리파이낸싱

금리절감·DSCR이 자동 계산되는 리파이낸싱 IM

현행 대출 조건 첨부 시 금리절감 효과·DSCR이 자동 계산됩니다.

금융PF 재융자기관 · 캐피탈약 20쪽생성 약 90초

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01어디에 쓰나

이 카드를 꺼내야 하는 상황

쓰는 상황

기존 대출의 만기가 다가오거나 금리 인하 여지가 생겨 대환을 검토할 때. 금융기관 제출용 자료.

주로 쓰는 사람

대출 만기를 앞둔 자산 소유 법인
리파이낸싱을 주선하는 금융 자문
대주단 변경을 검토하는 자산운용역

02어떤 모드로 시작할까

같은 카드도 입력 방식에 따라 걸리는 시간과 정확도가 달라집니다

대화형 제작대화하듯 입력 · 약 1분

단계별 입력9단계 폼 · 공공 API 자동조회

문서 업로드계약서·등기부에서 AI 추출이 카드 권장

현행 대출약정서를 올려야 금리 절감액이 수수료까지 반영해 계산된다.

03무엇을 넣나

입력이 부실하면 결과도 일반론이 됩니다

필수 입력담보 자산 소재지 · 현행 대출 잔액 · 만기일 — 필수

있으면 좋은 항목LTV·DSCR·현행 금리·목표 금리/조건·임대수익 현황·상환 방식

권장 첨부파일첨부: 현행 대출약정서, 등기부등본, 감정평가서, 임대차계약서

자동 반영필요 소재지·대출 잔액·만기일 · 권장 대출약정서·감정평가서

입력 예시

여의도 오피스, 현행 대출 180억(금리 5.8%, 만기 2026.12), LTV 65%, 목표 4.5% 이하 리파이낸싱 IM.

04프롬프트 연습 10선

난이도가 올라갈수록 AI에게 맡기는 판단이 줄고 사용자가 지정하는 것이 늘어납니다

기초01
보유 오피스 리파이낸싱 자료 만들어줘. 대환을 검토할 때 반드시 확인해야 할 항목부터 알려줘.
기초02
강남 빌딩 대출 만기 6개월 남음, 대환 검토 중. 자료 작성해줘. 만기가 임박하면 협상에 어떤 영향이 있는지도 짚어줘.
기초03
물류센터 담보대출 잔액 180억, 금리 5.4%. IM 부탁해. 이 금리가 현재 시장에서 높은 편인지도 판단해줘.
중급04
강남 빌딩, 대출 잔액 210억, 금리 5.6%, 만기 2026-03, 연 NOI 19억. DSCR을 계산해 대환 가능성을 판정하고, 기준에 미달하면 얼마나 부족한지도 알려줘.
중급05
물류센터 대환. 중도상환수수료 1.2%를 반영해 순절감액으로 계산하고, 수수료를 회수하는 데 몇 개월 걸리는지도 산출해줘.
중급06
오피스 대환. 재감정 결과 감정가가 15% 올랐다. 증액 여력을 계산해 협상 카드로 정리하고, 증액 시 DSCR이 어떻게 변하는지도 확인해줘.
중급07
상가 대환. 금리 시나리오를 상·중·하 3안으로 나눠 각각의 DSCR과 상환 여력을 제시하고, 어느 시나리오부터 위험한지 경계선을 표시해줘.
고급08
강남 빌딩 리파이낸싱. 대출약정서와 감정평가서를 첨부한다. 고정·변동 금리와 만기 구조(3년/5년/7년)를 조합해 6가지 대안의 총금융비용을 비교하고, NOI 변동 리스크를 감안한 최적 조합을 결론지어줘. 조기 상환 옵션 유무도 비교에 넣어줘.
고급09
물류센터 대환. 대환과 자산 매각 두 경로를 비교하되, 보유 시 향후 3년 예상 IRR과 지금 매각 시 세후 회수액을 나란히 놓아 결론을 내줘. 대환 실패 시의 대안도 함께 적어줘.
고급10
오피스 대환. 대주단 교체 시 실사·법률비용과 소요기간을 반영해, 절감액이 전환비용을 회수하는 데 걸리는 개월 수를 산출하고, 남은 만기 대비 그 기간이 타당한지 판정해줘.

05자동으로 붙는 공공데이터

주소를 넣으면 이 소스들이 조회돼 본문 근거가 됩니다

IM 스튜디오 공통 스코프im-studio주소 기반 23종전역 16종

건축물대장층별개요전유부건물 입점현황공시가격 추이주변시설토지이용계획브이월드(지목·공시지가·규제저촉)필지 점유자공장등록공동주택 단지(K-apt)공동주택 관리비실거래가전월세 실거래가미분양주택현황토지·임야 특성건물 에너지사용량상권정보개발정보재개발·재건축택지개발도시재생네이버 부동산한국은행 금리부동산원 임대동향전자공시 DART주식시세거시지표뉴스 검색검색 트렌드지가변동률연체율부실채권비율거래량온비드 공매주택가격지수사업자 상태DART 재무제표해외 지표

회색은 주소로 조회되는 소스, 파란색은 주소와 무관하게 붙는 시장·금리 지표입니다. 자산유형마다 조회 대상이 다른 이유는 불필요한 호출이 본문을 흐리기 때문입니다.

