- 상황
- 매도 희망가를 1,800억으로 총액 제시했는데 매수 후보들이 하나같이 난색을 표했다. 회원권 보증금 420억을 어떻게 볼지에서 서로 계산이 달라 대화가 겉돌았다.
01어디에 쓰나
이 카드를 꺼내야 하는 상황
쓰는 상황
골프장·리조트·레저시설을 매각하거나 회원제↔대중제 전환을 검토할 때.
주로 쓰는 사람
- 레저 자산 전문 중개법인
- 골프장 소유 법인
- 회원제 전환·매각을 검토하는 운영사
02어떤 모드로 시작할까
같은 카드도 입력 방식에 따라 걸리는 시간과 정확도가 달라집니다
💬대화형 제작대화하듯 입력 · 약 1분
📋단계별 입력9단계 폼 · 공공 API 자동조회
📎문서 업로드계약서·등기부에서 AI 추출이 카드 권장
회원권 발행 현황과 재무제표가 없으면 보증금 부채를 산정할 수 없다.
03무엇을 넣나
입력이 부실하면 결과도 일반론이 됩니다
필수 입력골프장 소재지 · 홀 수 · 운영 방식(회원제/퍼블릭) — 필수
있으면 좋은 항목회원수·보증금 총액·그린피·내장객 수·연매출·코스 상태
권장 첨부파일첨부: 체육시설업 등록증, 회원권 발행 현황, 재무제표, 토지 등기부
자동 반영필요 소재지·홀 수·운영 방식 · 권장 회원권 발행 현황·재무제표
입력 예시
여주 18홀 회원제, 회원 1,200명, 보증금 총액 800억, 그린피 18만, 연매출 95억, 매도 1,500억. IM 작성.
04프롬프트 연습 10선
난이도가 올라갈수록 AI에게 맡기는 판단이 줄고 사용자가 지정하는 것이 늘어납니다
- 기초01
경기 여주 골프장 매각 IM 작성해줘. 골프장 매매가를 볼 때 반드시 확인해야 할 부채가 뭔지도 알려줘.
- 기초02
충북 27홀 골프장, 대중제. 자료 만들어줘. 대중제와 회원제가 평가에서 어떻게 다른지도 설명해줘.
- 기초03
강원 18홀 회원제 골프장. IM 부탁해. 회원제라는 점에서 파생되는 위험을 목록으로 정리해줘.
- 중급04
경기 여주 18홀 회원제, 회원권 보증금 총액 420억, 매도 희망 1,800억. 보증금을 차감한 실질 인수가를 계산하고, 매수인이 실제로 부담하는 총액을 명확히 표시해줘.
- 중급05
충북 27홀 대중제, 연 내장객 8.2만명, 객단가 16만원. 홀당 가치로 환산해 업계 사례와 비교하고, 총액 기준 비교가 왜 오해를 부르는지도 적어줘.
- 중급06
강원 18홀. 회원제에서 대중제 전환을 검토 중이다. 세제 혜택과 회원 동의 절차 기간을 함께 반영해 전환 타당성을 판단하고, 동의를 못 얻을 경우도 함께 다뤄줘.
- 중급07
전남 골프장, 부지 여유 12만평. 잔여 부지의 개발 가치를 골프장 운영 가치와 분리해서 산출하고, 두 가치의 합이 매도 희망가와 어떻게 비교되는지 보여줘.
- 고급08
경기 여주 골프장. 회원권 발행 현황과 재무제표를 첨부한다. 회원권 반환 소송 현황을 별도로 확인해 우발부채로 반영하고, 반환 청구가 30%/60%/100% 발생하는 시나리오별 실질 인수가를 계산해줘. 각 시나리오의 발생 가능성도 함께 평가해줘.
- 고급09
충북 골프장. 내장객 수가 아니라 그린피+식음 합산 객단가 추이 3년을 분석해 운영 실력을 평가하고, 동급 골프장 대비 개선 여지를 금액으로 제시해줘. 개선에 필요한 투자(코스 보수·클럽하우스)도 함께 추정해줘.
- 고급10
강원 골프장. 회원제 유지와 대중제 전환의 10년 NPV를 각각 계산하되, 전환 시 회원 동의 실패 확률 30%를 반영한 기대값으로 비교해줘. 동의 실패 시 발생하는 소송 비용과 지연 손실도 반영해줘.
05자동으로 붙는 공공데이터
주소를 넣으면 이 소스들이 조회돼 본문 근거가 됩니다
IM 스튜디오 공통 스코프
im-studio주소 기반 23종전역 16종건축물대장층별개요전유부건물 입점현황공시가격 추이주변시설토지이용계획브이월드(지목·공시지가·규제저촉)필지 점유자공장등록공동주택 단지(K-apt)공동주택 관리비실거래가전월세 실거래가미분양주택현황토지·임야 특성건물 에너지사용량상권정보개발정보재개발·재건축택지개발도시재생네이버 부동산한국은행 금리부동산원 임대동향전자공시 DART주식시세거시지표뉴스 검색검색 트렌드지가변동률연체율부실채권비율거래량온비드 공매주택가격지수사업자 상태DART 재무제표해외 지표
회색은 주소로 조회되는 소스, 파란색은 주소와 무관하게 붙는 시장·금리 지표입니다. 자산유형마다 조회 대상이 다른 이유는 불필요한 호출이 본문을 흐리기 때문입니다.
