- 상황
- 매수 문의는 꾸준한데 성사가 안 됐다. 상담을 진행하다 보면 매수인이 의료법인이 아니어서 개설 허가 승계가 불가능하다는 사실이 뒤늦게 드러나 무산되는 일이 반복됐다.
01어디에 쓰나
이 카드를 꺼내야 하는 상황
쓰는 상황
병원·요양병원·검진센터 건물을 매각하거나 의료 임차인을 유치할 때. 수가 구조가 임차인 지불능력을 결정한다.
주로 쓰는 사람
- 의료시설 전문 중개사
- 메디컬 빌딩 소유주
- 병원 이전·확장을 검토하는 의료법인
02어떤 모드로 시작할까
같은 카드도 입력 방식에 따라 걸리는 시간과 정확도가 달라집니다
💬대화형 제작대화하듯 입력 · 약 1분
📋단계별 입력9단계 폼 · 공공 API 자동조회
📎문서 업로드계약서·등기부에서 AI 추출이 카드 권장
청구실적이 임차인 신용의 실질 근거다. 재무제표보다 이쪽이 정확하다.
03무엇을 넣나
입력이 부실하면 결과도 일반론이 됩니다
필수 입력의료시설 소재지 · 시설 종류 · 병상 수 — 필수
있으면 좋은 항목주요 진료과목·연매출·의료법인 여부·건강보험 청구 현황·M&A 목적
권장 첨부파일첨부: 의료기관 개설허가증, 재무제표, 건강보험 청구실적
자동 반영필요 소재지·시설 종류·병상 수 · 권장 개설허가증·청구실적
입력 예시
수원 종합병원 200병상, 진료 13개과, 연매출 280억, 의료법인, 매도 650억. 헬스케어 IM 작성.
04프롬프트 연습 10선
난이도가 올라갈수록 AI에게 맡기는 판단이 줄고 사용자가 지정하는 것이 늘어납니다
- 기초01
수원 요양병원 매각 IM 작성해줘. 의료시설 매각에서 거래가 무산되는 대표적 이유도 알려줘.
- 기초02
강남 메디컬빌딩, 연면적 1,100평. 자료 만들어줘. 일반 오피스와 평가 기준이 어떻게 다른지도 설명해줘.
- 기초03
부천 요양병원, 병상 180개. IM 부탁해. 병상 수만으로 매출을 추정할 수 있는지, 없다면 뭐가 더 필요한지 알려줘.
- 중급04
수원 요양병원, 병상 180개, 가동률 91%, 장기요양 3등급 이상 비중 70%. 등급 믹스 기준으로 매출을 추정하고, 등급 구성이 바뀌면 매출이 어떻게 달라지는지도 보여줘.
- 중급05
강남 메디컬빌딩, 임차인 8개 의원. 진료과목별로 매출 안정성이 어떻게 다른지 평가하고, 계약 만기 분포와 함께 정리해줘.
- 중급06
부천 요양병원. 매수인이 의료법인이 아닐 경우 개설 허가 승계가 안 되는 구조를 명시하고, 그 경우 가능한 거래 구조(임대·운영 위탁)를 대안으로 제시해줘.
- 중급07
안산 검진센터. 건강보험 청구실적 3년치를 기준으로 임차인 신용을 평가해줘. 재무제표보다 청구 추이를 우선하는 이유도 자료에 적어줘.
- 고급08
수원 요양병원. 개설허가증·청구실적·재무제표를 첨부한다. 법정 인력 기준 충족 여부를 대조해 점검하고, 미달 시 지정 취소 리스크와 인력 보강 비용이 NOI에 미치는 영향을 계산해줘. 인건비를 정상화했을 때의 조정 NOI도 함께 제시해줘.
- 고급09
강남 메디컬빌딩. 의료기관 개설 제한(거리·용도지역) 저촉 여부를 확인해 매수인이 병원 용도로 계속 쓸 수 있는지 먼저 판정하고, 불가하다면 대체 용도와 그때의 가치를 제시해줘. 대체 용도 전환에 드는 공사비도 반영해줘.
- 고급10
부천 요양병원. 의료폐기물 처리시설과 방사선 설비의 원상복구 비용을 추정해 매각가에서 차감한 실질 회수액을 계산하고, 매수인과의 비용 분담안을 3가지 제시해줘. 각 안에서 매도인이 지는 잔존 책임도 명시해줘.
05자동으로 붙는 공공데이터
주소를 넣으면 이 소스들이 조회돼 본문 근거가 됩니다
IM 스튜디오 공통 스코프
im-studio주소 기반 23종전역 16종건축물대장층별개요전유부건물 입점현황공시가격 추이주변시설토지이용계획브이월드(지목·공시지가·규제저촉)필지 점유자공장등록공동주택 단지(K-apt)공동주택 관리비실거래가전월세 실거래가미분양주택현황토지·임야 특성건물 에너지사용량상권정보개발정보재개발·재건축택지개발도시재생네이버 부동산한국은행 금리부동산원 임대동향전자공시 DART주식시세거시지표뉴스 검색검색 트렌드지가변동률연체율부실채권비율거래량온비드 공매주택가격지수사업자 상태DART 재무제표해외 지표
회색은 주소로 조회되는 소스, 파란색은 주소와 무관하게 붙는 시장·금리 지표입니다. 자산유형마다 조회 대상이 다른 이유는 불필요한 호출이 본문을 흐리기 때문입니다.
