- 상황
- 공개 플랫폼에 올린 뒤 오히려 문의 질이 떨어졌다. 가격을 흥정하려는 연락만 늘고 실제 매수 여력이 있는 후보는 오지 않았다.
단독·고급주택
급지에 따라 공개·비공개 채널이 갈리는 단독주택 매각 IM
동일 급지 실거래 비교와 설계·조경·보안 사양을 정리하고, 하이엔드면 오프마켓·일반이면 공개 매각 전략으로 자동 분기합니다.
이 문서세트 만들기 →01어디에 쓰나
이 카드를 꺼내야 하는 상황
쓰는 상황
단독·고급주택을 매각할 때. 급지에 따라 공개 매각과 오프마켓이 갈리는 자산.
주로 쓰는 사람
- 하이엔드 주택 전문 중개사
- 고급주택 소유자
- 자산가 대상 프라이빗 딜 담당
02어떤 모드로 시작할까
같은 카드도 입력 방식에 따라 걸리는 시간과 정확도가 달라집니다
💬대화형 제작대화하듯 입력 · 약 1분이 카드 권장
📋단계별 입력9단계 폼 · 공공 API 자동조회
📎문서 업로드계약서·등기부에서 AI 추출
설계·조경·보안 같은 정성 요소가 가치를 만든다. 칸으로 쪼개면 오히려 빈약해진다.
03무엇을 넣나
입력이 부실하면 결과도 일반론이 됩니다
필수 입력주택 소재지 · 대지면적/연면적 · 희망 매도가 — 필수
있으면 좋은 항목급지·조망·설계자·마감 사양·보안/주차·조경·유지관리비·인근 실거래 비교·공개/비공개 매각 채널·타겟 매수자층
권장 첨부파일첨부: 설계 도면, 준공 도면, 인근 실거래 비교자료, 등기부등본, 건축물대장
자동 반영필요 소재지·대지/연면적·희망 매도가 · 권장 설계 도면·실거래 비교
입력 예시
성북구 성북동 단독주택, 대지 320평·연면적 180평, 2019 준공, 조망 확보, 희망 95억, 비공개 매각 희망. 단독·고급주택 IM 작성.
04프롬프트 연습 10선
난이도가 올라갈수록 AI에게 맡기는 판단이 줄고 사용자가 지정하는 것이 늘어납니다
- 기초01
평창동 단독주택 매각 IM 작성해줘. 하이엔드 주택이 일반 주택과 평가 방법에서 어떻게 다른지 설명해줘.
- 기초02
한남동 고급주택, 대지 180평. 자료 만들어줘. 이 급지에서 토지 가치와 건물 가치 중 뭐가 더 큰지도 판단해줘.
- 기초03
성북동 단독, 비공개 매각 희망. IM 부탁해. 비공개 매각에서 자료를 만들 때 주의할 점도 알려줘.
- 중급04
평창동 단독, 대지 220평·연면적 140평, 2019년 신축, 희망가 78억. 설계·사양을 중심으로 서술하되 각 사양이 가격에 기여하는 정도도 추정해줘.
- 중급05
한남동 고급주택. 동일 급지 실거래가 3건 미만이면 시세라 부르지 말고 개별 비교로 서술해줘. 비교 대상의 차이점도 항목별로 적어줘.
- 중급06
성북동 단독. 공개 노출이 가격을 낮출 수 있는 급지다. 오프마켓 전략을 전제로 배포 범위를 제한하고, 어떤 정보까지 노출할지도 단계별로 나눠줘.
- 중급07
용산 고급주택. 소유자 신원이 드러나는 정보(사진·상세 주소)는 제외하고 작성하고, 제외해도 가치가 전달되도록 대체 서술을 넣어줘.
- 고급08
평창동 단독주택. 설계 도면과 실거래 비교 자료를 첨부한다. 건축가·마감재·조경·보안 사양을 항목별로 정리해 각 항목이 가격에 기여하는 프리미엄을 추정하고, 동급 매물 대비 차별점 3가지를 결론으로 제시해줘. 시간이 지나면 희석되는 사양도 구분해줘.
- 고급09
한남동 고급주택. 토지 가치가 건물 가치를 압도하는 급지다. 현 건물 유지·리모델링·신축 세 안의 최종 가치를 비교해 최유효 이용을 판정하고, 각 안의 소요기간과 인허가 위험도 반영해줘.
- 고급10
성북동 단독. 매수 후보를 국내 자산가·해외 거주 한국인·법인 사택 세 유형으로 나눠 각각의 관심 지점과 세제 조건을 반영한 접근 전략을 따로 만들어줘. 유형별로 접근 채널도 다르게 제안해줘.
