- 상황
- 이사회에 매각 안건을 올려야 하는데 '왜 하필 지금이냐'는 질문에 답할 자료가 없었다. 직전 회의에서 같은 질문에 막혀 안건이 보류됐고, 다음 회의까지 3주가 남아 있었다.
01어디에 쓰나
이 카드를 꺼내야 하는 상황
쓰는 상황
매도 결정을 이미 내렸고 '왜 지금 파는가'를 설득해야 할 때. 오너 미팅·주주 보고·중개사 위임 자료.
주로 쓰는 사람
- 보유 자산을 매각하는 법인 오너
- 이사회에 매각 근거를 올려야 하는 자산운용역
- 위임장을 받으러 가는 중개사
02어떤 모드로 시작할까
같은 카드도 입력 방식에 따라 걸리는 시간과 정확도가 달라집니다
💬대화형 제작대화하듯 입력 · 약 1분이 카드 권장
📋단계별 입력9단계 폼 · 공공 API 자동조회
📎문서 업로드계약서·등기부에서 AI 추출
매도 배경·시점 판단처럼 폼 칸으로 나누기 어려운 서술이 핵심이다.
03무엇을 넣나
입력이 부실하면 결과도 일반론이 됩니다
필수 입력자산 소재지 및 매도 배경 — 필수
있으면 좋은 항목보유기간·취득가·현행 임대수익·리모델링 이력·매도 시점 판단 이유
권장 첨부파일첨부: 등기부등본, 감정평가서, 최근 3년 임대차계약서
자동 반영필요 소재지·매도 배경 · 권장 감정평가서·임대차계약서
입력 예시
여의도 오피스, 취득가 220억, 현 NOI 12억/년, 보유 7년, 매도가 320억 목표. 매도자 관점 IM 작성.
04프롬프트 연습 10선
난이도가 올라갈수록 AI에게 맡기는 판단이 줄고 사용자가 지정하는 것이 늘어납니다
- 기초01
여의도 오피스 매각용 IM 작성해줘. 왜 지금 파는 게 맞는지를 설득하는 게 목적이야.
- 기초02
보유 7년 된 강남 빌딩을 이제 팔려고 한다. 매도자 관점 IM인데, 7년 동안의 변화(임대료·시세·금리)를 근거로 지금이 적기인 이유를 만들어줘.
- 기초03
법인 보유 오피스를 자산 재배치 목적으로 매각한다. IM 작성하되 이 매각이 회사에 어떤 이익인지를 재무 관점으로 설명해줘.
- 중급04
여의도 오피스, 취득가 220억, 현 NOI 12억/년, 보유 7년, 매도 목표 320억. 매도자 관점 IM 작성해줘. 차익을 절대액이 아니라 연환산 수익률로 바꿔서 예금·채권 같은 대안과 나란히 놓아줘.
- 중급05
강남 빌딩, 2019년 180억 취득, 리모델링 25억 투입, 현 임대 수입 연 14억. 매도 260억 목표로 IM 작성. 리모델링 투입분을 취득원가에 포함해서 실제 투자수익률로 계산하고, 리모델링이 임대료를 얼마나 올렸는지도 따로 보여줘.
- 중급06
판교 오피스, 임차인이 IT기업 1곳으로 100%, 계약 만기 3년 남음. 매각 IM인데 단일 임차인 구조를 장점이 아니라 리스크로 먼저 다루고, 그다음에 그 리스크를 낮추는 요소(임차인 신용·갱신 옵션)를 붙여줘.
- 중급07
용산 오피스, 2017년 140억 취득, 현재 시세 추정 230억. 법인세와 중개보수까지 반영한 세후 실익으로 매각 판단을 계산해줘. 세전 숫자는 참고로만 병기해줘.
- 고급08
여의도 오피스. 2024년 감정평가서와 최근 3년 임대차계약서를 첨부한다. 감정가와 실제 NOI 사이에 차이가 있는데, 그 차이의 원인을 먼저 설명하고, 매수인이 그 차이를 근거로 제기할 가격 인하 논거를 예상해 선제적으로 반박하는 구조로 써줘. 반박이 어려운 부분은 인정하고 조건 조정안을 제시해줘.
- 고급09
강남 빌딩 매각, 이사회 승인용이다. 매각 대금의 재투자 계획으로 대체 자산 후보 2개와 각각의 예상 수익률을 넣고, 매각이 보유보다 나은 선택인 이유를 숫자로 증명하는 구조로 작성해줘. 보유가 나은 조건이 무엇인지도 함께 적어줘.
- 고급10
판교 오피스. 금리가 향후 1년간 0.5%p 하락하는 시나리오와 현 수준 유지 시나리오를 각각 두고, 지금 매각과 1년 후 매각을 비교해 최적 시점을 결론으로 제시해줘. 1년 보유 시 발생하는 기회비용과 임대 수입도 함께 계산해줘.
