- 상황
- 매수인이 규제 저촉 여부를 반복해서 물었다. 그때마다 '확인해 보겠다'고 답하고 며칠 뒤 연락하는 패턴이 이어져 신뢰가 쌓이지 않았다.
01어디에 쓰나
이 카드를 꺼내야 하는 상황
쓰는 상황
나대지·개발용지를 매각하거나 개발 잠재력을 설명할 때. 규제가 가격의 대부분을 결정하는 자산.
주로 쓰는 사람
- 토지 전문 중개사
- 개발용지를 찾는 시행사
- 상속·보유 토지를 정리하는 소유자
02어떤 모드로 시작할까
같은 카드도 입력 방식에 따라 걸리는 시간과 정확도가 달라집니다
💬대화형 제작대화하듯 입력 · 약 1분
📋단계별 입력9단계 폼 · 공공 API 자동조회이 카드 권장
📎문서 업로드계약서·등기부에서 AI 추출
지번만 정확히 넣으면 용도지역·규제가 자동 조회된다. 주소 칸이 분리된 폼이 오타를 줄인다.
03무엇을 넣나
입력이 부실하면 결과도 일반론이 됩니다
필수 입력토지 소재지 (지번 정확히) · 면적 — 필수
있으면 좋은 항목지목·용도지역·공시지가·접도 현황·개발 계획·형상·고저차
권장 첨부파일첨부: 토지 등기부등본, 토지이용계획확인서, 지적도
자동 반영필요 소재지(지번)·면적 · 권장 토지이용계획확인서·지적도
입력 예시
강남구 논현동 123-4, 제2종 일반주거, 나대지 350평, 공시지가 ㎡당 1,850만, 매도 180억. 토지 IM 작성.
04프롬프트 연습 10선
난이도가 올라갈수록 AI에게 맡기는 판단이 줄고 사용자가 지정하는 것이 늘어납니다
- 기초01
용인 처인구 토지 매각 IM 작성해줘. 지번을 정확히 넣으면 뭐가 더 나오는지도 알려줘.
- 기초02
화성시 동탄면 산 12-3, 면적 1,200평. IM 만들어줘. 자동으로 조회된 정보와 내가 확인해야 할 정보를 나눠서 표시해줘.
- 기초03
평택 고덕 인근 나대지 800평, 제2종 일반주거. 매각 자료 부탁해. 이 용도지역에서 지을 수 있는 규모부터 계산해줘.
- 중급04
화성시 동탄면 123-4, 대지 1,200평, 제2종 일반주거, 건폐율 60%·용적률 200%. 개발 가능 연면적을 계산하고, 그 연면적 기준 평단가를 인근 거래와 비교해 가격 근거를 만들어줘.
- 중급05
평택 나대지 800평. 진입도로 폭이 4m 미만인지 지적도 기준으로 확인하고, 건축 가능 여부를 먼저 판정해줘. 미달이면 확보 방법과 비용도 알려줘.
- 중급06
용인 처인구 토지 3,000평, 현 지목 전(田). 대지 전용 시 부담금을 매입가에 합산해서 실질 단가를 계산하고, 전용 절차에 걸리는 기간도 함께 적어줘.
- 중급07
김포 토지 1,500평. 인근 실거래 비교 시 지목이 대지인 사례만 골라서 단가를 산출하고, 제외한 사례가 무엇이며 왜 제외했는지도 표시해줘.
- 고급08
화성시 동탄면 123-4. 토지이용계획확인서와 지적도를 첨부한다. 개발제한·문화재·군사시설 저촉 여부를 각각 근거 레이어와 함께 '해당 없음'까지 명시하고, 저촉이 있다면 해제 가능성과 소요기간을 함께 평가해줘. 확인이 안 되는 항목은 미확인으로 남겨줘.
- 고급09
평택 나대지. 이 땅의 최유효 이용을 (1) 근생 신축 (2) 물류창고 (3) 그대로 매각 세 가지로 비교하고, 각각의 소요기간·투입자본·예상 수익을 표로 정리해 결론을 내줘. 인허가 실패 확률도 각 안에 반영해줘.
- 고급10
용인 처인구 토지. 반경 3km 내 진행 중인 개발사업과 인구 유입 계획을 반영해 향후 3년 지가 상승 시나리오를 만들고, 지금 매각과 3년 후 매각의 세후 실익을 비교해줘. 3년간의 보유세와 기회비용도 차감해줘.
05자동으로 붙는 공공데이터
주소를 넣으면 이 소스들이 조회돼 본문 근거가 됩니다
IM 스튜디오 공통 스코프
im-studio주소 기반 23종전역 16종건축물대장층별개요전유부건물 입점현황공시가격 추이주변시설토지이용계획브이월드(지목·공시지가·규제저촉)필지 점유자공장등록공동주택 단지(K-apt)공동주택 관리비실거래가전월세 실거래가미분양주택현황토지·임야 특성건물 에너지사용량상권정보개발정보재개발·재건축택지개발도시재생네이버 부동산한국은행 금리부동산원 임대동향전자공시 DART주식시세거시지표뉴스 검색검색 트렌드지가변동률연체율부실채권비율거래량온비드 공매주택가격지수사업자 상태DART 재무제표해외 지표
회색은 주소로 조회되는 소스, 파란색은 주소와 무관하게 붙는 시장·금리 지표입니다. 자산유형마다 조회 대상이 다른 이유는 불필요한 호출이 본문을 흐리기 때문입니다.
