복합상업시설

앵커 테넌트 시너지를 분석하는 복합상업 IM

앵커 테넌트 계약서 첨부 시 Tenant Mix 시너지 분석이 자동 수행됩니다.

복합복합상업 · 리테일기관 · 운영사약 22쪽생성 약 100초

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01어디에 쓰나

이 카드를 꺼내야 하는 상황

쓰는 상황

쇼핑몰·복합상업시설처럼 앵커 테넌트가 집객을 만드는 자산을 매각·리파이낸싱할 때.

주로 쓰는 사람

리테일 자산 전문 운용역
복합몰 소유 법인
앵커 유치를 협상 중인 시행사

02어떤 모드로 시작할까

같은 카드도 입력 방식에 따라 걸리는 시간과 정확도가 달라집니다

대화형 제작대화하듯 입력 · 약 1분

단계별 입력9단계 폼 · 공공 API 자동조회

문서 업로드계약서·등기부에서 AI 추출이 카드 권장

앵커 계약서와 매출 실적이 시너지 분석의 입력이다.

03무엇을 넣나

입력이 부실하면 결과도 일반론이 됩니다

필수 입력시설 소재지 · 연면적 · 앵커 테넌트 — 필수

있으면 좋은 항목MD 구성·공실률·임차인 매출 현황·월 임대료·운영위탁사·연 임대매출

권장 첨부파일첨부: 임대차계약서, 매출 실적 자료, 운영위탁계약서, 등기부

자동 반영필요 소재지·연면적·앵커 · 권장 임대차계약서·매출 실적

입력 예시

홍대 스트리트몰, 연면적 1,800평, 앵커 무신사+올리브영, 공실 2%, 연 임대 42억, 매도 650억. IM 작성.

04프롬프트 연습 10선

난이도가 올라갈수록 AI에게 맡기는 판단이 줄고 사용자가 지정하는 것이 늘어납니다

기초01
동탄 복합상업시설 IM 만들어줘. 이런 시설에서 앵커 테넌트가 왜 중요한지도 설명해줘.
기초02
광교 스트리트몰, 연면적 6,000평. 매각 자료 작성해줘. 임차인 구성이 없으면 어떤 분석이 불가능한지도 알려줘.
기초03
김포 복합몰, 앵커 대형마트 입점. IM 부탁해. 마트가 앵커일 때의 장단점을 함께 적어줘.
중급04
동탄 복합상업시설, 연면적 8,200평, 앵커 마트 계약 잔여 5년, 나머지 임차인 34개사, 공실 8%. 앵커 잔여기간이 자산 가치에 어떤 의미인지 평가하고, 재계약 협상 상태도 자료에 반영하도록 항목을 만들어줘.
중급05
광교 스트리트몰. 고정임대료 70%·매출연동 30% 구조다. 두 부분을 분리해 각각의 안정성을 평가하고, 매출연동분이 매수인 평가에서 어떻게 할인되는지 설명해줘.
중급06
김포 복합몰, 3층 공실이 만성이다. 임대료 인하가 아니라 동선 설계 관점에서 원인을 진단하고, 개선에 드는 비용과 예상 효과를 함께 제시해줘.
중급07
평택 복합상업시설, 주차 320대·법정 대수 280대. 법정 충족 여부가 아니라 실제 집객 대비 충분한지를 주말 피크 기준으로 판단해줘.
고급08
동탄 복합상업시설. 앵커 계약서와 임차인별 매출 실적을 첨부한다. 앵커 이탈 시 나머지 임차인의 연쇄 이탈 가능성을 층별·업종별로 추정하고, 앵커 재계약 협상 전략과 대체 앵커 후보군을 함께 제시해줘. 대체 앵커가 요구할 조건(임대료·공사 지원)도 추정해줘.
고급09
광교 스트리트몰. 앵커 구역과 나머지 구역을 분리 매각하는 시나리오를 만들고, 통매각 대비 총 회수액과 소요기간을 비교해줘. 분리 시 공용부 관리 주체와 비용 분담을 어떻게 정할지도 함께 설계해줘.
고급10
김포 복합몰. 온라인 전환이 오프라인 리테일 임대료에 미치는 영향을 업종별로 차등 적용해 향후 5년 NOI를 추정하고, 그 전제에서 적정 Cap Rate를 역산해줘. 온라인에 강한 업종으로 Tenant Mix를 바꿨을 때의 개선 효과도 함께 계산해줘.

05자동으로 붙는 공공데이터

주소를 넣으면 이 소스들이 조회돼 본문 근거가 됩니다

IM 스튜디오 공통 스코프im-studio주소 기반 23종전역 16종

건축물대장층별개요전유부건물 입점현황공시가격 추이주변시설토지이용계획브이월드(지목·공시지가·규제저촉)필지 점유자공장등록공동주택 단지(K-apt)공동주택 관리비실거래가전월세 실거래가미분양주택현황토지·임야 특성건물 에너지사용량상권정보개발정보재개발·재건축택지개발도시재생네이버 부동산한국은행 금리부동산원 임대동향전자공시 DART주식시세거시지표뉴스 검색검색 트렌드지가변동률연체율부실채권비율거래량온비드 공매주택가격지수사업자 상태DART 재무제표해외 지표

회색은 주소로 조회되는 소스, 파란색은 주소와 무관하게 붙는 시장·금리 지표입니다. 자산유형마다 조회 대상이 다른 이유는 불필요한 호출이 본문을 흐리기 때문입니다.

