담보대출

LTV·DSCR·심사기준을 분석하는 담보대출 IM

감정평가서 첨부 시 LTV·DSCR 자동 계산 및 금융기관 심사 기준 분석.

금융담보대출 · PF은행 · 캐피탈약 22쪽생성 약 100초

이 문서세트 만들기 →

01어디에 쓰나

이 카드를 꺼내야 하는 상황

쓰는 상황

부동산을 담보로 신규 대출을 신청할 때. 은행·저축은행·캐피탈 심사역에게 내는 자료.

주로 쓰는 사람

담보대출을 신청하는 법인·개인 사업자
대출을 주선하는 금융 브로커
여신 심사 전 자료를 준비하는 실무자

02어떤 모드로 시작할까

같은 카드도 입력 방식에 따라 걸리는 시간과 정확도가 달라집니다

대화형 제작대화하듯 입력 · 약 1분

단계별 입력9단계 폼 · 공공 API 자동조회

문서 업로드계약서·등기부에서 AI 추출이 카드 권장

감정평가서가 있으면 LTV·DSCR이 자동 계산된다.

03무엇을 넣나

입력이 부실하면 결과도 일반론이 됩니다

필수 입력담보 자산 소재지 · 희망 대출금 — 필수

있으면 좋은 항목현행 감정가·LTV 목표·DSCR·임대수익 현황·상환 방식·대출 목적

권장 첨부파일첨부: 등기부등본, 감정평가서, 임대차계약서, 사업자등록증

자동 반영필요 소재지·희망 대출금 · 권장 감정평가서·사업자등록증

입력 예시

마포 오피스, 감정가 85억, 희망 대출 50억(LTV 58%), 월 임대 3,200만. 담보대출 심사용 IM 작성.

04프롬프트 연습 10선

난이도가 올라갈수록 AI에게 맡기는 판단이 줄고 사용자가 지정하는 것이 늘어납니다

기초01
강남 상가 담보로 대출 신청하는 자료 만들어줘. 심사에서 통과 여부를 가르는 관문이 뭔지도 알려줘.
기초02
성수동 건물 담보대출 40억 희망. 자료 작성해줘. 이 금액이 담보 대비 무리인지도 판단해줘.
기초03
물류창고 담보, 시중은행 대상 대출 자료 부탁해. 기관마다 기준이 다른지도 알려줘.
중급04
강남 상가, 감정 추정 68억, 희망 대출 40억(LTV 59%), 연 임대수입 3.2억. LTV와 DSCR을 모두 계산하고, 두 기준 중 어느 쪽이 먼저 걸리는지 판정해줘.
중급05
성수동 건물. 선순위 근저당 채권최고액 18억이 있다. 실질 담보 여력을 차감 기준으로 계산하고, 그 여력으로 희망액이 가능한지 판정해줘.
중급06
물류창고 담보대출. 임대수익만으로 DSCR 1.2를 못 넘는 경우의 보증·추가담보 대안을 제시하고, 각 대안이 금리에 미치는 영향도 적어줘.
중급07
오피스 담보대출. 감정가는 신청인이 정하는 값이 아니므로 참고 범위로만 제시하고 확정 표현은 쓰지 말아줘. 범위의 근거도 함께 적어줘.
고급08
강남 상가 담보대출. 감정평가서·사업자등록증·임대차계약서를 첨부한다. 시중은행·저축은행·캐피탈 3개 기관의 LTV·DSCR·금리 기준을 비교해 각 기관에서 가능한 최대 한도를 역산하고, 총금융비용 기준 최적 기관을 결론지어줘. 심사 소요기간도 함께 비교해줘.
고급09
성수동 건물. 임대차 현황에서 소액임차인 최우선변제 대상 규모를 산출해 실질 담보 여력에서 차감하고, 그것이 대출 한도에 미치는 영향을 계산해줘. 임차인 구성이 바뀌면 여력이 어떻게 변하는지도 짚어줘.
고급10
물류창고 담보. 임차인 이탈 시 DSCR이 1.0 아래로 떨어지는 시점을 계산하고, 그 리스크를 완화할 수 있는 대출 구조(원금 유예·분할 실행·이자 유보)를 제안해줘. 각 구조가 총 이자 부담을 얼마나 늘리는지도 적어줘.

05자동으로 붙는 공공데이터

주소를 넣으면 이 소스들이 조회돼 본문 근거가 됩니다

IM 스튜디오 공통 스코프im-studio주소 기반 23종전역 16종

건축물대장층별개요전유부건물 입점현황공시가격 추이주변시설토지이용계획브이월드(지목·공시지가·규제저촉)필지 점유자공장등록공동주택 단지(K-apt)공동주택 관리비실거래가전월세 실거래가미분양주택현황토지·임야 특성건물 에너지사용량상권정보개발정보재개발·재건축택지개발도시재생네이버 부동산한국은행 금리부동산원 임대동향전자공시 DART주식시세거시지표뉴스 검색검색 트렌드지가변동률연체율부실채권비율거래량온비드 공매주택가격지수사업자 상태DART 재무제표해외 지표

회색은 주소로 조회되는 소스, 파란색은 주소와 무관하게 붙는 시장·금리 지표입니다. 자산유형마다 조회 대상이 다른 이유는 불필요한 호출이 본문을 흐리기 때문입니다.

