개발규모 분석

지번을 넣으면 이 땅에 무엇을 얼마나 지을 수 있는지 규제부터 사업성까지 계산합니다

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지번을 포함한 주소를 넣고 '분석' 을 누릅니다 (예: 서울 강남구 역삼동 736). 지적도·용도지역·건축물대장을 자동으로 조회합니다.

건폐율·용적률 상한과 정북 일조사선을 적용해 층수·연면적·매싱 단면을 산출합니다. 무엇이 규모를 결정했는지(용적률/일조/높이)가 함께 표시됩니다.

근린생활·업무·주거 등 용도 조합 시나리오별로 사업성을 비교하고, 최유효이용 판정을 확인합니다.

매입가·호가를 억 단위로 넣으면 IRR 과 철거 손익(신축 vs 현상 유지)을 계산합니다. 비우면 토지잔여가치(RLV)만 산출합니다.

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국토계획법 시행령 제84·85조(건폐율·용적률) + 건축법 제61조·시행령 제86조(정북 일조). 북측이 도로·공원이면 제86조 제2항 완화를 자동 적용합니다.

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층별로 일조사선을 잘라 실제 놓을 수 있는 바닥 면적을 계산합니다. 계단형으로 후퇴하는 단면을 그림으로 확인할 수 있습니다.

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GDV(총분양가) − 공사비 − 금융비 = 토지잔여가치(RLV). 매입가를 넣으면 IRR 과 민감도(공사비·분양가·기간)를 함께 봅니다.

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법적 허용성 → 물리적 가능성 → 재무적 타당성 → 최고 수익성 순으로 걸러 추천 시나리오를 정합니다.

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A(원문 대조 완료) ~ D(자동 계산 불가). 자치구 조례를 사람이 대조하기 전까지는 C 로 표시됩니다 — 숫자를 그대로 믿지 마세요.

💡결과 상단의 신뢰도 등급을 먼저 보세요. C 등급은 조례값이 사람 검증을 거치지 않은 상태라는 뜻입니다.

💡'무엇이 규모를 결정했는가' 가 일조사선이면, 북측 도로 폭에 따라 결과가 크게 달라집니다.

💡지구단위계획구역은 조례 상한이 개별 지정으로 대체되므로 자동 계산이 적용되지 않습니다. 계획 결정도를 별도로 확인하세요.

💡건축물대장의 대지면적과 지적도 면적이 다르면 대장을 우선합니다 — 도시계획시설 저촉 가능성이 있으니 진단 메시지를 확인하세요.

여기 나온 규모대로 허가가 나나요?

아닙니다. 이 결과는 공개 데이터로 계산한 참고치이고, 건축 허가 가능 여부를 보장하지 않습니다. 실제 규모는 건축사의 실시설계와 자치구 협의로 확정됩니다. 투자·매매 결정 전에는 반드시 전문가 검토를 받으세요.

왜 옆 건물보다 작게 나오나요?

준공 시점의 법이 지금과 다를 수 있고(기존불합치), 지구단위계획·정비계획 인센티브가 반영된 건물일 수 있습니다. 엔진은 현행 조례 상한만 적용하며, 확인되지 않은 완화는 적용하지 않습니다.

공개공지·기부채납 인센티브는 반영되나요?

아직 반영되지 않습니다. 대지면적 5,000㎡ 이상 공개공지 완화, 정비계획 인센티브 등은 개별 협의 사항이라 자동 계산에서 제외했습니다. 실제로는 더 지을 수 있는 경우가 있습니다.

분석이 안 되는 주소가 있습니다.

지번이 포함된 주소여야 합니다(도로명 주소만으로는 필지를 특정할 수 없습니다). 산지·하천 등 일부 지목과 신규 합필 필지는 지적도 조회가 실패할 수 있습니다.

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