- 상황
- 부지 매각 자료를 연면적 기준으로 만들었는데 매수 후보들과 대화가 계속 어긋났다. 상대는 MW를 묻는데 우리는 평수로 답하는 상황이 반복됐다.
01어디에 쓰나
이 카드를 꺼내야 하는 상황
쓰는 상황
IDC·데이터센터를 매각하거나 임차인(클라우드·통신사)을 유치할 때. 부동산보다 전력 인프라 자산에 가깝다.
주로 쓰는 사람
- 데이터센터 개발·운영사
- 인프라 펀드 운용역
- 전력 확보를 마친 부지를 매각하는 사업자
02어떤 모드로 시작할까
같은 카드도 입력 방식에 따라 걸리는 시간과 정확도가 달라집니다
💬대화형 제작대화하듯 입력 · 약 1분
📋단계별 입력9단계 폼 · 공공 API 자동조회이 카드 권장
📎문서 업로드계약서·등기부에서 AI 추출
IT 용량(MW)·PUE·수전 계약 단계는 공공데이터에 없어 직접 입력이 유일한 경로다.
03무엇을 넣나
입력이 부실하면 결과도 일반론이 됩니다
필수 입력데이터센터 소재지 · IT 용량(MW) — 필수
있으면 좋은 항목PUE·임차인·전력계약 현황·계약 잔여기간·AI 수요 전망·매도희망가
권장 첨부파일첨부: 시설현황서, 전력공급계약서, 임차계약서, 장비 목록
자동 반영필요 소재지·IT 용량(MW) · 권장 전력공급계약서·임차계약서
입력 예시
경기도 부천 10MW 데이터센터, PUE 1.35, AWS 장기임차 8년, 연매출 120억, 매도 1,200억. DC IM 작성.
04프롬프트 연습 10선
난이도가 올라갈수록 AI에게 맡기는 판단이 줄고 사용자가 지정하는 것이 늘어납니다
- 기초01
용인 데이터센터 매각 IM 작성해줘. 이 자산은 왜 연면적으로 평가하면 안 되는지도 설명해줘.
- 기초02
가산 IDC, 연면적 4,000평. 자료 만들어줘. 이 정보만으로 평가가 가능한지, 부족하면 뭐가 필요한지 알려줘.
- 기초03
안양 데이터센터, IT 용량 12MW. IM 부탁해. MW당 임대료가 어느 정도가 시장 수준인지도 짚어줘.
- 중급04
용인 데이터센터, IT 용량 20MW, PUE 1.38, 한전 수전 계약 완료. 기관 투자자용 IM 작성하되, PUE 1.38이 경쟁력 있는 수준인지 국내 평균과 비교해 평가해줘.
- 중급05
가산 IDC, 12MW, 임차인 클라우드 사업자 2곳, 계약 잔여 7년. WALE을 중심으로 서술하되, 임차인이 클라우드 사업자라는 점이 신용 관점에서 어떤 의미인지도 평가해줘.
- 중급06
안양 데이터센터. 냉각 방식은 수랭식이다. 주요 임차인 요구사양과의 적합성을 평가하고, 고밀도 랙 수요에 대응 가능한지도 판단해줘.
- 중급07
평택 데이터센터 부지, 전력 수전 신청 단계. 확정이 아님을 명시하고 확정 시·미확정 시 가치 차이를 나눠 제시해줘. 확정까지 예상 기간도 적어줘.
- 고급08
용인 데이터센터. 전력공급계약서와 임차계약서를 첨부한다. MW당 임대료를 국내 주요 IDC 사례와 비교하고, PUE를 1.38에서 1.30으로 개선할 때 절감되는 전력비를 임차인 몫과 소유자 몫으로 나눠 계산해줘. 개선에 필요한 투자비와 회수기간도 함께.
- 고급09
가산 IDC. AI 학습용 고밀도 랙 수요 증가를 전제로, 현 설비에서 수용 가능한 랙당 전력밀도 한계와 증설 시 필요 투자비를 산출해 업그레이드 타당성을 판단해줘. 증설 없이 유지할 경우 임대료 경쟁력이 언제부터 떨어지는지도 추정해줘.
- 고급10
평택 데이터센터 부지. 데이터센터 개발과 일반 물류센터 개발 두 안을 전력 확보 리스크를 반영한 기대값 기준으로 비교해 결론을 내줘. 전력 확보 실패 시 물류로 전환하는 데 드는 매몰 비용도 반영해줘.
05자동으로 붙는 공공데이터
주소를 넣으면 이 소스들이 조회돼 본문 근거가 됩니다
IM 스튜디오 공통 스코프
im-studio주소 기반 23종전역 16종건축물대장층별개요전유부건물 입점현황공시가격 추이주변시설토지이용계획브이월드(지목·공시지가·규제저촉)필지 점유자공장등록공동주택 단지(K-apt)공동주택 관리비실거래가전월세 실거래가미분양주택현황토지·임야 특성건물 에너지사용량상권정보개발정보재개발·재건축택지개발도시재생네이버 부동산한국은행 금리부동산원 임대동향전자공시 DART주식시세거시지표뉴스 검색검색 트렌드지가변동률연체율부실채권비율거래량온비드 공매주택가격지수사업자 상태DART 재무제표해외 지표
회색은 주소로 조회되는 소스, 파란색은 주소와 무관하게 붙는 시장·금리 지표입니다. 자산유형마다 조회 대상이 다른 이유는 불필요한 호출이 본문을 흐리기 때문입니다.