05자동으로 붙는 공공데이터
주소를 넣으면 이 소스들이 조회돼 본문 근거가 됩니다
IM 스튜디오 공통 스코프
im-studio주소 기반 23종전역 16종건축물대장층별개요전유부건물 입점현황공시가격 추이주변시설토지이용계획브이월드(지목·공시지가·규제저촉)필지 점유자공장등록공동주택 단지(K-apt)공동주택 관리비실거래가전월세 실거래가미분양주택현황토지·임야 특성건물 에너지사용량상권정보개발정보재개발·재건축택지개발도시재생네이버 부동산한국은행 금리부동산원 임대동향전자공시 DART주식시세거시지표뉴스 검색검색 트렌드지가변동률연체율부실채권비율거래량온비드 공매주택가격지수사업자 상태DART 재무제표해외 지표
회색은 주소로 조회되는 소스, 파란색은 주소와 무관하게 붙는 시장·금리 지표입니다. 자산유형마다 조회 대상이 다른 이유는 불필요한 호출이 본문을 흐리기 때문입니다.
06무엇이 나오나
약 15쪽 · 생성 약 70초 · 문서 8종
- IM 표지 & Executive Summary포지셔닝 판정·핵심 사양 요약
- 입지 및 급지 분석조망·프라이버시·접근성
- 대지·건물 개요면적·구조·준공
- 설계 및 마감 사양설계자·자재·특화 공간
- 보안·주차·조경 시설시설 사양 목록
- 인근 실거래 비교 분석보정계수 적용 조정가
- 타겟 매수자 프로파일수요층·접근 채널
- 매각 채널 전략 & 거래 구조공개/비공개 채널·희망가·일정
쪽수와 소요시간은 제품 카탈로그에 정의된 값이며 실측 통계가 아닙니다.
07따라오는 부속서류
공통 5종 + 자산특화 5종
⚖️
권리분석 보고서법적 리스크 (등기, 근저당, 분쟁)
📊
AI 가치평가 / DCF가치 + 미래 현금흐름 분석
🚀
출구전략 분석매각 타이밍, 구조, 시나리오
🔍
DD 요약전반적 실사 종합
🏪
임차인 분석표임차인별 계약 만료일, 보증금, 월임대료, 업종
🏙️
주변 시세 비교반경 1km 신축·기축 분양가·시세 비교 그래프
🛠️
빌딩 관리 현황 보고서PM사·보수이력·에너지효율등급
🔨
리모델링 ROI외관·내부 리모델링 시 임대료 상승 시뮬레이션. 회수기간 산정
🅿️
주차 현황·개선법정 주차 대수 vs 실제. 기계식 주차 도입 ROI
🎯
지역 개발 호재GTX·신도시·산단 등 권역 호재
08어떻게 읽나
숫자가 나왔을 때 실제로 봐야 하는 지점
동일 급지 실거래표본이 적어 평균이 왜곡된다. 유사 사례를 개별로 비교해야 한다.
설계·사양건축가·마감·조경이 프리미엄을 만든다. 이 서술이 곧 가격 근거다.
매각 채널하이엔드는 공개 노출이 오히려 가격을 낮춘다. 오프마켓 여부를 먼저 정할 것.
09어떻게 응용하나
다른 카드와 이어 붙이는 방법
- 토지 가치가 지배적이면 「토지·개발용지」로 최유효 이용을 산출
- 비공개 매각이면 공유 링크 노출 범위를 제한해 배포
10주의할 점
이 카드에서 자주 나오는 실수
- 소유자 신원이 드러나는 정보(사진·주소 상세)는 비공개 매각에서 특히 위험하다
- 실거래 표본이 3건 미만이면 시세라 부르지 말 것
11어떤 엔진을 쓸까
상황이 바뀌면 정답도 바뀝니다
| 자료가 갖춰졌을 때등기부·계약서·재무자료를 첨부할 수 있는 경우 | XWise ProPRO Claude Sonnet · 병렬 섹션 · 1~2분 |
|---|---|
| 주소·최소 정보만공공데이터 자동 수집에 의존하는 경우 | XWise AutoAUTO Claude Tool Use · 에이전틱 · 2~3분 |
| 빠른 초안이 필요미팅 전 방향만 빠르게 잡을 때 | XWise Basic Claude Sonnet · 단일 스트림 · 약 1분 |
| 기관 제출 · 최종본오판 비용이 큰 자리에 내는 자료 | XWise MaxMAX Gemini + GPT-4o + Claude · 교차검증 · 2~3분 |
서술 품질이 곧 가치인 자산이라 문장 밀도가 높은 등급이 필요하다.
12활용 시나리오
예시 · 실제 고객 사례 아님
아래 세 가지는 이해를 돕기 위해 구성한 예시입니다. 실제 고객 사례가 아니며, 실사용 후기를 싣으려면 사용자 동의와 실측 데이터가 필요합니다.
- 상황
- 매수 후보들이 대지면적과 연면적만 보고 인근 시세로 값을 매겼다. 건축가 설계와 조경·보안 사양에 들인 비용이 전혀 인정되지 않았다.
- 상황
- 동일 급지 실거래가 2건뿐인데 그것을 '시세'라고 인용해 자료를 만들었다. 고객이 표본이 너무 적다고 지적해 신뢰를 잃을 뻔했다.
13같은 계열 카드
주거전문 카테고리