06무엇이 나오나
약 22쪽 · 생성 약 100초 · 문서 7종
- IM 표지 & 시설 개요의료·헬스케어 종합 요약
- 의료 인허가 현황의료기관·시설 인가 상태
- 공익성 & 수익성 균형 분석지역사회 기여 평가
- 진료 수입 & 운영 수지과별 수입·비용 구조
- 임대 구조 & 계약 현황의료법인·의원 임차 조건
- 의료장비 잔존가치 평가장비 감가·교체 일정
- 법인 전환 & 매각 전략의료법인·부지 매각 경로
쪽수와 소요시간은 제품 카탈로그에 정의된 값이며 실측 통계가 아닙니다.
07따라오는 부속서류
공통 5종 + 자산특화 6종
⚖️
권리분석 보고서법적 리스크 (등기, 근저당, 분쟁)
📊
AI 가치평가 / DCF가치 + 미래 현금흐름 분석
🚀
출구전략 분석매각 타이밍, 구조, 시나리오
🔍
DD 요약전반적 실사 종합
🏪
임차인 분석표임차인별 계약 만료일, 보증금, 월임대료, 업종
📜
의료기관 개설 인허가의료법 기준 개설 요건·진료과목별 시설 기준
🏛️
의료법인 구조·소유권의료법인·재단법인·개인 운영. 출자·운영권
👨⚕️
의사 인력 현황전문의·일반의 인원·경력·전문분야
🩻
의료장비 목록·감정MRI·CT·내시경 등 고가 장비 감가상각
🩺
환자 유입 분석외래·입원 환자수 추이. 보험·비보험
💉
의료 수입 구조진료과별·수가별 매출 분해. 비급여 비중
08어떻게 읽나
숫자가 나왔을 때 실제로 봐야 하는 지점
병상 수·개설 허가허가 병상은 승계가 자동이 아니다. 매수인이 의료법인이 아니면 구조 자체가 달라진다.
수가 구조요양병원은 일당정액제라 재원 환자 수가 곧 매출이다. 가동률 지표를 반드시 볼 것.
임차인 신용의료법인 임차인은 청구실적이 곧 신용정보다. 재무제표보다 청구 추이가 실질적이다.
09어떻게 응용하나
다른 카드와 이어 붙이는 방법
- 요양·노인시설이 섞였으면 「시니어 하우징」 관점도 함께 돌려 수가 구조를 분리
- 임대형이면 「수익형 매입분석」으로 매수인 IRR을 붙인다
10주의할 점
이 카드에서 자주 나오는 실수
- 의료기관 개설 제한(거리·용도)이 걸리면 매수인이 병원으로 못 쓴다 — 용도지역 확인 필수
- 의료 폐기물·방사선 설비는 원상복구 비용이 크다
11어떤 엔진을 쓸까
상황이 바뀌면 정답도 바뀝니다
| 자료가 갖춰졌을 때등기부·계약서·재무자료를 첨부할 수 있는 경우 | XWise MaxMAX Gemini + GPT-4o + Claude · 교차검증 · 2~3분 |
|---|---|
| 주소·최소 정보만공공데이터 자동 수집에 의존하는 경우 | XWise AutoAUTO Claude Tool Use · 에이전틱 · 2~3분 |
| 빠른 초안이 필요미팅 전 방향만 빠르게 잡을 때 | XWise ProPRO Claude Sonnet · 병렬 섹션 · 1~2분 |
| 기관 제출 · 최종본오판 비용이 큰 자리에 내는 자료 | XWise Max+MAX+ Claude Opus 4.7 설계 → Sonnet ×5 병렬 · 3~4분 |
규제·수가 서술의 오류가 잦은 영역이라 여러 모델로 교차 확인하는 편이 실질 이득을 준다.
12활용 시나리오
예시 · 실제 고객 사례 아님
아래 세 가지는 이해를 돕기 위해 구성한 예시입니다. 실제 고객 사례가 아니며, 실사용 후기를 싣으려면 사용자 동의와 실측 데이터가 필요합니다.
- 상황
- 임차인 신용을 재무제표로만 판단해 왔다. 그런데 재무제표상 멀쩡하던 한 곳이 갑자기 폐업해 3개월 공실이 났고, 왜 미리 못 봤는지 알 수 없었다.
- 상황
- 매도인이 제시한 연매출이 병상 수 대비 높아 보였다. 등급별 수가 구조를 몰라 검증할 방법이 없었고, 실사에서 확인하자니 이미 인수가 협의가 진행 중이었다.
13같은 계열 카드
특수 카테고리