06무엇이 나오나

약 22쪽 · 생성 약 100초 · 문서 7종

IM 표지 & 대출 개요부동산 담보대출 종합 요약
담보물 현황 분석감정가·등기·법적 권리 현황
LTV · DSR 분석표대출한도·상환능력 산출
차주 신용도 분석재무현황·상환이력 분석
원리금 상환 계획기간별 원금·이자 스케줄
금융기관 제출용 검토의견서심사 제출 표준 양식
담보 평가서 요약공신력 있는 감정기관 인용

쪽수와 소요시간은 제품 카탈로그에 정의된 값이며 실측 통계가 아닙니다.

07따라오는 부속서류

공통 5종 + 자산특화 6종

권리분석 보고서법적 리스크 (등기, 근저당, 분쟁)

AI 가치평가 / DCF가치 + 미래 현금흐름 분석

출구전략 분석매각 타이밍, 구조, 시나리오

DD 요약전반적 실사 종합

임차인 분석표임차인별 계약 만료일, 보증금, 월임대료, 업종

담보가치 평가담보 부동산 시가·감정가·공시지가. 담보인정비율

대출 가능금액 산정LTV·DTI·DSR 종합 산정. 추가 담보 필요

임대소득 기반 상환임대소득으로 원리금 상환 가능성. DSCR 1.2x

기존 차입 현황기존 차입금·신용대출·기타 부채. 신용평가 영향

대출 활용 투자 수익대출 레버리지 효과·ROE 시뮬레이션

리모델링 ROI외관·내부 리모델링 시 임대료 상승 시뮬레이션. 회수기간 산정

08어떻게 읽나

숫자가 나왔을 때 실제로 봐야 하는 지점

LTV담보가액 대비 대출금. 기관별 한도가 다르므로 목표 기관을 정하고 역산해야 한다.

DSCR상환 능력의 핵심. 임대수익만으로 1.2를 못 넘으면 보증·추가 담보가 필요해진다.

담보 순위선순위 채권최고액을 빼야 실질 담보 여력이 나온다. 총액으로 보면 안 된다.

09어떻게 응용하나

다른 카드와 이어 붙이는 방법

감정평가 의뢰 전이면 「담보 사전 심사자료」로 결격사유를 먼저 걸러낸다
대환이 목적이면 「리파이낸싱」으로 비교표를 만든다

10주의할 점

이 카드에서 자주 나오는 실수

감정가는 신청인이 정하는 값이 아니다 — 참고 범위로만 제시하고 확정처럼 쓰지 말 것
임대차 현황이 누락되면 심사 단계에서 반드시 다시 요구받는다

11어떤 엔진을 쓸까

상황이 바뀌면 정답도 바뀝니다

상황별 권장 엔진
자료가 갖춰졌을 때등기부·계약서·재무자료를 첨부할 수 있는 경우	XWise ProPRO Claude Sonnet · 병렬 섹션 · 1~2분
주소·최소 정보만공공데이터 자동 수집에 의존하는 경우	XWise AutoAUTO Claude Tool Use · 에이전틱 · 2~3분
빠른 초안이 필요미팅 전 방향만 빠르게 잡을 때	XWise Basic Claude Sonnet · 단일 스트림 · 약 1분
기관 제출 · 최종본오판 비용이 큰 자리에 내는 자료	XWise MaxMAX Gemini + GPT-4o + Claude · 교차검증 · 2~3분

공시지가·실거래 자동조회가 잘 붙는 자산군이라 주소만으로도 초안이 나온다.

12활용 시나리오

예시 · 실제 고객 사례 아님

아래 세 가지는 이해를 돕기 위해 구성한 예시입니다. 실제 고객 사례가 아니며, 실사용 후기를 싣으려면 사용자 동의와 실측 데이터가 필요합니다.

대출 신청 법인 재무담당

상황: 담보대출 40억을 받으려고 은행 세 곳에 신청했는데 세 곳 모두 한도가 다르게 나왔다. 왜 다른지 몰라 어디에 집중해야 할지 정하지 못했다.

금융 브로커 (담보대출 주선)

상황: 고객에게 예상 한도를 알려줬는데 실제 심사에서 크게 깎였다. 선순위 채권최고액을 빼지 않고 담보 여력을 계산한 것이 원인이었고, 신뢰를 잃었다.

여신 실무자 (제2금융권 심사팀)

상황: 신청인이 감정가를 확정 수치처럼 제시해 오는 일이 잦았다. 실제 감정 결과와 달라 심사 과정에서 마찰이 생기고 재검토가 반복됐다.

13같은 계열 카드

금융 카테고리

리파이낸싱 담보 사전 심사자료