신축건축 PF

PF 타임라인·공정률이 분석되는 신축 PF IM

인허가 서류 첨부 시 PF 타임라인·공정률이 자동 분석됩니다.

토지신축 개발개발사 · PF약 25쪽생성 약 120초

이 문서세트 만들기 →

01어디에 쓰나

이 카드를 꺼내야 하는 상황

쓰는 상황

인허가를 받았거나 착공한 신축 사업의 PF 조달·지분 투자 유치 자료가 필요할 때.

주로 쓰는 사람

신축 시행사
PF 대주단 심사역
지분 투자 검토 중인 개발 투자자

02어떤 모드로 시작할까

같은 카드도 입력 방식에 따라 걸리는 시간과 정확도가 달라집니다

대화형 제작대화하듯 입력 · 약 1분

단계별 입력9단계 폼 · 공공 API 자동조회이 카드 권장

문서 업로드계약서·등기부에서 AI 추출

인허가 단계·공정률·자금 집행률을 단계별로 물어야 심사에서 되묻지 않는다.

03무엇을 넣나

입력이 부실하면 결과도 일반론이 됩니다

필수 입력사업 부지 소재지 · 대지면적 · 용도지역 — 필수

있으면 좋은 항목용적률·건폐율·사업비·브릿지론 규모·시공사·인허가 현황·착공 예정일

권장 첨부파일첨부: 토지 등기부, 건축허가서(사업승인), 사업계획서, 도면

자동 반영필요 소재지·대지면적·용도지역 · 권장 건축허가서·사업계획서

입력 예시

성수동 준공업지역, 대지 650평, 용적률 400%, 사업비 400억, 브릿지 150억, 착공 2026.09. 신축 PF IM.

04프롬프트 연습 10선

난이도가 올라갈수록 AI에게 맡기는 판단이 줄고 사용자가 지정하는 것이 늘어납니다

기초01
성남 신축 오피스 PF 자료 만들어줘. 대주단이 이런 자료에서 가장 먼저 보는 항목이 뭔지도 알려줘.
기초02
부천 근생 신축, 대지 800평. 사업 자료 작성해줘. 인허가 단계별로 리스크가 어떻게 달라지는지도 설명해줘.
기초03
인천 지식산업센터 신축, 건축허가 완료. IM 부탁해. 허가가 끝났다는 게 어떤 위험이 사라진 건지 구체적으로 적어줘.
중급04
성남 신축 오피스, 대지 1,200평, 연면적 5,800평, 총사업비 1,150억, 자기자본 210억, 착공 예정. 자기자본 비율을 계산하고 대주단 통상 기준과 비교해 승인 가능성을 판정해줘.
중급05
부천 근생 신축, 공정률 40%·자금 집행률 52%. 이 차이가 무엇을 뜻하는지 진단하고, 정상 범위인지 자금 경색 신호인지 판단해서 자료에 넣어줘.
중급06
인천 지산 신축. 시공사 신용등급 A-, 책임준공 확약 보유. 이 조건이 PF 금리에 미치는 영향을 정량적으로 추정하고, 확약이 없었다면 금리가 얼마나 높았을지도 비교해줘.
중급07
김포 신축 상가. 공사비를 착공 시점 견적이 아니라 현재 시세로 재산정해 수지에 반영하고, 재산정 전후 사업 IRR 차이를 명시해줘.
고급08
성남 신축 오피스. 건축허가서·사업계획서·시공 도급계약서를 첨부한다. 준공 후 선임대 확보 여부에 따라 PF 상환 시나리오를 나누고, 선임대 0%인 최악 시나리오에서의 브릿지 연장 비용과 대주단 대응안까지 제시해줘. 연장 실패 시 자산 매각으로 상환하는 경우의 회수액도 계산해줘.
고급09
부천 근생 신축. 준공 후 운영 계획이 임대라면 임대형 IM의 뼈대를, 분양이라면 분양 IM의 뼈대를 각각 만들어 두 경로의 총 회수액과 회수 시점을 비교해줘. 임대 시 안정화까지 걸리는 기간과 그동안의 금융비용도 반영해줘.
고급10
인천 지산 신축. 분양 시점이 6개월 지연되는 경우의 금융비용 증가분과 그로 인한 사업 IRR 하락폭을 계산하고, 자기자본이 잠식되지 않는 최대 지연 기간을 산출해줘.

05자동으로 붙는 공공데이터

주소를 넣으면 이 소스들이 조회돼 본문 근거가 됩니다

IM 스튜디오 공통 스코프im-studio주소 기반 23종전역 16종

건축물대장층별개요전유부건물 입점현황공시가격 추이주변시설토지이용계획브이월드(지목·공시지가·규제저촉)필지 점유자공장등록공동주택 단지(K-apt)공동주택 관리비실거래가전월세 실거래가미분양주택현황토지·임야 특성건물 에너지사용량상권정보개발정보재개발·재건축택지개발도시재생네이버 부동산한국은행 금리부동산원 임대동향전자공시 DART주식시세거시지표뉴스 검색검색 트렌드지가변동률연체율부실채권비율거래량온비드 공매주택가격지수사업자 상태DART 재무제표해외 지표

회색은 주소로 조회되는 소스, 파란색은 주소와 무관하게 붙는 시장·금리 지표입니다. 자산유형마다 조회 대상이 다른 이유는 불필요한 호출이 본문을 흐리기 때문입니다.

