- 상황
- 연평균 가동률 64%로 보고해 왔다. 그런데 실제로는 비수기 4개월 동안 적자가 나고 있었고, 연평균만 보는 경영진은 그 사실을 몰랐다.
01어디에 쓰나
이 카드를 꺼내야 하는 상황
쓰는 상황
공연장·전시장·컨벤션 시설을 매각하거나 운영권을 이전할 때. 가동률과 대관료가 수익의 전부인 자산.
주로 쓰는 사람
- 문화·MICE 시설 소유 법인
- 운영사 선정을 진행하는 공공·민간 발주처
- 관광·컨벤션 투자 검토자
02어떤 모드로 시작할까
같은 카드도 입력 방식에 따라 걸리는 시간과 정확도가 달라집니다
💬대화형 제작대화하듯 입력 · 약 1분
📋단계별 입력9단계 폼 · 공공 API 자동조회이 카드 권장
📎문서 업로드계약서·등기부에서 AI 추출
가동률·대관료 체계는 운영사마다 정의가 달라 칸으로 물어야 비교가 된다.
03무엇을 넣나
입력이 부실하면 결과도 일반론이 됩니다
필수 입력시설 소재지 · 좌석 수 · 공연 장르 / MICE 면적 — 필수
있으면 좋은 항목연간 공연/MICE 일수·평균 가동률·대관료·운영사 라이선스·관광 수요
권장 첨부파일첨부: 공연장 등록증, 운영사 계약서, 최근 3년 가동률, 손익계산서
자동 반영필요 소재지·좌석 수·장르 · 권장 운영사 계약서·가동률 자료
입력 예시
강남 1,200석 공연장, 연간 240일 가동률 85%, 평균 대관료 1,200만/일, 매도 380억. IM 작성.
04프롬프트 연습 10선
난이도가 올라갈수록 AI에게 맡기는 판단이 줄고 사용자가 지정하는 것이 늘어납니다
- 기초01
고양 공연장 매각 IM 작성해줘. 이런 시설의 수익이 어디서 나오는지 구조부터 설명해줘.
- 기초02
부산 컨벤션센터, 좌석 2,400석. 자료 만들어줘. 좌석 수만으로 수익성을 알 수 있는지도 판단해줘.
- 기초03
대전 전시장, 운영사 위탁 중. IM 부탁해. 위탁 운영이 매수인에게 어떤 의미인지도 적어줘.
- 중급04
고양 공연장, 연 가동일수 210일/가용 330일(가동률 64%), 평균 대관료 850만원. 가동률이 업계 기준에서 어느 수준인지 판단하고, 개선 여지가 있다면 어느 시기에 있는지도 짚어줘.
- 중급05
부산 컨벤션센터. 기본 대관료와 부대수입(F&B·주차·장비)을 분리해서 실질 수익원을 밝히고, 부대수입 비중이 높은 것이 강점인지 위험인지도 평가해줘.
- 중급06
대전 전시장, 운영사 계약 잔여 2년. 계약 종료 후 재계약 불확실성이 매수인 평가에 미치는 영향을 서술하고, 재계약 실패 시 대안(직영·신규 운영사)도 함께 적어줘.
- 중급07
광주 공연장. 지자체 보조금이 수익에 포함돼 있다. 보조금과 자체 수익을 분리하고 보조금 지속성 가정을 명시해줘. 보조금이 끊길 경우의 손익도 계산해줘.
- 고급08
고양 공연장. 운영사 계약서와 가동률 자료를 첨부한다. 계절성 편차를 월별로 분석해 연평균의 왜곡을 보정하고, 비수기 가동률을 올릴 수 있는 대관 전략을 수익 개선액과 함께 제시해줘. 전략 실행에 필요한 인력·마케팅 비용도 반영해줘.
- 고급09
부산 컨벤션센터. MICE 유치 실적과 인근 호텔 객실 수를 연계해 지역 수용력 관점에서 성장 여지를 평가하고, 그 전제에서 향후 5년 가동률 시나리오를 만들어줘. 인근 숙박 공급이 늘지 않으면 성장이 막히는 구조인지도 판단해줘.
- 고급10
대전 전시장. 운영권을 포함한 매각과 부동산만 매각하는 두 구조를 비교하고, 각각의 매수인 유형·예상 가격·소요기간을 표로 정리해 최적 구조를 결론지어줘. 운영권 분리 시 남는 부동산의 대체 용도도 검토해줘.
