- 상황
- 베트남 오피스를 국내 투자자에게 소개하면서 '소유'라는 표현을 썼다. 실제로는 50년 리스홀드였고, 나중에 이 차이가 드러나면 분쟁이 될 수 있다는 지적을 받았다.
01어디에 쓰나
이 카드를 꺼내야 하는 상황
쓰는 상황
해외 소재 부동산을 국내 투자자에게 소개하거나, 해외 자산을 매각할 때.
주로 쓰는 사람
- 크로스보더 딜을 다루는 중개법인
- 해외 자산을 담은 펀드 운용역
- 해외 부동산 매각을 검토하는 법인·개인
02어떤 모드로 시작할까
같은 카드도 입력 방식에 따라 걸리는 시간과 정확도가 달라집니다
💬대화형 제작대화하듯 입력 · 약 1분
📋단계별 입력9단계 폼 · 공공 API 자동조회이 카드 권장
📎문서 업로드계약서·등기부에서 AI 추출
국가·도시·소유 구조를 먼저 고르게 해야 규제·조세 서술이 갈라지지 않는다.
03무엇을 넣나
입력이 부실하면 결과도 일반론이 됩니다
필수 입력소재 국가 · 도시 · 자산 유형 · 외환신고 여부 — 필수
있으면 좋은 항목외국인 소유 가능성·조세조약(DTA)·환율·송금 한도·현지 운용·국가 위험
권장 첨부파일첨부: 해외 부동산 등기증서, 외환신고 영수증, 매매계약서, 현지 변호사 의견서
자동 반영필요 국가·도시·자산 유형 · 권장 등기증서·외환신고·현지 의견서
입력 예시
미국 뉴욕 맨해튼 콘도 1BR, 매도 $850K, 임대수익 $4,500/월, 1031 Exchange 검토. IM.
04프롬프트 연습 10선
난이도가 올라갈수록 AI에게 맡기는 판단이 줄고 사용자가 지정하는 것이 늘어납니다
- 기초01
베트남 호치민 오피스 매각 IM 작성해줘. 해외 부동산에서 국내와 가장 크게 다른 점부터 정리해줘.
- 기초02
미국 텍사스 멀티패밀리, USD 12M. 자료 만들어줘. 국내 투자자가 이 자산을 살 때 추가로 부담하는 것들을 정리해줘.
- 기초03
일본 도쿄 상업용 부동산, 국내 투자자 대상. IM 부탁해. 투자자 소재지가 수익률에 어떤 영향을 주는지 설명해줘.
- 중급04
베트남 호치민 오피스, 가치 USD 18M, 외국인 소유는 리스홀드 50년 구조. 소유 구조를 중심으로 서술하고, 리스홀드가 소유권과 어떻게 다른지 가치 관점에서 설명해줘.
- 중급05
미국 텍사스 멀티패밀리. 한미 조세조약 기준 원천징수 세율을 반영해 국내 투자자 세후 수익률을 계산하고, 조약이 없을 때와 비교해줘.
- 중급06
일본 도쿄 상업용. 배당 송금 한도와 절차를 명시하고, 수익 회수 경로를 단계별로 정리해줘. 각 단계에 걸리는 기간도 적어줘.
- 중급07
태국 방콕 콘도. 환율 가정을 단일값이 아니라 상·중·하 시나리오로 제시하고, 환율 변동이 세후 수익률에 미치는 영향을 각각 계산해줘.
- 고급08
베트남 호치민 오피스. 등기증서와 현지 법률의견서를 첨부한다. 리스홀드 잔여기간이 짧아질수록 가치가 감소하는 곡선을 제시하고, 갱신 가능성과 갱신 실패 시 잔존가치를 시나리오로 계산해줘. 갱신 조건과 예상 비용도 적어줘.
- 고급09
미국 텍사스 멀티패밀리. 현지 법인 설립·직접 보유·펀드 경유 세 가지 보유 구조의 세부담과 설립·유지 비용을 비교해 국내 투자자에게 최적 구조를 결론지어줘. 투자 규모별로 답이 달라진다면 그 기준선도 제시해줘.
- 고급10
일본 도쿄 상업용. 국가 위험(정치·법제 변경)과 환율·현지 가격 하락을 결합한 스트레스 시나리오에서 원금 손실 구간을 제시하고, 헤지 수단과 비용을 함께 정리해줘. 헤지 후 수익률이 국내 대안 대비 여전히 매력적인지도 판단해줘.
05자동으로 붙는 공공데이터
주소를 넣으면 이 소스들이 조회돼 본문 근거가 됩니다
IM 스튜디오 공통 스코프
im-studio주소 기반 23종전역 16종건축물대장층별개요전유부건물 입점현황공시가격 추이주변시설토지이용계획브이월드(지목·공시지가·규제저촉)필지 점유자공장등록공동주택 단지(K-apt)공동주택 관리비실거래가전월세 실거래가미분양주택현황토지·임야 특성건물 에너지사용량상권정보개발정보재개발·재건축택지개발도시재생네이버 부동산한국은행 금리부동산원 임대동향전자공시 DART주식시세거시지표뉴스 검색검색 트렌드지가변동률연체율부실채권비율거래량온비드 공매주택가격지수사업자 상태DART 재무제표해외 지표
회색은 주소로 조회되는 소스, 파란색은 주소와 무관하게 붙는 시장·금리 지표입니다. 자산유형마다 조회 대상이 다른 이유는 불필요한 호출이 본문을 흐리기 때문입니다.