06무엇이 나오나

약 20쪽 · 생성 약 90초 · 문서 7종

IM 표지 & 재융자 개요PF 재융자 종합 요약
현행 대출 구조 분석기존 조건·잔액·만기 현황
신규 LTV 분석담보가치 재평가·한도 산출
금리 시나리오 비교표고정·변동·혼합 금리 비교
채권자 협의 전략서금융기관별 협상 전략
재융자 효과 분석이자 절감·현금흐름 개선 수치
Cash Flow 개선 로드맵단계별 유동성 회복 계획

쪽수와 소요시간은 제품 카탈로그에 정의된 값이며 실측 통계가 아닙니다.

07따라오는 부속서류

공통 5종 + 자산특화 6종

권리분석 보고서법적 리스크 (등기, 근저당, 분쟁)

AI 가치평가 / DCF가치 + 미래 현금흐름 분석

출구전략 분석매각 타이밍, 구조, 시나리오

DD 요약전반적 실사 종합

임차인 분석표임차인별 계약 만료일, 보증금, 월임대료, 업종

기존 대출 현황·조건기존 대출 잔액·금리·만기·중도상환수수료

금융기관별 조건 비교시중·지방·외국계·캐피탈·증권사 조건

LTV·DSCR 분석대출가치비율·부채상환비율 시뮬레이션

리파이낸싱 비용·편익중도상환수수료 vs 금리 절감 효과

금리 시나리오기준금리 변동 시나리오별 이자비용

차환 후 현금흐름리파이낸싱 후 월 상환액·현금흐름 개선

08어떻게 읽나

숫자가 나왔을 때 실제로 봐야 하는 지점

DSCRNOI ÷ 원리금상환액. 1.2 미만이면 대환 승인이 어렵다. 여기가 1차 관문이다.

금리 절감 효과표면 금리 차이가 아니라 중도상환수수료·취급수수료를 뺀 순절감액으로 판단해야 한다.

LTV 여력감정가가 올랐으면 증액 여력이 생긴다. 재감정 시점이 협상 카드가 된다.

09어떻게 응용하나

다른 카드와 이어 붙이는 방법

신규 조달이 목적이면 「담보대출」로 심사 기준을 미리 점검
자산 자체를 팔지 대환할지 고민이면 「수익형 매입분석」으로 보유 IRR과 비교

10주의할 점

이 카드에서 자주 나오는 실수

중도상환수수료를 빼먹으면 절감 효과가 실제와 정반대로 나올 수 있다
금리 시나리오를 하나만 쓰면 심사역이 신뢰하지 않는다 — 상·중·하 3안을 병기

11어떤 엔진을 쓸까

상황이 바뀌면 정답도 바뀝니다

상황별 권장 엔진
자료가 갖춰졌을 때등기부·계약서·재무자료를 첨부할 수 있는 경우	XWise ProPRO Claude Sonnet · 병렬 섹션 · 1~2분
주소·최소 정보만공공데이터 자동 수집에 의존하는 경우	XWise AutoAUTO Claude Tool Use · 에이전틱 · 2~3분
빠른 초안이 필요미팅 전 방향만 빠르게 잡을 때	XWise Basic Claude Sonnet · 단일 스트림 · 약 1분
기관 제출 · 최종본오판 비용이 큰 자리에 내는 자료	XWise MaxMAX Gemini + GPT-4o + Claude · 교차검증 · 2~3분

기준금리·대출금리 공공데이터가 자동 반영돼 주소 기반 수집의 성과가 좋다.

12활용 시나리오

예시 · 실제 고객 사례 아님

아래 세 가지는 이해를 돕기 위해 구성한 예시입니다. 실제 고객 사례가 아니며, 실사용 후기를 싣으려면 사용자 동의와 실측 데이터가 필요합니다.

자산 보유 법인 재무팀 과장

상황: 대출 만기가 다가와 대환을 검토했다. 다른 은행이 0.4%p 낮은 금리를 제시해 유리해 보였고, 그것만 보고 진행하려 했다.

금융 자문사 컨설턴트

상황: 고객사에 대환을 권했는데 이사회에서 '금리가 더 오르면 어떻게 되냐'는 질문에 막혔다. 단일 금리 가정으로만 자료를 만들었던 탓이었다.

자산운용역 (물류센터 담당)

상황: 재감정에서 감정가가 15% 올랐다. 대출 증액이 가능하다는 것은 알았지만 증액하면 상환 부담이 얼마나 늘어나는지 계산해 보지 않았다.

13같은 계열 카드

금융 카테고리

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