06무엇이 나오나
약 20쪽 · 생성 약 90초 · 문서 7종
- IM 표지 & 시설 개요골프장·레저시설 종합 요약
- 회원권 구조 분석회원 수·보증금·반환 현황
- 코스 운영 수익 현황그린피·카트·식음 수익 분석
- 부대시설 수익 분석클럽하우스·숙박·연습장 수익
- 부지 개발 전환가치 평가용도 전환 시나리오 분석
- 운영사 계약 현황위탁 운영 조건·성과 평가
- 매각 & 개발 전환 전략운영 매각·부지 개발 옵션
쪽수와 소요시간은 제품 카탈로그에 정의된 값이며 실측 통계가 아닙니다.
07따라오는 부속서류
공통 5종 + 자산특화 5종
⚖️
권리분석 보고서법적 리스크 (등기, 근저당, 분쟁)
📊
AI 가치평가 / DCF가치 + 미래 현금흐름 분석
🚀
출구전략 분석매각 타이밍, 구조, 시나리오
🔍
DD 요약전반적 실사 종합
🏪
임차인 분석표임차인별 계약 만료일, 보증금, 월임대료, 업종
🏷️
회원권 현황·부채회원권 발행수·시세·반환 청구권
🌲
코스 상태·감정18·27·36홀 코스 상태. 잔디·페어웨이
🛺
카트·캐디 운영카트 대수·노카트·캐디 인력
👥
연간 내장객·수익라운딩 수·평일/주말·그린피·F&B
🏊
부대시설 수익클럽하우스·연습장·콘도·F&B 부대시설
08어떻게 읽나
숫자가 나왔을 때 실제로 봐야 하는 지점
회원권 보증금 총액반환 의무가 있는 부채다. 매매가에서 이 금액을 빼야 실질 인수가가 나온다.
홀당 가치18홀 기준 홀당 얼마인지가 업계 비교 단위다. 총액만 보면 규모 착시가 생긴다.
내장객·객단가내장객 수보다 그린피+식음 합산 객단가 추이가 운영 실력을 보여준다.
09어떻게 응용하나
다른 카드와 이어 붙이는 방법
- 부지 여유가 크면 「토지·개발용지」로 잔여 부지의 개발 가치를 별도 산출
- 숙박시설이 붙어 있으면 「호텔·리조트」로 숙박 부문을 분리 분석
10주의할 점
이 카드에서 자주 나오는 실수
- 회원권 반환 소송 리스크는 재무제표에 안 보일 수 있다 — 소송 현황을 별도 확인
- 대중제 전환은 세제 혜택이 있지만 회원 동의 절차가 길다. 일정 가정을 낙관하지 말 것
11어떤 엔진을 쓸까
상황이 바뀌면 정답도 바뀝니다
| 자료가 갖춰졌을 때등기부·계약서·재무자료를 첨부할 수 있는 경우 | XWise MaxMAX Gemini + GPT-4o + Claude · 교차검증 · 2~3분 |
|---|---|
| 주소·최소 정보만공공데이터 자동 수집에 의존하는 경우 | XWise AutoAUTO Claude Tool Use · 에이전틱 · 2~3분 |
| 빠른 초안이 필요미팅 전 방향만 빠르게 잡을 때 | XWise ProPRO Claude Sonnet · 병렬 섹션 · 1~2분 |
| 기관 제출 · 최종본오판 비용이 큰 자리에 내는 자료 | XWise Max+MAX+ Claude Opus 4.7 설계 → Sonnet ×5 병렬 · 3~4분 |
부채성 회원권 처리에서 오류가 나면 금액이 통째로 틀어져 교차 확인을 권한다.
12활용 시나리오
예시 · 실제 고객 사례 아님
아래 세 가지는 이해를 돕기 위해 구성한 예시입니다. 실제 고객 사례가 아니며, 실사용 후기를 싣으려면 사용자 동의와 실측 데이터가 필요합니다.
- 상황
- 직전 딜에서 실사 막바지에 회원권 반환 소송이 드러나 가격이 12% 재협상됐다. 재무제표에 우발부채로 잡혀 있지 않아 사전에 못 봤던 항목이었다.
- 상황
- 대중제 전환의 세제 혜택만 보고 추진하려 했다. 회원 동의 절차가 필요하다는 것은 알았지만 실패 가능성은 계산에 넣지 않았다.
13같은 계열 카드
특수 카테고리