- 상황
- 매수 문의가 몰리는 시기라 하루에 서너 건씩 수익률 질문을 받았다. 그때마다 계산기를 두드려 표면수익률을 답했는데, 실제 계약 단계에서 보증금과 공실을 반영하면 숫자가 달라져 신뢰가 흔들렸다.
01어디에 쓰나
이 카드를 꺼내야 하는 상황
쓰는 상황
10~100억 규모 중소형 건물을 개인·법인 매수인에게 소개할 때. 가장 수요가 많은 자산군.
주로 쓰는 사람
- 꼬마빌딩 전문 중개사
- 법인 명의 매입을 검토하는 개인 자산가
- 부동산 자산관리 대행사
02어떤 모드로 시작할까
같은 카드도 입력 방식에 따라 걸리는 시간과 정확도가 달라집니다
💬대화형 제작대화하듯 입력 · 약 1분
📋단계별 입력9단계 폼 · 공공 API 자동조회이 카드 권장
📎문서 업로드계약서·등기부에서 AI 추출
층별 임대료·보증금처럼 칸이 정해진 수치가 많아 폼이 누락을 막는다.
03무엇을 넣나
입력이 부실하면 결과도 일반론이 됩니다
필수 입력건물 소재지 (번지수, 도로명 정확히) — 필수
있으면 좋은 항목대지면적·연면적·층수·임차인 현황·월 임대료·공실·준공년도·매도희망가
권장 첨부파일첨부: 등기부등본, 건축물대장, 임대차계약서 전체
자동 반영필요 건물 소재지 · 권장 등기부·건축물대장·임대차계약서
입력 예시
성수역 도보 3분, 근생 5층, 대지 80평, 연면적 260평, 월 임대 1,800만, 공실 없음, 매도 65억. 꼬마빌딩 IM.
04프롬프트 연습 10선
난이도가 올라갈수록 AI에게 맡기는 판단이 줄고 사용자가 지정하는 것이 늘어납니다
- 기초01
성수동 꼬마빌딩 IM 만들어줘. 이 정도 건물은 보통 어떤 점을 매수인이 가장 많이 보는지도 알려줘.
- 기초02
논현동 4층 근린생활시설, 매도 42억. IM 작성하고 층별로 수익이 어떻게 나뉘는지 구조도 설명해줘.
- 기초03
연남동 상가주택, 월세 수입 850만원. 매각 자료 부탁해. 이 월세만으로 계산한 수익률이 실제와 얼마나 다를 수 있는지도 짚어줘.
- 중급04
성수동 꼬마빌딩, 대지 62평, 연면적 180평, 1998년 준공, 월 임대 1,150만원, 보증금 3억, 매도 44억. 준공 26년차라 5년 내 대수선이 필요한지 판단하고, 필요하다면 예상 비용을 매수인 부담으로 잡아 실질 매입가를 계산해줘.
- 중급05
논현동 4층 건물, 1층 임대료가 전체의 45%다. 1층이 공실이 되는 경우 수익률이 어떻게 되는지 함께 계산해서 IM에 넣어줘. 1층 임차인의 업종과 계약 잔여기간도 리스크 판단에 반영해줘.
- 중급06
연남동 상가주택, 매매가 38억, 보증금 총액 6억, 대출 20억. 실투자금 기준 수익률로 서술하고, 대출 금리가 1%p 오르면 현금흐름이 어떻게 바뀌는지도 함께 보여줘.
- 중급07
망원동 3층 건물, 매매 29억, 1층 카페·2층 사무실·3층 주거. 층별 용도가 섞여 있을 때의 임대 안정성을 평가하고, 이 구성이 매수인 유형을 어떻게 좁히는지도 적어줘.
- 고급08
성수동 꼬마빌딩. 등기부·건축물대장·임대차계약서를 첨부한다. 건축물대장과 현황이 다른 부분(무단 증축 여부)이 있는지 먼저 대조해 짚어주고, 차이가 있다면 그것이 대출 가능성과 매각 가능성에 각각 어떤 영향을 주는지 나눠서 설명해줘.
- 고급09
논현동 건물. 현재 임대료가 시세 대비 낮다. 임차인 재계약 시점에 맞춘 임대료 정상화 계획을 3년 로드맵으로 만들고, 정상화 후 Cap Rate 기준 매각가를 역산해줘. 임차인이 인상을 거부하고 나가는 경우의 공실 기간과 손실도 반영해줘.
- 고급10
연남동 상가주택. 이 건물의 최유효 이용이 현재 용도가 맞는지 검토하고, 용도변경 또는 신축 시 예상 가치와 현 상태 매각가를 비교표로 제시해줘. 신축안은 건폐율·용적률 기준으로 지을 수 있는 규모를 먼저 계산하고, 공사 기간의 임대 손실도 반영해줘.
