사용자 동의와 실측 데이터가 필요합니다.
- 상황
- 프리미엄 4,500만원에 팔면 그만큼 남는다고 생각했다. 보유 6개월 시점의 양도세율이 얼마인지는 확인하지 않았다.
- 상황
- 프리미엄 시세를 호가 기준으로 안내해 왔다. 실제 거래는 그보다 낮게 이뤄져 고객 기대와 어긋나는 일이 반복됐다.
13같은 계열 카드
투자분석 카테고리