06무엇이 나오나
약 22쪽 · 생성 약 110초 · 문서 6종
- IM 표지 & 자산 개요 (EN/KO)해외 부동산 종합 요약
- 외국인 소유권 분석소유 가능 여부·법적 구조
- 조세조약(DTA) & 세무 분석이중과세·원천징수 분석
- 환율 & 송금 구조환 리스크·송금 한도·외환신고
- 국가 위험 & 현지 운용정치·규제 위험·운용사
- 투자 수익 시뮬레이션환헤지·보유·매각 시나리오
쪽수와 소요시간은 제품 카탈로그에 정의된 값이며 실측 통계가 아닙니다.
07따라오는 부속서류
공통 5종 + 자산특화 6종
⚖️
권리분석 보고서법적 리스크 (등기, 근저당, 분쟁)
📊
AI 가치평가 / DCF가치 + 미래 현금흐름 분석
🚀
출구전략 분석매각 타이밍, 구조, 시나리오
🔍
DD 요약전반적 실사 종합
🏪
임차인 분석표임차인별 계약 만료일, 보증금, 월임대료, 업종
🌎
외국인 소유권·법규국가별 외국인 보유 제한 (미국 자유 / 일본 / 동남아 임대만)
📊
조세조약·세제 비교미국 1031·일본 J-REIT·동남아 양도세·한·국가별 조세조약
💱
환율·송금 규제외환거래법·송금 한도·환율 5년 시뮬
🏢
현지 자산 관리현지 대리인·운용사·신탁·LLC·TMK·SPC
✈️
매각·자금 회수현지 매각·환전·국내 송환·외환 신고
🌐
국가별 위험 분석정치·경제·통화·자연재해·법령 변동
08어떻게 읽나
숫자가 나왔을 때 실제로 봐야 하는 지점
외국인 소유 제한국가별로 토지 소유 자체가 제한되는 곳이 있다. 구조(리스홀드·법인 소유)부터 확인.
조세조약(DTA)원천징수 세율과 이중과세 방지 여부가 세후 수익률을 크게 바꾼다.
송금·환전 규제수익이 나도 못 빼오면 의미가 없다. 배당 송금 한도와 절차를 반드시 명시.
09어떻게 응용하나
다른 카드와 이어 붙이는 방법
- 토큰화까지 검토하면 「RWA 글로벌」로 규제 트랙을 확장
- 국내 투자자 모집용이면 「수익형 매입분석」의 세후 수익률 틀을 참고
10주의할 점
이 카드에서 자주 나오는 실수
- 국내 공공데이터가 전혀 붙지 않는다 — 주소 기반 자동수집을 기대하면 안 된다
- 환율 가정이 수익률을 좌우한다. 단일 환율이 아니라 시나리오로 제시할 것
11어떤 엔진을 쓸까
상황이 바뀌면 정답도 바뀝니다
| 자료가 갖춰졌을 때등기부·계약서·재무자료를 첨부할 수 있는 경우 | XWise MaxMAX Gemini + GPT-4o + Claude · 교차검증 · 2~3분 |
|---|---|
| 주소·최소 정보만공공데이터 자동 수집에 의존하는 경우 | XWise ProPRO Claude Sonnet · 병렬 섹션 · 1~2분 |
| 빠른 초안이 필요미팅 전 방향만 빠르게 잡을 때 | XWise ProPRO Claude Sonnet · 병렬 섹션 · 1~2분 |
| 기관 제출 · 최종본오판 비용이 큰 자리에 내는 자료 | XWise Max+MAX+ Claude Opus 4.7 설계 → Sonnet ×5 병렬 · 3~4분 |
국내 API가 연동되지 않아 자동 수집의 이점이 없다. 현지 자료를 붙여 교차 확인하는 편이 낫다.
12활용 시나리오
예시 · 실제 고객 사례 아님
아래 세 가지는 이해를 돕기 위해 구성한 예시입니다. 실제 고객 사례가 아니며, 실사용 후기를 싣으려면 사용자 동의와 실측 데이터가 필요합니다.
- 상황
- 미국 멀티패밀리 수익률을 환율 1,300원 고정 가정으로 계산해 심의에 올렸다. 심의에서 환율 가정 근거를 묻자 답을 못 해 안건이 보류됐다.
- 상황
- 매각 대금을 어떻게 국내로 가져오는지 몰랐다. 매각은 진행되는데 회수 절차와 세금을 몰라 계약 후 일정이 막연했다.
13같은 계열 카드
대체 카테고리