05자동으로 붙는 공공데이터
주소를 넣으면 이 소스들이 조회돼 본문 근거가 됩니다
IM 스튜디오 공통 스코프
im-studio주소 기반 23종전역 16종건축물대장층별개요전유부건물 입점현황공시가격 추이주변시설토지이용계획브이월드(지목·공시지가·규제저촉)필지 점유자공장등록공동주택 단지(K-apt)공동주택 관리비실거래가전월세 실거래가미분양주택현황토지·임야 특성건물 에너지사용량상권정보개발정보재개발·재건축택지개발도시재생네이버 부동산한국은행 금리부동산원 임대동향전자공시 DART주식시세거시지표뉴스 검색검색 트렌드지가변동률연체율부실채권비율거래량온비드 공매주택가격지수사업자 상태DART 재무제표해외 지표
회색은 주소로 조회되는 소스, 파란색은 주소와 무관하게 붙는 시장·금리 지표입니다. 자산유형마다 조회 대상이 다른 이유는 불필요한 호출이 본문을 흐리기 때문입니다.
06무엇이 나오나
약 18쪽 · 생성 약 80초 · 문서 7종
- IM 표지 & 빌딩 개요중소형 수익형 빌딩 요약
- 임대차 현황표층별 임차인·임대료·공실 현황
- 수익률 분석총수입·운영비·Cap Rate 산출
- 주변 실거래가 분석유사 빌딩 거래 사례 비교
- 리모델링 시나리오투자비 대비 임대료 상승 효과
- 투자 수익 시뮬레이션보유·매각 시나리오
- 매수자 매칭 전략개인 자산가·기관 타겟 전략
쪽수와 소요시간은 제품 카탈로그에 정의된 값이며 실측 통계가 아닙니다.
07따라오는 부속서류
공통 5종 + 자산특화 5종
⚖️
권리분석 보고서법적 리스크 (등기, 근저당, 분쟁)
📊
AI 가치평가 / DCF가치 + 미래 현금흐름 분석
🚀
출구전략 분석매각 타이밍, 구조, 시나리오
🔍
DD 요약전반적 실사 종합
🏪
임차인 분석표임차인별 계약 만료일, 보증금, 월임대료, 업종
🔄
용도변경 가능성건축법 시행령 기준 용도 변경 시뮬레이션. 인허가 난이도
🏗️
재개발·재건축 구역정비구역 지정·해제 이력 및 일정. 인근 정비사업 영향
📊
층별 용도 수익층별 임대료·평당가 분석. 최적 용도 mix 제안
🅿️
주차 현황·개선법정 주차 대수 vs 실제. 기계식 주차 도입 ROI
🔨
리모델링 ROI외관·내부 리모델링 시 임대료 상승 시뮬레이션. 회수기간 산정
08어떻게 읽나
숫자가 나왔을 때 실제로 봐야 하는 지점
실수익률표면수익률(월세×12÷매매가)이 아니라 공실·관리비·세금을 뺀 실수익률로 봐야 한다. 보통 1.5~2%p 낮다.
층별 임대료 편차1층이 전체 임대료의 40%를 넘으면 1층 공실 하나로 수익 구조가 무너진다.
건물 연식준공 25년이 넘으면 5년 내 대수선 비용을 매입가에 반영해야 한다.
09어떻게 응용하나
다른 카드와 이어 붙이는 방법
- 「수익형 매입분석」과 짝으로 돌려 매도용·매수용 숫자를 대조
- 밸류애드 여지가 보이면 「밸류애드 분석」으로 리모델링 시나리오 추가
10주의할 점
이 카드에서 자주 나오는 실수
- 보증금이 매매가의 20%를 넘으면 실투자금 계산이 크게 달라진다 — 반드시 별도 명시
- 무허가 증축이 있으면 대출이 막힌다. 건축물대장과 현황을 대조할 것
11어떤 엔진을 쓸까
상황이 바뀌면 정답도 바뀝니다
| 자료가 갖춰졌을 때등기부·계약서·재무자료를 첨부할 수 있는 경우 | XWise ProPRO Claude Sonnet · 병렬 섹션 · 1~2분 |
|---|---|
| 주소·최소 정보만공공데이터 자동 수집에 의존하는 경우 | XWise AutoAUTO Claude Tool Use · 에이전틱 · 2~3분 |
| 빠른 초안이 필요미팅 전 방향만 빠르게 잡을 때 | XWise Basic Claude Sonnet · 단일 스트림 · 약 1분 |
| 기관 제출 · 최종본오판 비용이 큰 자리에 내는 자료 | XWise MaxMAX Gemini + GPT-4o + Claude · 교차검증 · 2~3분 |
건축물대장·실거래가 촘촘히 잡히는 자산이라 주소만으로도 자동 수집 성과가 좋다.
12활용 시나리오
예시 · 실제 고객 사례 아님
아래 세 가지는 이해를 돕기 위해 구성한 예시입니다. 실제 고객 사례가 아니며, 실사용 후기를 싣으려면 사용자 동의와 실측 데이터가 필요합니다.
- 상황
- 후보 건물 4개를 놓고 고민 중이었는데 매도인마다 자료 형식이 달랐다. 어떤 건 연 임대료, 어떤 건 월 임대료, 어떤 건 보증금 포함 여부가 불분명해 비교 자체가 안 됐다.
- 상황
- 관리 중인 건물의 소유자가 매각 여부를 물어 왔다. 관리 계약이 걸려 있어 매각되면 계약이 끊기는데, 그렇다고 매각을 말릴 근거도 없었다.
13같은 계열 카드
오피스 카테고리