지식산업센터

업종 제한·세제 혜택을 분석하는 지산 IM

관리규약 첨부 시 업종 제한·세제 혜택(취득세 감면) 조건이 자동 분석됩니다.

특수지산센터 · 산업기관 · 중소기업약 20쪽생성 약 100초

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01어디에 쓰나

이 카드를 꺼내야 하는 상황

쓰는 상황

지식산업센터(아파트형 공장) 호실·층·동을 매각하거나 임대할 때. 입주 자격과 세제가 가격을 좌우한다.

주로 쓰는 사람

지산 분양·중개 전문가
사옥용 매입을 검토하는 중소기업
임대수익용으로 지산을 담은 개인 투자자

02어떤 모드로 시작할까

같은 카드도 입력 방식에 따라 걸리는 시간과 정확도가 달라집니다

대화형 제작대화하듯 입력 · 약 1분

단계별 입력9단계 폼 · 공공 API 자동조회이 카드 권장

문서 업로드계약서·등기부에서 AI 추출

동·층·전용면적과 업종 제한을 칸으로 받아야 입주 가능 여부가 갈린다.

03무엇을 넣나

입력이 부실하면 결과도 일반론이 됩니다

필수 입력지산 소재지 · 동/층 · 전용면적 — 필수

있으면 좋은 항목입주율·월 임대료·입주 업종·세제혜택(취득세 감면)·섹션오피스 현황

권장 첨부파일첨부: 건물 등기부, 건축물대장, 입주계약서, 관리규약

자동 반영필요 소재지·동/층·전용면적 · 권장 입주계약서·관리규약

입력 예시

구로디지털단지 지산 2개 동, 연면적 2,400평, 입주율 97%, 월 임대 5,400만, 매도 150억. 지산 IM 작성.

04프롬프트 연습 10선

난이도가 올라갈수록 AI에게 맡기는 판단이 줄고 사용자가 지정하는 것이 늘어납니다

기초01
가산디지털단지 지식산업센터 IM 만들어줘. 지산 투자에서 사람들이 가장 많이 오해하는 게 뭔지도 알려줘.
기초02
성남 지산 3층 2개 호실, 매도 12억. 자료 작성해줘. 호실 두 개를 묶어 파는 것과 따로 파는 것 중 뭐가 나은지도 짚어줘.
기초03
안양 지식산업센터, 전용 82㎡. IM 부탁해. 분양면적으로 환산하면 얼마인지, 그 차이가 왜 중요한지도 적어줘.
중급04
가산 지산, 5층 3개 호실, 분양면적 320㎡·전용 158㎡(전용률 49%), 월 임대 480만원. 전용면적 기준 단가와 분양면적 기준 단가를 둘 다 보여주고, 인근 시세와 비교할 때 어느 기준을 써야 하는지 알려줘.
중급05
성남 지산. 관리규약상 허용 업종을 확인해 매수인·임차인 후보가 얼마나 좁아지는지 서술하고, 그 제한이 공실 위험에 어떤 영향을 주는지도 평가해줘.
중급06
안양 지산, 2022년 취득 시 취득세 감면 적용. 사후 관리기간 잔여를 계산하고, 그 기간 안에 용도를 바꾸거나 매각하면 추징이 발생하는지 명시해줘.
중급07
부천 지산 지원시설(상가) 구역 2개 호실. 제조 구역과 규제·가격·임차인이 어떻게 다른지 분리해서 쓰고, 두 구역을 같은 단가로 비교하면 왜 안 되는지도 적어줘.
고급08
가산 지산 6개 호실 통매각. 층·향별 임대료 편차표를 만들고, 통매각 할인율의 근거를 개별 매각 대비 소요기간·중개비용·공실 위험 절감으로 정량화해줘. 개별 매각 시 예상 소요기간도 함께 추정해줘.
고급09
성남 지산. 매수인이 사업자 대출을 쓸 예정이다. 개인 주담대와 다른 심사 기준(사업자 요건·한도·금리)을 정리하고, 그 조건에서 실투자금과 월 현금흐름을 계산해줘. 대출이 막히는 경우의 대안도 적어줘.
고급10
안양 지산. 인근 신규 지산 공급 물량을 반영해 향후 3년 임대료·공실 시나리오를 만들고, 지금 매각과 임대 유지 중 무엇이 유리한지 세후 기준으로 비교해줘. 공실이 6개월 발생하는 경우도 시나리오에 포함해줘.

05자동으로 붙는 공공데이터

주소를 넣으면 이 소스들이 조회돼 본문 근거가 됩니다

IM 스튜디오 공통 스코프im-studio주소 기반 23종전역 16종

건축물대장층별개요전유부건물 입점현황공시가격 추이주변시설토지이용계획브이월드(지목·공시지가·규제저촉)필지 점유자공장등록공동주택 단지(K-apt)공동주택 관리비실거래가전월세 실거래가미분양주택현황토지·임야 특성건물 에너지사용량상권정보개발정보재개발·재건축택지개발도시재생네이버 부동산한국은행 금리부동산원 임대동향전자공시 DART주식시세거시지표뉴스 검색검색 트렌드지가변동률연체율부실채권비율거래량온비드 공매주택가격지수사업자 상태DART 재무제표해외 지표

회색은 주소로 조회되는 소스, 파란색은 주소와 무관하게 붙는 시장·금리 지표입니다. 자산유형마다 조회 대상이 다른 이유는 불필요한 호출이 본문을 흐리기 때문입니다.

