- 상황
- 입찰 초청장 발송이 2주 뒤인데 매도인이 준 자료가 등기부와 임대차계약서 PDF 18장뿐이었다. 임차인별 만기를 엑셀로 옮기는 데만 이틀이 걸릴 상황이었고, 그 표가 없으면 기관 매수인이 첫 질문에서 막힌다.
01어디에 쓰나
이 카드를 꺼내야 하는 상황
쓰는 상황
연면적 3,000평 이상 업무시설을 기관·리츠·외국계 펀드에 내놓을 때. 입찰 초청장에 첨부하는 본 자료.
주로 쓰는 사람
- 기관 매각을 담당하는 CBRE·JLL급 중개법인
- 리츠 AMC 편입 검토팀
- 대기업 자산관리팀
02어떤 모드로 시작할까
같은 카드도 입력 방식에 따라 걸리는 시간과 정확도가 달라집니다
💬대화형 제작대화하듯 입력 · 약 1분
📋단계별 입력9단계 폼 · 공공 API 자동조회
📎문서 업로드계약서·등기부에서 AI 추출이 카드 권장
임대차계약서에서 NOI·WALE·Cap Rate가 자동 산출된다. 손으로 옮기면 오차가 생긴다.
03무엇을 넣나
입력이 부실하면 결과도 일반론이 됩니다
필수 입력건물 소재지 · 등급(A/B/C) · 연면적 — 필수
있으면 좋은 항목임차인 수·공실률·월 임대료·Cap Rate·NOI·준공년도·LEED 인증 여부
권장 첨부파일첨부: 등기부등본, 임대차계약서 전체, 건축물대장
자동 반영필요 소재지·등급·연면적 · 권장 등기부·임대차계약서
입력 예시
여의도 CBD 오피스, 연면적 800평, 공실 4%, Cap Rate 4.2%, NOI 12억/년, 매도 280억. 기관투자자용 IM.
04프롬프트 연습 10선
난이도가 올라갈수록 AI에게 맡기는 판단이 줄고 사용자가 지정하는 것이 늘어납니다
- 기초01
테헤란로 A급 오피스 매각용 IM 만들어줘. 연면적이랑 임대율은 아직 정확히 모르는데, 모르는 건 모른다고 표시하고 일단 초안부터 보고 싶어.
- 기초02
강남역 인근 오피스빌딩, 연면적 1,200평. IM 만들어줘. 이 정도 규모면 어떤 매수인이 볼 물건인지도 알려줘.
- 기초03
판교 오피스 매각용 IM, 임대율 92%. 남은 8% 공실이 매각가에 어떤 영향을 주는지도 짚어줘.
- 중급04
테헤란로 A급 오피스, 연면적 1,200평, 임대율 98%, Cap Rate 4.2%, 매도 323억. 기관 투자자용 IM 작성해줘. Cap Rate가 인근 거래 사례와 비교해 어느 수준인지, 차이가 있다면 그 근거를 별도로 만들어줘.
- 중급05
강남역 오피스, 임차인 상위 3개사가 면적의 55%, 평균 잔여 계약 4.1년. WALE을 중심으로 IM 작성하되, 상위 임차인 집중이 감점 요인인지 아닌지 판단도 함께 넣어줘.
- 중급06
판교 오피스, 연면적 2,400평, 전용률 52%, 주차 180대. NOI를 계산할 때 관리비 항목을 반드시 분리해서 표시하고, 분리 전후 NOI가 얼마나 차이 나는지도 보여줘.
- 중급07
마곡 오피스, 연면적 3,100평, 준공 2021년, 임대율 88%. 신축 프리미엄과 잔여 공실 리스크를 함께 다루되, 신축이라 아직 검증되지 않은 부분(운영비 실적·임차인 갱신 이력)도 솔직히 적어줘.
- 고급08
테헤란로 오피스. 임대차계약서 전체와 최근 2년 관리비 명세를 첨부한다. 임차인별 만기 분포표를 만들고, 향후 3년간 만기 도래 면적이 전체의 몇 %인지, 그 시점의 재계약 리스크를 시나리오로 제시해줘. 만기가 한 해에 몰리는 구간이 있으면 그 위험을 별도로 표시해줘.
- 고급09
강남역 오피스. 인근 신규 공급 예정 물량을 반영해 향후 3년 공실률 시나리오를 상·중·하로 나누고, 각 시나리오에서 NOI와 매각가가 어떻게 달라지는지 민감도표로 만들어줘. 하위 시나리오에서도 대출 상환이 가능한지 DSCR로 확인해줘.
- 고급10
판교 오피스. 리츠 편입을 전제로 작성하되, 편입가가 NAV를 초과하지 않는 범위를 역산해서 제시하고 그 가격에서 예상 배당수익률까지 계산해줘. 매도 희망가와 그 상한의 차이가 크면 그 격차를 좁힐 방법도 제안해줘.