06무엇이 나오나

약 22쪽 · 생성 약 100초 · 문서 7종

IM 표지 & 시설 개요복합상업시설 종합 요약
앵커테넌트 현황 & 계약핵심 임차인 조건 분석
복합 NOI 분석리테일·오피스·주거 복합 수익
공실 리스크 분석층별·용도별 공실 시나리오
테넌트 믹스 전략업종 구성 최적화 제안
투자 수익 시뮬레이션보유·매각 시나리오
매각 가치 산정서복합 수익환원법 적용

쪽수와 소요시간은 제품 카탈로그에 정의된 값이며 실측 통계가 아닙니다.

07따라오는 부속서류

공통 5종 + 자산특화 5종

권리분석 보고서법적 리스크 (등기, 근저당, 분쟁)

AI 가치평가 / DCF가치 + 미래 현금흐름 분석

출구전략 분석매각 타이밍, 구조, 시나리오

DD 요약전반적 실사 종합

임차인 분석표임차인별 계약 만료일, 보증금, 월임대료, 업종

용도별 면적 비율리테일·F&B·엔터·키즈 면적 구성비. 최적 mix 분석

앵커 테넌트 계약주요 앵커 브랜드 임대 조건 상세

방문객 데이터시간대별·층별 방문객 추이. 카운터·BLE·Wi-Fi

주차장 수익주차장 매출·운영비. 시간당 회전율·요금 체계

시설 구성 최적화층별 동선·매장 배치·휴게공간 최적화 제안

08어떻게 읽나

숫자가 나왔을 때 실제로 봐야 하는 지점

앵커 계약 잔여기간앵커가 나가면 나머지 임차인 이탈이 연쇄로 온다. 잔여 3년 미만이면 재계약 협상 상태를 먼저 밝힐 것.

매출연동 임대료 비중고정임대료 대비 매출연동 비중이 높으면 상방은 크지만 매수인 평가에서 할인된다.

층별 집객 동선상층부 공실이 만성이면 동선 설계 문제다. 임대료 인하로는 안 풀린다.

09어떻게 응용하나

다른 카드와 이어 붙이는 방법

앵커를 뺀 나머지 구역만 「리테일 상가」로 별도 분석해 부분 매각 시나리오를 만든다
매출 실적표를 붙여 「밸류애드 분석」으로 리뉴얼 효과를 계량

10주의할 점

이 카드에서 자주 나오는 실수

매출 데이터는 임차인 동의 없이 외부 공개가 어렵다 — 집계·익명화 수준을 정해두고 쓸 것
주차 대수 부족은 집객의 상한을 만든다. 법정 대수 충족만 보면 놓친다

11어떤 엔진을 쓸까

상황이 바뀌면 정답도 바뀝니다

상황별 권장 엔진
자료가 갖춰졌을 때등기부·계약서·재무자료를 첨부할 수 있는 경우	XWise ProPRO Claude Sonnet · 병렬 섹션 · 1~2분
주소·최소 정보만공공데이터 자동 수집에 의존하는 경우	XWise AutoAUTO Claude Tool Use · 에이전틱 · 2~3분
빠른 초안이 필요미팅 전 방향만 빠르게 잡을 때	XWise Basic Claude Sonnet · 단일 스트림 · 약 1분
기관 제출 · 최종본오판 비용이 큰 자리에 내는 자료	XWise Max+MAX+ Claude Opus 4.7 설계 → Sonnet ×5 병렬 · 3~4분

앵커 시너지 서술은 섹션을 나눠 쓰는 등급이 잘 만든다. 기관 매각이면 한 단계 더 올린다.

12활용 시나리오

예시 · 실제 고객 사례 아님

아래 세 가지는 이해를 돕기 위해 구성한 예시입니다. 실제 고객 사례가 아니며, 실사용 후기를 싣으려면 사용자 동의와 실측 데이터가 필요합니다.

복합몰 소유 법인 자산팀장

상황: 앵커 마트의 재계약 협상이 8개월 뒤였다. 임대료 인하를 요구할 것이 예상됐는데, 어디까지 양보해도 되는지 기준이 없어 협상 전략을 못 짰다.

리테일 자산 운용역

상황: 매출연동 임대료 비중이 30%인 자산의 내부 밸류에이션이 팀마다 달랐다. 어떤 팀은 연동분을 그대로 반영하고 어떤 팀은 절반만 인정해 심의가 두 번 미뤄졌다.

시행사 운영관리팀장

상황: 3층 공실이 만성이었다. 임대료를 두 차례 인하했는데도 채워지지 않았고, 다음 조치로 또 인하를 검토하던 중이었다.

13같은 계열 카드

복합 카테고리

복합개발