- 상황
- 매도 의뢰를 받았는데 건물 성격이 애매했다. 1층은 카페, 2~3층은 사무실, 4층은 주거로 쓰이고 있어 오피스 자료로 만들지 상가 자료로 만들지 팀 안에서도 의견이 갈렸다. 방향을 못 정해 사흘째 착수를 못 하고 있었다.
01어디에 쓰나
이 카드를 꺼내야 하는 상황
쓰는 상황
매각 대상이 정해졌지만 아직 어떤 관점으로 팔지 미정일 때. 첫 제안·티저 배포·내부 검토용 표준 패키지.
주로 쓰는 사람
- 매도 의뢰를 막 받은 중개법인
- 보유 자산 정리를 시작한 법인 자산팀
- 어떤 IM이 필요한지 아직 모르는 개인 소유자
02어떤 모드로 시작할까
같은 카드도 입력 방식에 따라 걸리는 시간과 정확도가 달라집니다
💬대화형 제작대화하듯 입력 · 약 1분이 카드 권장
📋단계별 입력9단계 폼 · 공공 API 자동조회
📎문서 업로드계약서·등기부에서 AI 추출
무엇이 필요한지 아직 모를 때 쓰는 카드라, 아는 만큼만 말하고 나머지를 AI가 되묻게 하는 편이 빠르다.
03무엇을 넣나
입력이 부실하면 결과도 일반론이 됩니다
필수 입력주소 또는 소재지 (번지수, 도로명 정확히) — 필수
있으면 좋은 항목교통·용도지역·면적·층수·준공년도·임대현황·매도희망가·투자포인트 등
권장 첨부파일첨부: 등기부등본, 감정평가서, 각종 계약서 PDF 등
자동 반영필요 주소·소재지 · 자동 등기부 PDF 권리분석
입력 예시
성수동2가 123-45, 제2종 일반주거, 대지 80평, 월 임대 1,200만, 매도 65억원의 통합 IM을 작성해주세요.
04프롬프트 연습 10선
난이도가 올라갈수록 AI에게 맡기는 판단이 줄고 사용자가 지정하는 것이 늘어납니다
- 기초01
성수동2가 123-45 건물 IM 만들어줘. 임대 현황은 아직 정확히 모르는데, 모르는 건 모른다고 표시하고 일단 초안부터 보고 싶어.
- 기초02
강남구 역삼동 736-1 근린생활시설 매도용 IM 작성해줘. 매수 후보는 아직 안 정했고, 어떤 사람이 살 만한 물건인지도 같이 알려줘.
- 기초03
논현동 5층 상가건물, 매도희망가 60억으로 표준 IM 부탁해. 이 가격이 무리인지 아닌지도 솔직하게 판단해줘.
- 중급04
성수동2가 123-45, 제2종 일반주거, 대지 80평, 연면적 240평, 월 임대 1,200만원, 보증금 4억, 매도 65억. 통합 IM 작성해줘. 표면수익률 말고 보증금과 공실을 반영한 실수익률로 계산하고, 두 숫자를 나란히 보여줘.
- 중급05
역삼동 736-1 근린상가, 2018년 준공, 임차인 6개사, 월 임대 2,400만원, 3층 공실. 매수자에게 보낼 IM인데 공실을 숨기지 말고 공실 원인 추정과 해소 시나리오까지 넣어줘.
- 중급06
논현동 5층 상가, 보증금 총액 8억, 월세 1,800만원, 대출 잔액 22억(금리 5.1%), 매도 60억. 매수인이 실제로 넣어야 하는 돈과 매달 남는 현금이 얼마인지를 IM 첫 장에 넣어줘.
- 중급07
성수동2가 123-45, 지하철 2호선 성수역 도보 7분, 준공 2005년, 엘리베이터 없음. 입지 장점과 건물 노후 단점을 같은 분량으로 균형 있게 쓰고, 노후가 가격에 얼마나 반영돼야 하는지 의견도 붙여줘.
- 고급08
성수동2가 123-45. 등기부와 임대차계약서를 첨부한다. 매수 후보가 개인 자산가와 임대법인 둘인데, 두 유형이 각각 다르게 보는 지점을 나눠서 서술해줘. 개인은 세금과 관리 부담, 법인은 회계 처리와 만기 구조를 중심으로. 마지막에 각 유형이 던질 반박 질문 5개씩과 답변을 붙여줘.
- 고급09
역삼동 736-1. 2년 내 대수선이 필요한 상태다. 이 사실을 숨기지 말고, 대수선 비용을 매수인이 부담한다는 전제로 가격 논리를 다시 구성해줘. 감정평가서를 첨부하니 감정가와 이 전제 가격의 차이가 어디서 나오는지도 설명해줘.
- 고급10
논현동 상가. 현재 임대료가 시세보다 15% 낮다. 현행 NOI 기준과 재계약으로 시세까지 올린 안정화 NOI 기준 두 가지를 각각 계산해 비교표로 만들고, 안정화까지 걸리는 기간과 그 기간의 공실 손실도 반영해줘. 안정화 시나리오가 낙관적이라고 볼 근거가 있으면 그것도 적어줘.