05자동으로 붙는 공공데이터
주소를 넣으면 이 소스들이 조회돼 본문 근거가 됩니다
IM 스튜디오 공통 스코프
im-studio주소 기반 23종전역 16종건축물대장층별개요전유부건물 입점현황공시가격 추이주변시설토지이용계획브이월드(지목·공시지가·규제저촉)필지 점유자공장등록공동주택 단지(K-apt)공동주택 관리비실거래가전월세 실거래가미분양주택현황토지·임야 특성건물 에너지사용량상권정보개발정보재개발·재건축택지개발도시재생네이버 부동산한국은행 금리부동산원 임대동향전자공시 DART주식시세거시지표뉴스 검색검색 트렌드지가변동률연체율부실채권비율거래량온비드 공매주택가격지수사업자 상태DART 재무제표해외 지표
회색은 주소로 조회되는 소스, 파란색은 주소와 무관하게 붙는 시장·금리 지표입니다. 자산유형마다 조회 대상이 다른 이유는 불필요한 호출이 본문을 흐리기 때문입니다.
06무엇이 나오나
약 22쪽 · 생성 약 100초 · 문서 7종
- IM 표지 & 빌딩 개요프라임오피스 종합 요약
- 테넌트 믹스 현황표임차인·면적·임대료·계약기간
- NOI 분석 리포트총수입·운영비·순영업이익 산출
- 건물 스펙 분석연면적·층수·등급·설비 현황
- 자본환원율 분석시장 Cap Rate 비교 분석
- 투자 수익 시뮬레이션보유·매각 시나리오
- 리스트럭처링 제안서리모델링·테넌트 최적화 계획
쪽수와 소요시간은 제품 카탈로그에 정의된 값이며 실측 통계가 아닙니다.
07따라오는 부속서류
공통 5종 + 자산특화 6종
⚖️
권리분석 보고서법적 리스크 (등기, 근저당, 분쟁)
📊
AI 가치평가 / DCF가치 + 미래 현금흐름 분석
🚀
출구전략 분석매각 타이밍, 구조, 시나리오
🔍
DD 요약전반적 실사 종합
🏪
임차인 분석표임차인별 계약 만료일, 보증금, 월임대료, 업종
📉
공실률 트렌드 분석최근 3년 공실률·흡수율·임대료 추이
📈
NOI 상세 스프레드시트층별 임대료·관리비·운영비 세분화
🏢
오피스 등급 평가서Grade A/B/C 기준 설비·위치·관리 등급 판정
⏱️
WALE 분석표가중평균 잔여 임차기간 및 만기 집중 리스크
🛠️
빌딩 관리 현황 보고서PM사·보수이력·에너지효율등급
🌿
ESG 설비 현황태양광·에너지절감·친환경 인증 현황
08어떻게 읽나
숫자가 나왔을 때 실제로 봐야 하는 지점
WALE잔여 임대기간 가중평균. 3년 미만이면 매수인이 Cap Rate를 0.3~0.5%p 올려 잡는다.
Cap RateNOI ÷ 매매가. 인근 거래 사례와 비교해 0.5%p 이상 낮으면 가격 근거를 따로 만들어야 한다.
임차인 신용면적 비중 상위 3개 임차인이 60%를 넘으면 집중 리스크로 감점된다.
09어떻게 응용하나
다른 카드와 이어 붙이는 방법
- 같은 자산으로 「리츠·펀드 분석」을 돌려 매수인 관점 IRR을 미리 확인
- 임대차 만기 분포표만 떼어 실사 데이터룸 첫 문서로
10주의할 점
이 카드에서 자주 나오는 실수
- 관리비 항목이 NOI에서 빠졌는지 반드시 확인 — 실사에서 가장 자주 뒤집히는 숫자다
- 공실 회복 가정이 낙관적이면 매수인이 그 부분만 집요하게 판다
11어떤 엔진을 쓸까
상황이 바뀌면 정답도 바뀝니다
| 자료가 갖춰졌을 때등기부·계약서·재무자료를 첨부할 수 있는 경우 | XWise ProPRO Claude Sonnet · 병렬 섹션 · 1~2분 |
|---|---|
| 주소·최소 정보만공공데이터 자동 수집에 의존하는 경우 | XWise AutoAUTO Claude Tool Use · 에이전틱 · 2~3분 |
| 빠른 초안이 필요미팅 전 방향만 빠르게 잡을 때 | XWise Basic Claude Sonnet · 단일 스트림 · 약 1분 |
| 기관 제출 · 최종본오판 비용이 큰 자리에 내는 자료 | XWise Max+MAX+ Claude Opus 4.7 설계 → Sonnet ×5 병렬 · 3~4분 |
기관 제출본은 오판 비용이 크고 섹션 수가 많다. 최상위 등급은 설계와 집필을 나눠 대형 자산의 밀도를 확보한다.
12활용 시나리오
예시 · 실제 고객 사례 아님
아래 세 가지는 이해를 돕기 위해 구성한 예시입니다. 실제 고객 사례가 아니며, 실사용 후기를 싣으려면 사용자 동의와 실측 데이터가 필요합니다.
- 상황
- 편입 후보 자산의 매도인 자료가 부실했다. 임대율과 Cap Rate만 한 줄씩 적혀 있어 자체 검토를 시작할 기준선이 없었고, 무엇을 더 달라고 해야 하는지도 애매했다.
- 상황
- 사옥 중 저층부 일부를 매각하는 안을 검토 중이었다. 그런데 층별 수익 구조가 정리돼 있지 않아 어느 층을 내놓아야 손실이 적은지 판단이 서지 않았다.
13같은 계열 카드
오피스 카테고리