05자동으로 붙는 공공데이터
주소를 넣으면 이 소스들이 조회돼 본문 근거가 됩니다
IM 스튜디오 공통 스코프
im-studio주소 기반 23종전역 16종건축물대장층별개요전유부건물 입점현황공시가격 추이주변시설토지이용계획브이월드(지목·공시지가·규제저촉)필지 점유자공장등록공동주택 단지(K-apt)공동주택 관리비실거래가전월세 실거래가미분양주택현황토지·임야 특성건물 에너지사용량상권정보개발정보재개발·재건축택지개발도시재생네이버 부동산한국은행 금리부동산원 임대동향전자공시 DART주식시세거시지표뉴스 검색검색 트렌드지가변동률연체율부실채권비율거래량온비드 공매주택가격지수사업자 상태DART 재무제표해외 지표
회색은 주소로 조회되는 소스, 파란색은 주소와 무관하게 붙는 시장·금리 지표입니다. 자산유형마다 조회 대상이 다른 이유는 불필요한 호출이 본문을 흐리기 때문입니다.
06무엇이 나오나
약 18쪽 · 생성 약 70초 · 문서 6종
- IM 표지 & 매각 개요매도 배경·투자 하이라이트
- 보유 이력 & 취득가 분석취득가·보유기간·수익 추이
- 감정평가 기반 가치 산정감정가·시가 비교 근거
- 현행 임대수익 현황NOI·임차 구조 분석
- 매도 타이밍 분석시장 사이클·매도 적기 판단
- 목표 매각가 & 협상 전략희망가 근거·협상 하한선
쪽수와 소요시간은 제품 카탈로그에 정의된 값이며 실측 통계가 아닙니다.
07따라오는 부속서류
공통 5종
⚖️
권리분석 보고서법적 리스크 (등기, 근저당, 분쟁)
📊
AI 가치평가 / DCF가치 + 미래 현금흐름 분석
🚀
출구전략 분석매각 타이밍, 구조, 시나리오
🔍
DD 요약전반적 실사 종합
🏪
임차인 분석표임차인별 계약 만료일, 보증금, 월임대료, 업종
이 카드는 아직 자산특화 부속서류가 비어 있어 공통 5종만 따라옵니다.
08어떻게 읽나
숫자가 나왔을 때 실제로 봐야 하는 지점
취득가 대비 현재가차익 절대액보다 연환산 수익률로 환산해 다른 대안(예금·채권)과 나란히 놓아야 설득된다.
현행 NOI감정평가 수치와 실제 NOI가 벌어지면 그 차이가 곧 매수인의 가격 인하 근거다. 먼저 설명해 둘 것.
매도 시점 논리금리·공급·용도 변경 중 어느 축을 근거로 삼았는지 하나만 고른다. 셋 다 쓰면 설득력이 흩어진다.
09어떻게 응용하나
다른 카드와 이어 붙이는 방법
- 같은 자산으로 「중개사 브리프」를 한 번 더 돌려 매수인 반박에 대비
- 매각 후 재투자 계획을 붙이면 이사회 승인률이 올라간다
10주의할 점
이 카드에서 자주 나오는 실수
- 오너 관점이라 리스크 서술이 약해질 수 있다 — 실사에서 뒤집히면 신뢰를 잃는다
- 감정평가서가 1년 이상 지났으면 수치를 그대로 쓰지 말 것
11어떤 엔진을 쓸까
상황이 바뀌면 정답도 바뀝니다
| 자료가 갖춰졌을 때등기부·계약서·재무자료를 첨부할 수 있는 경우 | XWise ProPRO Claude Sonnet · 병렬 섹션 · 1~2분 |
|---|---|
| 주소·최소 정보만공공데이터 자동 수집에 의존하는 경우 | XWise AutoAUTO Claude Tool Use · 에이전틱 · 2~3분 |
| 빠른 초안이 필요미팅 전 방향만 빠르게 잡을 때 | XWise Basic Claude Sonnet · 단일 스트림 · 약 1분 |
| 기관 제출 · 최종본오판 비용이 큰 자리에 내는 자료 | XWise MaxMAX Gemini + GPT-4o + Claude · 교차검증 · 2~3분 |
매각 논리는 문장 일관성이 성패를 가른다. 자료가 있으면 섹션을 나눠 쓰는 등급이 유리하고, 이사회·기관 제출이면 한 단계 더 올린다.
12활용 시나리오
예시 · 실제 고객 사례 아님
아래 세 가지는 이해를 돕기 위해 구성한 예시입니다. 실제 고객 사례가 아니며, 실사용 후기를 싣으려면 사용자 동의와 실측 데이터가 필요합니다.
- 상황
- 매도인이 위임을 망설였다. '지금 팔면 손해 아니냐'는 생각이 강했는데, 취득가와 리모델링 비용을 합치면 실제로 수익이 얼마인지 본인도 계산해 본 적이 없었다.
- 상황
- 상속받은 건물을 팔기로 했는데 형제 넷 중 둘이 부동산을 전혀 몰랐다. 설명할 때마다 용어에서 막혀 회의가 겉돌았고, 매각 동의를 못 얻어 두 달이 흘렀다.
13같은 계열 카드
기본 카테고리