06무엇이 나오나
약 25쪽 · 생성 약 110초 · 문서 7종
- IM 표지 & DC 개요데이터센터 종합 요약
- Tier 등급 & 인증 현황Uptime / ISO 인증 상태
- 전력 & PUE 분석전력 용량·에너지 효율 지표
- 냉각 시스템 스펙Air / Water 냉각 방식·용량
- 임차 구조 & 계약 현황임차사·용량·단가·기간
- ESG & 탄소중립 리포트재생에너지·탄소 배출량
- 투자 수익 시뮬레이션NOI·IRR·매각 시나리오
쪽수와 소요시간은 제품 카탈로그에 정의된 값이며 실측 통계가 아닙니다.
07따라오는 부속서류
공통 5종 + 자산특화 5종
⚖️
권리분석 보고서법적 리스크 (등기, 근저당, 분쟁)
📊
AI 가치평가 / DCF가치 + 미래 현금흐름 분석
🚀
출구전략 분석매각 타이밍, 구조, 시나리오
🔍
DD 요약전반적 실사 종합
🏪
임차인 분석표임차인별 계약 만료일, 보증금, 월임대료, 업종
⚡
PUE·전력 효율Power Usage Effectiveness 측정. 냉각 효율·운영 비용 분석
🏅
Tier 등급 인증Uptime Institute Tier I~IV 인증. 가용성 99.9~99.995%
🌐
인터넷 회선·네트워크KT/SKT/LGU+ 백본 회선. 다중화·지연시간·대역폭
🔒
보안 등급·물리보안생체인증·CCTV·이중잠금. ISMS·ISO27001 인증
☁️
클라우드 수요AWS·Azure·NCP 한국 리전 수요. AI/HPC 수요 전망
08어떻게 읽나
숫자가 나왔을 때 실제로 봐야 하는 지점
IT 부하 용량(MW)연면적이 아니라 MW가 곧 수익 단위다. ㎡당 임대료로 비교하면 자산을 오독한다.
PUE1.5를 넘으면 전력비 경쟁력이 없다. 임차인이 가장 먼저 보는 숫자.
전력 수전 확약한전 수전 계약이 확정인지 신청 단계인지가 자산가치를 몇 배 가른다.
09어떻게 응용하나
다른 카드와 이어 붙이는 방법
- 부지만 있는 단계면 「토지·개발용지」로 전력·용도 조건을 먼저 정리
- 전력 확보가 끝났으면 「신축건축 PF」로 조달 자료를 만든다
10주의할 점
이 카드에서 자주 나오는 실수
- 주소만으로는 전력·IT용량이 잡히지 않는다 — 이 자산은 자동수집의 한계가 뚜렷하다
- 냉각 방식(공랭/수랭/액침)은 임차인 요구사항과 직결된다. 생략하면 실사에서 다시 묻는다
11어떤 엔진을 쓸까
상황이 바뀌면 정답도 바뀝니다
| 자료가 갖춰졌을 때등기부·계약서·재무자료를 첨부할 수 있는 경우 | XWise MaxMAX Gemini + GPT-4o + Claude · 교차검증 · 2~3분 |
|---|---|
| 주소·최소 정보만공공데이터 자동 수집에 의존하는 경우 | XWise AutoAUTO Claude Tool Use · 에이전틱 · 2~3분 |
| 빠른 초안이 필요미팅 전 방향만 빠르게 잡을 때 | XWise ProPRO Claude Sonnet · 병렬 섹션 · 1~2분 |
| 기관 제출 · 최종본오판 비용이 큰 자리에 내는 자료 | XWise Max+MAX+ Claude Opus 4.7 설계 → Sonnet ×5 병렬 · 3~4분 |
핵심 수치가 공공데이터에 없어 자동 수집만으로는 얇다. 자료를 붙여 교차 확인하는 등급이 정석이다.
12활용 시나리오
예시 · 실제 고객 사례 아님
아래 세 가지는 이해를 돕기 위해 구성한 예시입니다. 실제 고객 사례가 아니며, 실사용 후기를 싣으려면 사용자 동의와 실측 데이터가 필요합니다.
- 상황
- 검토 대상 부지의 전력 수전이 '확보'라고만 적혀 있었다. 계약 완료인지 신청 단계인지 불명확했는데, 이 차이가 자산 가치를 몇 배 가른다는 것을 알고 있었다.
- 상황
- 데이터센터 개발과 물류센터 개발 중 어느 쪽으로 팔지 정하지 못했다. 데이터센터가 비싸다는 건 알았지만 전력이 안 나오면 아무것도 안 된다는 점이 걸렸다.
13같은 계열 카드
특수 카테고리