06무엇이 나오나

약 20쪽 · 생성 약 100초 · 문서 7종

IM 표지 & 센터 개요지식산업센터 종합 요약
호실별 분양가 현황표층·호·면적·분양가 테이블
입주 업종 & 용도 분석허용 업종·입주 기업 현황
임대 수익률 분석층별 임대료·NOI 산출
공실률 & 예측경쟁 단지 비교·회복 예측
관리비·운영비 분석관리단 구성·비용 구조
투자 수익 시뮬레이션매입·보유·매각 수익 시나리오

쪽수와 소요시간은 제품 카탈로그에 정의된 값이며 실측 통계가 아닙니다.

07따라오는 부속서류

공통 5종 + 자산특화 5종

권리분석 보고서법적 리스크 (등기, 근저당, 분쟁)

AI 가치평가 / DCF가치 + 미래 현금흐름 분석

출구전략 분석매각 타이밍, 구조, 시나리오

DD 요약전반적 실사 종합

임차인 분석표임차인별 계약 만료일, 보증금, 월임대료, 업종

입주 자격 요건산업집적법·도시계획법 기준 입주 가능 업종

입주 고객사 현황현 입주사 업종 분포·매출 규모·고용·R&D 비중

공용 지원 시설회의실·식당·체육·창업보육센터 공용 시설

정부 지원금 현황중소기업 입주 시 세액공제·임대료 보조·자금지원

세제혜택 분석취득세·재산세·소득세 공제 시뮬레이션

08어떻게 읽나

숫자가 나왔을 때 실제로 봐야 하는 지점

입주 업종 제한관리규약상 허용 업종이 좁으면 매수인·임차인 풀이 급격히 줄어든다. 이게 공실의 진짜 원인인 경우가 많다.

전용률지산은 전용률 50% 안팎이 흔하다. 분양면적 단가만 보면 실제 사용 가치를 과대평가하게 된다.

세제 혜택 잔여기간취득세 감면은 사후 관리기간(보통 5년) 안에 용도를 바꾸면 추징된다. 잔여기간을 반드시 표시.

09어떻게 응용하나

다른 카드와 이어 붙이는 방법

여러 호실을 보유했다면 층·향별로 나눠 임대료 편차를 보여주면 통매각 협상에 유리
「수익형 매입분석」과 짝지어 매수인 관점 실수익률을 대조

10주의할 점

이 카드에서 자주 나오는 실수

지원시설(상가) 구역은 제조 구역과 규제·가격이 완전히 다르다 — 섞어 쓰면 안 된다
대출 규제상 지산은 사업자 대출이라 개인 주담대 조건과 다르다

11어떤 엔진을 쓸까

상황이 바뀌면 정답도 바뀝니다

상황별 권장 엔진
자료가 갖춰졌을 때등기부·계약서·재무자료를 첨부할 수 있는 경우	XWise ProPRO Claude Sonnet · 병렬 섹션 · 1~2분
주소·최소 정보만공공데이터 자동 수집에 의존하는 경우	XWise AutoAUTO Claude Tool Use · 에이전틱 · 2~3분
빠른 초안이 필요미팅 전 방향만 빠르게 잡을 때	XWise Basic Claude Sonnet · 단일 스트림 · 약 1분
기관 제출 · 최종본오판 비용이 큰 자리에 내는 자료	XWise MaxMAX Gemini + GPT-4o + Claude · 교차검증 · 2~3분

건축물대장·실거래가 잘 잡히는 자산이라 자동 수집 성과가 좋다.

12활용 시나리오

예시 · 실제 고객 사례 아님

아래 세 가지는 이해를 돕기 위해 구성한 예시입니다. 실제 고객 사례가 아니며, 실사용 후기를 싣으려면 사용자 동의와 실측 데이터가 필요합니다.

지산 분양·중개 전문가 (가산·성남 권역)

상황: 관리 중인 호실 중 3개가 8개월 넘게 공실이었다. 임대료를 두 번 내렸는데도 문의조차 없었고, 원인을 몰라 세 번째 인하를 검토하던 중이었다.

사옥 매입 검토 중소기업 관리부장

상황: 후보 지산 3곳의 분양면적 단가를 비교해 가장 싼 곳을 골랐다. 그런데 현장에 가 보니 실제 쓸 공간이 예상보다 좁아 혼란스러웠다.

지산 임대 투자자 (호실 4개 보유)

상황: 보유 호실 중 2개를 다른 용도로 바꿔 임대료를 올리려 했다. 취득 당시 취득세 감면을 받았다는 사실은 알았지만 그것이 지금 제약이 되는지는 생각하지 못했다.

13같은 계열 카드

특수 카테고리

데이터센터 헬스케어 골프·레저 공연·MICE