05자동으로 붙는 공공데이터
주소를 넣으면 이 소스들이 조회돼 본문 근거가 됩니다
IM 스튜디오 공통 스코프
im-studio주소 기반 23종전역 16종건축물대장층별개요전유부건물 입점현황공시가격 추이주변시설토지이용계획브이월드(지목·공시지가·규제저촉)필지 점유자공장등록공동주택 단지(K-apt)공동주택 관리비실거래가전월세 실거래가미분양주택현황토지·임야 특성건물 에너지사용량상권정보개발정보재개발·재건축택지개발도시재생네이버 부동산한국은행 금리부동산원 임대동향전자공시 DART주식시세거시지표뉴스 검색검색 트렌드지가변동률연체율부실채권비율거래량온비드 공매주택가격지수사업자 상태DART 재무제표해외 지표
회색은 주소로 조회되는 소스, 파란색은 주소와 무관하게 붙는 시장·금리 지표입니다. 자산유형마다 조회 대상이 다른 이유는 불필요한 호출이 본문을 흐리기 때문입니다.
06무엇이 나오나
약 16쪽 · 생성 약 60초 · 문서 6종
- IM 표지 & Executive Summary자산 종합 개요·투자 하이라이트
- 입지 & 공공데이터 분석실거래가·용도지역·교통 자동 수집
- 수익 현황 분석임대수익·NOI·Cap Rate 산출
- 시장·비교사례 분석인근 거래사례·시세 비교
- 투자 수익 시뮬레이션보유·매각 시나리오 수익 예측
- 매각 전략 요약타깃 매수자·가격 전략 제안
쪽수와 소요시간은 제품 카탈로그에 정의된 값이며 실측 통계가 아닙니다.
07따라오는 부속서류
공통 5종
⚖️
권리분석 보고서법적 리스크 (등기, 근저당, 분쟁)
📊
AI 가치평가 / DCF가치 + 미래 현금흐름 분석
🚀
출구전략 분석매각 타이밍, 구조, 시나리오
🔍
DD 요약전반적 실사 종합
🏪
임차인 분석표임차인별 계약 만료일, 보증금, 월임대료, 업종
이 카드는 아직 자산특화 부속서류가 비어 있어 공통 5종만 따라옵니다.
08어떻게 읽나
숫자가 나왔을 때 실제로 봐야 하는 지점
권리 요약근저당 채권최고액이 매도희망가의 70%를 넘으면 매수인 승계 협상이 먼저다.
임대 현황공실률보다 계약 만기 분포를 본다. 1년 내 만기가 절반이면 가격 방어가 어렵다.
투자포인트AI가 뽑은 3개 중 매수인 유형별로 1개씩 쪼개 재사용하는 것이 정석.
09어떻게 응용하나
다른 카드와 이어 붙이는 방법
- 여기서 나온 초안을 자산 특화 IM(오피스·상가 등)으로 다시 돌리면 구조가 잡힌 상태에서 시작한다
- 투자포인트 단락만 떼어 티저 1장으로 축약
10주의할 점
이 카드에서 자주 나오는 실수
- 범용 템플릿이라 섹터 고유 지표(WALE·RevPAR·PUE 등)는 얕게 나온다 — 최종본은 자산 특화로
- 주소가 번지까지 없으면 공공데이터가 붙지 않아 서술이 일반론이 된다
11어떤 엔진을 쓸까
상황이 바뀌면 정답도 바뀝니다
| 자료가 갖춰졌을 때등기부·계약서·재무자료를 첨부할 수 있는 경우 | XWise ProPRO Claude Sonnet · 병렬 섹션 · 1~2분 |
|---|---|
| 주소·최소 정보만공공데이터 자동 수집에 의존하는 경우 | XWise AutoAUTO Claude Tool Use · 에이전틱 · 2~3분 |
| 빠른 초안이 필요미팅 전 방향만 빠르게 잡을 때 | XWise Basic Claude Sonnet · 단일 스트림 · 약 1분 |
| 기관 제출 · 최종본오판 비용이 큰 자리에 내는 자료 | XWise MaxMAX Gemini + GPT-4o + Claude · 교차검증 · 2~3분 |
범용 템플릿이라 상위 등급을 써도 추가 이득이 작다. 다만 기관 제출까지 가는 자산이면 표의 마지막 칸을 따르는 편이 안전하다.
12활용 시나리오
예시 · 실제 고객 사례 아님
아래 세 가지는 이해를 돕기 위해 구성한 예시입니다. 실제 고객 사례가 아니며, 실사용 후기를 싣으려면 사용자 동의와 실측 데이터가 필요합니다.
- 상황
- 보유 부동산 12건을 정리하라는 지시를 받았는데 자산마다 담당자가 달라 자료 형식이 제각각이었다. 어떤 건 감정평가서만, 어떤 건 엑셀 한 장뿐이었다. 이사회 보고까지 2주가 남아 있었다.
- 상황
- 중개사 세 곳에서 제시한 매도 희망가가 52억부터 63억까지 벌어졌다. 어느 말을 믿어야 할지 몰라 위임을 미루고 있었고, 스스로 판단할 근거가 없었다.
13같은 계열 카드
기본 카테고리