담보 사전 심사자료

감정평가 의뢰 전 담보 결격사유를 걸러내는 여신 사전 심사자료

감정평가서식 구조를 참고해 용도지역·규제 저촉·임대차·참고 가액범위를 정리합니다. 감정평가가 아니며 가액은 범위로만 제시합니다.

금융여신 담보 · 전 자산군여신 심사역 · 금융기관약 14쪽생성 약 70초

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01어디에 쓰나

이 카드를 꺼내야 하는 상황

쓰는 상황

감정평가를 의뢰하기 전에 담보로 쓸 수 있는 물건인지 미리 걸러낼 때. 여신 실무의 1차 스크리닝.

주로 쓰는 사람

여신 심사 담당자
감정평가 의뢰 전 사전검토를 하는 금융기관
담보 적격성을 확인하려는 대출 신청인

02어떤 모드로 시작할까

같은 카드도 입력 방식에 따라 걸리는 시간과 정확도가 달라집니다

대화형 제작대화하듯 입력 · 약 1분

단계별 입력9단계 폼 · 공공 API 자동조회이 카드 권장

문서 업로드계약서·등기부에서 AI 추출

지번 한 줄이 입력의 거의 전부다. 폼이 지번 형식을 검증해 조회 실패를 막는다.

03무엇을 넣나

입력이 부실하면 결과도 일반론이 됩니다

필수 입력담보물 소재지(지번) · 의뢰 기관/지점 — 필수

있으면 좋은 항목담보인정비율(LTV)·채무자·제출처·기준시점·임대차 현황·근저당 설정 내역

권장 첨부파일첨부: 등기부등본, 건축물대장, 임대차계약서

자동 반영필요 소재지(지번)·의뢰 기관 · 자동 공시지가·용도지역·규제저촉·지적도 · 권장 등기부등본

입력 예시

대치동 939-24 근생시설, ○○수협 여신팀, LTV 60% 기준 담보물건 사전 심사자료 작성.

04프롬프트 연습 10선

난이도가 올라갈수록 AI에게 맡기는 판단이 줄고 사용자가 지정하는 것이 늘어납니다

기초01
서울 강남구 역삼동 736-1 담보 사전 심사자료 만들어줘. 이 문서가 감정평가와 어떻게 다른지도 명확히 적어줘.
기초02
경기 성남시 분당구 정자동 178-3 담보 적격성 검토해줘. 지번만으로 어디까지 자동 조회되는지도 보여줘.
기초03
부산 해운대구 우동 1408 물건, 여신 사전 검토 자료 부탁해. 결격사유가 될 만한 항목을 먼저 목록으로 뽑아줘.
중급04
역삼동 736-1, 의뢰 기관 ○○저축은행, 희망 여신 25억. 결격사유 중심으로 검토하고, 담보 여력 대비 희망액이 가능한지 LTV 관점에서 판정해줘.
중급05
정자동 178-3. 참고 가액은 반드시 범위로만 제시하고 단일 숫자는 쓰지 말아줘. 범위의 상단과 하단이 각각 어떤 가정에서 나왔는지도 적어줘.
중급06
우동 1408. 임대차 현황에서 소액임차인 최우선변제 대상 규모를 반영해 실질 담보 여력을 계산하고, 반영 전후 차이를 명시해줘.
중급07
수원 영통구 소재 상가. 규제 저촉이 '해당 없음'인 항목도 근거 레이어와 함께 명시하고, 조회가 안 된 항목은 '미확인'으로 따로 표시해줘.
고급08
역삼동 736-1. 등기부등본을 첨부한다. 감정평가가 아님을 문서 전면에 고지하고, 감정평가 의뢰 전에 반드시 확인해야 할 결격사유를 체크리스트로 만들어 각 항목의 현재 상태(확인/미확인/해당없음)를 표시해줘. 미확인 항목은 확인 방법과 예상 소요일도 적어줘.
고급09
정자동 178-3. 집합건축물이다. 대표동이 아니라 실제 담보 대상 동·호수를 특정해 전유부 기준으로 검토하고, 단지 전체 평균을 쓰지 말아줘. 대표동으로 조회했을 때와 어떤 차이가 나는지도 보여줘.
고급10
우동 1408. 참고 가액범위의 상단과 하단이 각각 어떤 가정에서 나왔는지 분해해 설명하고, 그 범위가 희망 여신액을 커버하는지 LTV 관점에서 판정해줘. 하단 기준으로도 커버되는지 별도로 확인해줘.

05자동으로 붙는 공공데이터

주소를 넣으면 이 소스들이 조회돼 본문 근거가 됩니다

IM 스튜디오 공통 스코프im-studio주소 기반 23종전역 16종

건축물대장층별개요전유부건물 입점현황공시가격 추이주변시설토지이용계획브이월드(지목·공시지가·규제저촉)필지 점유자공장등록공동주택 단지(K-apt)공동주택 관리비실거래가전월세 실거래가미분양주택현황토지·임야 특성건물 에너지사용량상권정보개발정보재개발·재건축택지개발도시재생네이버 부동산한국은행 금리부동산원 임대동향전자공시 DART주식시세거시지표뉴스 검색검색 트렌드지가변동률연체율부실채권비율거래량온비드 공매주택가격지수사업자 상태DART 재무제표해외 지표

회색은 주소로 조회되는 소스, 파란색은 주소와 무관하게 붙는 시장·금리 지표입니다. 자산유형마다 조회 대상이 다른 이유는 불필요한 호출이 본문을 흐리기 때문입니다.