06무엇이 나오나
약 18쪽 · 생성 약 80초 · 문서 7종
- IM 표지 & 토지 개요토지 자산 종합 요약
- 용도지역 & 규제 분석지목·건축 허용 행위 분류
- 건폐율·용적률 시뮬레이션최대 개발 규모 산출
- 인근 실거래가 분석유사 토지 가격 비교표
- 개발 시나리오 비교주거·상업·산업 옵션별 수익
- 투자 수익 분석보유·개발·매각 시나리오
- 공시지가 vs 시세 분석가격 적정성 검증
쪽수와 소요시간은 제품 카탈로그에 정의된 값이며 실측 통계가 아닙니다.
07따라오는 부속서류
공통 5종 + 자산특화 6종
⚖️
권리분석 보고서법적 리스크 (등기, 근저당, 분쟁)
📊
AI 가치평가 / DCF가치 + 미래 현금흐름 분석
🚀
출구전략 분석매각 타이밍, 구조, 시나리오
🔍
DD 요약전반적 실사 종합
🏪
임차인 분석표임차인별 계약 만료일, 보증금, 월임대료, 업종
🗺️
용도지역·지구·구역도시계획법 기준 용도지역·지구·구역
📈
개발 포텐셜 분석용적률·건폐율 한도. 최대 개발 시뮬레이션
📐
접도·형상·지반도로 접면·필지 형상·표고·지반 등급
🏗️
주변 개발 계획반경 1km 내 정비사업·재개발·도시재생
🔄
지목 변경 가능성농지·임야 → 대지 전환 가능성
🎯
지역 개발 호재GTX·신도시·산단 등 권역 호재
08어떻게 읽나
숫자가 나왔을 때 실제로 봐야 하는 지점
용도지역·건폐율·용적률이 셋이 곧 지을 수 있는 연면적이고, 연면적이 곧 땅값이다.
규제 저촉개발제한·문화재·군사시설 저촉 여부는 '해당 없음'을 근거와 함께 밝혀야 신뢰가 생긴다.
진입도로폭 4m 미만 도로에 접하면 건축허가 자체가 제한된다. 지적도상 접도 상태를 반드시 확인.
09어떻게 응용하나
다른 카드와 이어 붙이는 방법
- 개발 시나리오가 서면 「신축개발 PF」로 수지를 붙여 매수인 설득력을 높인다
- 「토지 투자분석」으로 4가지 출구전략 IRR을 비교
10주의할 점
이 카드에서 자주 나오는 실수
- 공시지가 대비 배수는 지목이 다르면 비교가 무의미하다 — 대지 기준 사례만 쓸 것
- 농지·임야는 전용부담금이 별도로 크다. 매입가에 반드시 합산
11어떤 엔진을 쓸까
상황이 바뀌면 정답도 바뀝니다
| 자료가 갖춰졌을 때등기부·계약서·재무자료를 첨부할 수 있는 경우 | XWise ProPRO Claude Sonnet · 병렬 섹션 · 1~2분 |
|---|---|
| 주소·최소 정보만공공데이터 자동 수집에 의존하는 경우 | XWise AutoAUTO Claude Tool Use · 에이전틱 · 2~3분 |
| 빠른 초안이 필요미팅 전 방향만 빠르게 잡을 때 | XWise Basic Claude Sonnet · 단일 스트림 · 약 1분 |
| 기관 제출 · 최종본오판 비용이 큰 자리에 내는 자료 | XWise MaxMAX Gemini + GPT-4o + Claude · 교차검증 · 2~3분 |
지번까지 넣으면 공시지가·용도지역·규제저촉이 자동 조회돼 자동 수집의 이득이 가장 큰 자산군이다.
12활용 시나리오
예시 · 실제 고객 사례 아님
아래 세 가지는 이해를 돕기 위해 구성한 예시입니다. 실제 고객 사례가 아니며, 실사용 후기를 싣으려면 사용자 동의와 실측 데이터가 필요합니다.
- 상황
- 후보지 5곳의 개발 가능 연면적을 손으로 계산하고 있었다. 용도지역·건폐율·용적률을 각각 확인해 곱하는 작업이라 한 곳당 반나절이 걸렸고 계산 실수도 있었다.
- 상황
- 매수 문의가 왔는데 제시 가격이 인근 대지 시세의 3분의 1 수준이었다. 왜 이렇게 낮은지 이해가 안 돼 협상을 거부하고 있었다.
13같은 계열 카드
토지 카테고리