05자동으로 붙는 공공데이터
주소를 넣으면 이 소스들이 조회돼 본문 근거가 됩니다
IM 스튜디오 공통 스코프
im-studio주소 기반 23종전역 16종건축물대장층별개요전유부건물 입점현황공시가격 추이주변시설토지이용계획브이월드(지목·공시지가·규제저촉)필지 점유자공장등록공동주택 단지(K-apt)공동주택 관리비실거래가전월세 실거래가미분양주택현황토지·임야 특성건물 에너지사용량상권정보개발정보재개발·재건축택지개발도시재생네이버 부동산한국은행 금리부동산원 임대동향전자공시 DART주식시세거시지표뉴스 검색검색 트렌드지가변동률연체율부실채권비율거래량온비드 공매주택가격지수사업자 상태DART 재무제표해외 지표
회색은 주소로 조회되는 소스, 파란색은 주소와 무관하게 붙는 시장·금리 지표입니다. 자산유형마다 조회 대상이 다른 이유는 불필요한 호출이 본문을 흐리기 때문입니다.
06무엇이 나오나
약 20쪽 · 생성 약 100초 · 문서 6종
- IM 표지 & 시설 개요공연·MICE 시설 종합 요약
- 좌석·면적 & 시설 스펙수용 규모·무대·부대시설
- 가동률 & 대관 수익 분석연간 가동일·대관료 수익
- 운영사 라이선스 현황운영권·계약 조건 분석
- 관광·집객 수요 분석배후 수요·연계 관광
- 투자 수익 시뮬레이션보유·매각 시나리오
쪽수와 소요시간은 제품 카탈로그에 정의된 값이며 실측 통계가 아닙니다.
07따라오는 부속서류
공통 5종 + 자산특화 5종
⚖️
권리분석 보고서법적 리스크 (등기, 근저당, 분쟁)
📊
AI 가치평가 / DCF가치 + 미래 현금흐름 분석
🚀
출구전략 분석매각 타이밍, 구조, 시나리오
🔍
DD 요약전반적 실사 종합
🏪
임차인 분석표임차인별 계약 만료일, 보증금, 월임대료, 업종
🎟️
관객 수요 분석권역 공연·전시·MICE 관객 추이
📜
운영사 라이선스공연장·MICE 운영사 라이선스
💵
이벤트 P&L대관료·티켓·F&B·스폰서십 매출
🎚️
시설 호환성무대·음향·조명·관객석 구성
🌐
MICE 유치 잠재력국제회의·전시 유치 가능성
08어떻게 읽나
숫자가 나왔을 때 실제로 봐야 하는 지점
가동률연간 가동일수 ÷ 가용일수. 60%를 넘으면 우량, 40% 미만이면 구조 개선이 먼저다.
대관료 구성기본 대관료보다 부대수입(F&B·주차·장비)이 실질 수익원인 경우가 많다.
운영 계약 잔여기간운영사 계약이 곧 현금흐름의 안정성이다. 잔여기간이 짧으면 매수인이 위험을 크게 잡는다.
09어떻게 응용하나
다른 카드와 이어 붙이는 방법
- 숙박·상업이 붙은 복합이면 「복합상업시설」로 시너지 부분을 분리
- 공공 발주면 「신축건축 PF」의 사업비 구조를 참고 자료로
10주의할 점
이 카드에서 자주 나오는 실수
- 지자체 보조금이 수익에 섞여 있으면 지속성 가정을 별도로 밝혀야 한다
- 행사 취소·계절성 편차가 커서 연평균만 쓰면 왜곡된다
11어떤 엔진을 쓸까
상황이 바뀌면 정답도 바뀝니다
| 자료가 갖춰졌을 때등기부·계약서·재무자료를 첨부할 수 있는 경우 | XWise ProPRO Claude Sonnet · 병렬 섹션 · 1~2분 |
|---|---|
| 주소·최소 정보만공공데이터 자동 수집에 의존하는 경우 | XWise AutoAUTO Claude Tool Use · 에이전틱 · 2~3분 |
| 빠른 초안이 필요미팅 전 방향만 빠르게 잡을 때 | XWise Basic Claude Sonnet · 단일 스트림 · 약 1분 |
| 기관 제출 · 최종본오판 비용이 큰 자리에 내는 자료 | XWise MaxMAX Gemini + GPT-4o + Claude · 교차검증 · 2~3분 |
표준 상업용 구조에 가까워 섹션을 나눠 쓰는 등급으로 충분하다.
12활용 시나리오
예시 · 실제 고객 사례 아님
아래 세 가지는 이해를 돕기 위해 구성한 예시입니다. 실제 고객 사례가 아니며, 실사용 후기를 싣으려면 사용자 동의와 실측 데이터가 필요합니다.
- 상황
- 운영사 선정 심사에서 제안서마다 수익 추정 기준이 달랐다. 어떤 곳은 보조금을 수익에 포함하고 어떤 곳은 제외해 비교 자체가 불가능했다.
- 상황
- 컨벤션센터 증축 투자를 검토했다. 가동률이 높아 증축이 답으로 보였지만, 정말 시설이 병목인지 확신이 없었다.
13같은 계열 카드
특수 카테고리