06무엇이 나오나

약 14쪽 · 생성 약 70초 · 문서 8종

표지 & 사전 심사 요약적격/조건부/부적격 판정과 근거 한 장
물건 개요표소재지·지목·면적·용도지역·건물 제원
공시지가 · 가격 추이개별공시지가 연도별 추이와 인근 대비 수준
규제 저촉 판정표개발제한·군사·문화재 등 저촉 여부와 근거 레이어
참고 가액범위단일 감정가가 아닌 범위 — 산정 근거와 기준일 병기
임대차 · 대항력 현황소액임차인 최우선변제 규모까지 반영한 실질 담보 여력
지적도 · 위치도필지 형상·접도 상태·주변 현황
결격사유 체크리스트감정평가 의뢰 전에 걸러야 할 항목과 확인 상태

쪽수와 소요시간은 제품 카탈로그에 정의된 값이며 실측 통계가 아닙니다.

07따라오는 부속서류

공통 5종 + 자산특화 6종

권리분석 보고서법적 리스크 (등기, 근저당, 분쟁)

AI 가치평가 / DCF가치 + 미래 현금흐름 분석

출구전략 분석매각 타이밍, 구조, 시나리오

DD 요약전반적 실사 종합

임차인 분석표임차인별 계약 만료일, 보증금, 월임대료, 업종

담보가치 평가담보 부동산 시가·감정가·공시지가. 담보인정비율

권리분석 보고서법적 리스크 (등기, 근저당, 분쟁)

LTV·DSCR 분석대출가치비율·부채상환비율 시뮬레이션

대출 가능금액 산정LTV·DTI·DSR 종합 산정. 추가 담보 필요

기존 차입 현황기존 차입금·신용대출·기타 부채. 신용평가 영향

임대소득 기반 상환임대소득으로 원리금 상환 가능성. DSCR 1.2x

08어떻게 읽나

숫자가 나왔을 때 실제로 봐야 하는 지점

규제 저촉개발제한·군사시설·문화재 저촉은 담보 부적격 사유가 된다. '저촉 없음'도 근거와 함께 봐야 한다.

참고 가액범위감정평가액이 아니라 범위다. 단일 숫자로 인용하면 안 된다 — 이 문서의 가장 흔한 오용.

임대차 현황소액임차인 최우선변제 대상이 많으면 실질 담보 여력이 크게 줄어든다.

09어떻게 응용하나

다른 카드와 이어 붙이는 방법

적격 판정이 나면 「담보대출」로 본 신청 자료를 만든다
부실 우려 채권이면 「NPL 임의매각」의 회수 구조와 대조

10주의할 점

이 카드에서 자주 나오는 실수

감정평가가 아니다. 대외 제출·의사결정 근거로 단독 사용하면 안 된다
참고 가액범위를 단일 숫자로 요약해 상급자·외부에 전달하면 감정평가로 오인된다 — 범위와 기준일을 함께 옮길 것

11어떤 엔진을 쓸까

상황이 바뀌면 정답도 바뀝니다

상황별 권장 엔진
자료가 갖춰졌을 때등기부·계약서·재무자료를 첨부할 수 있는 경우	XWise ProPRO Claude Sonnet · 병렬 섹션 · 1~2분
주소·최소 정보만공공데이터 자동 수집에 의존하는 경우	XWise AutoAUTO Claude Tool Use · 에이전틱 · 2~3분
빠른 초안이 필요미팅 전 방향만 빠르게 잡을 때	XWise Basic Claude Sonnet · 단일 스트림 · 약 1분
기관 제출 · 최종본오판 비용이 큰 자리에 내는 자료	XWise MaxMAX Gemini + GPT-4o + Claude · 교차검증 · 2~3분

지번만 넣으면 공시지가·용도지역·규제저촉·지적도가 자동 조회돼 자동 수집이 가장 잘 맞는 카드다.

12활용 시나리오

예시 · 실제 고객 사례 아님

아래 세 가지는 이해를 돕기 위해 구성한 예시입니다. 실제 고객 사례가 아니며, 실사용 후기를 싣으려면 사용자 동의와 실측 데이터가 필요합니다.

저축은행 여신 심사역

상황: 감정평가를 의뢰하고 나서야 규제 저촉으로 담보 부적격 판정이 나는 일이 분기에 서너 건씩 있었다. 건당 감정 수수료가 낭비됐고 신청인에게도 시간 손실이었다.

금융기관 심사팀장

상황: 사전 검토 자료의 참고 가액을 단일 숫자로 인용하는 일이 반복됐다. 그 숫자가 감정평가액처럼 사내에 돌아다녀 여신 승인 근거로 잘못 쓰일 뻔했다.

대출 신청인 (중소기업 대표)

상황: 담보 적격 여부를 몰라 신청 자체를 망설였다. 은행에 물어보자니 무엇을 물어야 할지도 몰랐고, 서류를 다 준비했다가 부적격이면 시간만 버릴 것 같았다.

13같은 계열 카드

금융 카테고리

리파이낸싱 담보대출