06무엇이 나오나

약 25쪽 · 생성 약 120초 · 문서 7종

IM 표지 & 사업 개요신축 프로젝트 종합 요약
토지 현황 & 용도지역 분석건폐율·용적률·지목 현황
인허가 현황 & 리스크 분석절차·지연 리스크 평가
공사비 산출 내역서직접·간접 공사비 분류 내역
분양 시뮬레이션세대별 분양가·분양율 예측
PF 금융 구조서대출·보증·상환 계획
사업 수익성 분석IRR·NPV·총사업비 수지

쪽수와 소요시간은 제품 카탈로그에 정의된 값이며 실측 통계가 아닙니다.

07따라오는 부속서류

공통 5종 + 자산특화 5종

권리분석 보고서법적 리스크 (등기, 근저당, 분쟁)

AI 가치평가 / DCF가치 + 미래 현금흐름 분석

출구전략 분석매각 타이밍, 구조, 시나리오

DD 요약전반적 실사 종합

임차인 분석표임차인별 계약 만료일, 보증금, 월임대료, 업종

건축 인허가 현황건축허가·착공신고·사용승인 단계별 진행

시공사 신용평가시공사 신용등급·시공능력평가액·재무 안정성

공사비 내역 검토평당 공사비·내역서 검토. 자재·노무·경비

준공 리스크 분석공기 지연·하자·미분양·자금 경색 리스크

PF 구조·상환 계획브릿지→본PF 전환. 차주·대주·시공사 의무

08어떻게 읽나

숫자가 나왔을 때 실제로 봐야 하는 지점

공정률 대비 자금 집행률집행률이 공정률보다 크게 앞서면 자금 경색 신호다.

인허가 단계건축허가와 사업계획승인은 다르다. 어느 단계인지에 따라 리스크가 완전히 다르다.

책임준공 확약시공사 신용등급과 책임준공 여부가 PF 금리를 결정하는 실질 변수다.

09어떻게 응용하나

다른 카드와 이어 붙이는 방법

준공 후 운영 계획이 있으면 자산 유형별 IM(오피스·상가 등)을 미리 만들어 선임대 마케팅에 쓴다
「신축개발 PF」로 수지 민감도를 붙이면 대주단 질의가 줄어든다

10주의할 점

이 카드에서 자주 나오는 실수

공사비 상승분을 반영하지 않은 예산은 심사에서 바로 걸린다
분양 시점 가정이 낙관적이면 전체 수지가 무너진다 — 보수 시나리오를 병기

11어떤 엔진을 쓸까

상황이 바뀌면 정답도 바뀝니다

상황별 권장 엔진
자료가 갖춰졌을 때등기부·계약서·재무자료를 첨부할 수 있는 경우	XWise MaxMAX Gemini + GPT-4o + Claude · 교차검증 · 2~3분
주소·최소 정보만공공데이터 자동 수집에 의존하는 경우	XWise AutoAUTO Claude Tool Use · 에이전틱 · 2~3분
빠른 초안이 필요미팅 전 방향만 빠르게 잡을 때	XWise ProPRO Claude Sonnet · 병렬 섹션 · 1~2분
기관 제출 · 최종본오판 비용이 큰 자리에 내는 자료	XWise Max+MAX+ Claude Opus 4.7 설계 → Sonnet ×5 병렬 · 3~4분

조달 자료는 숫자 오류 하나가 심사 반려로 이어진다. 가장 가벼운 등급 단독 사용은 피한다.

12활용 시나리오

예시 · 실제 고객 사례 아님

아래 세 가지는 이해를 돕기 위해 구성한 예시입니다. 실제 고객 사례가 아니며, 실사용 후기를 싣으려면 사용자 동의와 실측 데이터가 필요합니다.

신축 시행사 재무이사

상황: PF 자료를 제출했는데 형식 미비로 두 번 반려됐다. 무엇이 빠졌는지 구두로만 들어 정확히 파악하지 못했고, 세 번째 제출을 앞두고 있었다.

PF 심사역 (제2금융권)

상황: 제출 자료의 공사비가 18개월 전 착공 시점 견적이었다. 자재비 상승분이 반영되지 않아 수지가 실제보다 좋게 나와 있었고, 사업자는 견적서가 그것뿐이라고 했다.

개발 지분 투자 검토 담당 (자산운용사)

상황: 신축 사업 지분 투자 제안을 받았는데 준공 후 계획이 없었다. 임대인지 분양인지 불명확해 언제 회수되는지 알 수 없었고, 그 상태로는 심의에 올릴 수 없었다.

13같은 계열 카드

토지 카테고리

토지·개발용지 임야·산림