- 상황
- 투자 유치 자료에서 주거·오피스·상업 수지가 뒤섞여 있었다. 투자자마다 관심 용도가 다른데 하나로 뭉쳐 있으니 '내가 보는 부분이 얼마 버는지' 질문에 답을 못 했다.
01어디에 쓰나
이 카드를 꺼내야 하는 상황
쓰는 상황
주거+오피스+상업이 섞인 대규모 복합개발 사업을 투자자·시공사·금융기관에 설명할 때.
주로 쓰는 사람
- 복합개발 시행사
- PF 주선 금융기관
- 도시재생·역세권 사업 참여 검토자
02어떤 모드로 시작할까
같은 카드도 입력 방식에 따라 걸리는 시간과 정확도가 달라집니다
💬대화형 제작대화하듯 입력 · 약 1분
📋단계별 입력9단계 폼 · 공공 API 자동조회이 카드 권장
📎문서 업로드계약서·등기부에서 AI 추출
용도별 구성비·총사업비·Phase는 칸을 나눠 넣어야 수지가 맞물린다.
03무엇을 넣나
입력이 부실하면 결과도 일반론이 됩니다
필수 입력개발 부지 소재지 · 대지면적 · 용도지역 — 필수
있으면 좋은 항목MDU 구성비율(주거/오피스/상업)·총사업비·Phase 구분·도시재생 인센티브
권장 첨부파일첨부: 토지 등기부, 도시관리계획 확인서, 수지분석표
자동 반영필요 소재지·대지면적·용도지역 · 권장 토지 등기부·도시관리계획
입력 예시
용산 업무지구, 대지 3,200평, 주거 40%+오피스 35%+상업 25%, 총사업비 2,400억. 복합개발 IM 작성.
04프롬프트 연습 10선
난이도가 올라갈수록 AI에게 맡기는 판단이 줄고 사용자가 지정하는 것이 늘어납니다
- 기초01
청량리 복합개발 사업 IM 작성해줘. 복합개발이 단일 용도 개발과 뭐가 다른지도 자료에서 설명해줘.
- 기초02
수원역 인근 주상복합 개발, 대지 4,000평. IM 만들어줘. 이 대지면 대략 어느 정도 규모까지 지을 수 있는지 먼저 계산해줘.
- 기초03
광명 역세권 복합개발, 주거+오피스+상업. 투자 유치용 자료 부탁해. 세 용도의 자금 회수 시점이 어떻게 다른지도 짚어줘.
- 중급04
청량리 복합개발, 대지 5,200평, 주거 60%·오피스 25%·상업 15%, 총사업비 4,800억, 자기자본 780억. 자기자본 비율이 대주단 기준에 맞는지 판정하고, 부족하면 얼마가 더 필요한지 계산해줘.
- 중급05
수원역 주상복합, 2개 Phase. 1단계 분양 성과가 2단계 자금이 되는 구조인지 명시하고, 1단계가 부진할 경우 2단계가 어떻게 되는지 연쇄 리스크를 서술해줘.
- 중급06
광명 복합개발. 역세권 활성화 인센티브를 신청 중이다. 확정이 아니라 심의 단계임을 명시해서 용적률 가정을 조건부로 쓰고, 인센티브 없이도 사업이 성립하는지 별도로 계산해줘.
- 중급07
인천 복합개발, 총사업비 3,200억. 금융비용을 반드시 사업비에 포함해서 수지표를 만들고, 금리 1%p 상승 시 총사업비가 얼마나 늘어나는지도 보여줘.
- 고급08
청량리 복합개발. 주거 분양률 70%/85%/100% 세 시나리오에서 자기자본 IRR과 대주단 상환 가능성을 각각 계산하고, 70% 시나리오에서 추가로 필요한 자금 규모와 조달 방안(추가 출자·후순위 대출·할인 분양)을 비용과 함께 비교해줘.
- 고급09
수원역 주상복합. 용도별로 각각 다른 매수인(주거는 분양, 오피스는 리츠, 상업은 임대법인)을 전제하고, 용도별 Exit 전략과 시점을 나눠 제시해줘. 용도별로 분리 매각이 가능한 구조인지(구분등기·관리 분리) 먼저 확인해줘.
- 고급10
광명 복합개발. 공사비가 착공 시점 대비 12% 상승했다고 가정하고, 그 상승분을 (1) 분양가 전가 (2) 사업 규모 축소 (3) 자기자본 추가 투입 세 가지로 흡수했을 때의 결과를 비교해 최적안을 결론지어줘. 각 안이 분양률에 미치는 영향도 반영해줘.
05자동으로 붙는 공공데이터
주소를 넣으면 이 소스들이 조회돼 본문 근거가 됩니다
IM 스튜디오 공통 스코프
im-studio주소 기반 23종전역 16종건축물대장층별개요전유부건물 입점현황공시가격 추이주변시설토지이용계획브이월드(지목·공시지가·규제저촉)필지 점유자공장등록공동주택 단지(K-apt)공동주택 관리비실거래가전월세 실거래가미분양주택현황토지·임야 특성건물 에너지사용량상권정보개발정보재개발·재건축택지개발도시재생네이버 부동산한국은행 금리부동산원 임대동향전자공시 DART주식시세거시지표뉴스 검색검색 트렌드지가변동률연체율부실채권비율거래량온비드 공매주택가격지수사업자 상태DART 재무제표해외 지표
회색은 주소로 조회되는 소스, 파란색은 주소와 무관하게 붙는 시장·금리 지표입니다. 자산유형마다 조회 대상이 다른 이유는 불필요한 호출이 본문을 흐리기 때문입니다.
06무엇이 나오나
약 24쪽 · 생성 약 110초 · 문서 7종
- IM 표지 & 개발 개요개발 프로젝트 종합 요약
- 토지 & 용도지역 분석현황·규제·지목 변경 가능성
- 건축 밀도 & 개발 가능성 분석용적률·최적 활용안 산출
- 개발 수익 시뮬레이션분양·임대·매각 수익 예측
- 자금 조달 계획서자기자금·차입·투자 구조
- 인허가 일정 로드맵단계별 행정 절차 일정
- 출구전략 분석개발 후 매각·리츠·운영 옵션
쪽수와 소요시간은 제품 카탈로그에 정의된 값이며 실측 통계가 아닙니다.
07따라오는 부속서류
공통 5종 + 자산특화 6종
⚖️
권리분석 보고서법적 리스크 (등기, 근저당, 분쟁)
📊
AI 가치평가 / DCF가치 + 미래 현금흐름 분석
🚀
출구전략 분석매각 타이밍, 구조, 시나리오
🔍
DD 요약전반적 실사 종합
🏪
임차인 분석표임차인별 계약 만료일, 보증금, 월임대료, 업종
📑
개발 인허가 절차사업계획 승인·건축허가·환경영향평가 단계별 진행 현황
📅
개발 타임라인착공·골조·외장·내장·준공·입주 일정. 지연 리스크
🏗️
시공사 선정 계획시공사 후보·견적 비교·시공능력평가액. 신용 등급
💼
PF 구조·상환본PF·브릿지 구조. 차주·대주·시공사 의무·상환 일정
⚖️
분양·임대 믹스분양 vs 임대 비율 시나리오. 현금흐름 비교
📊
사업성 분석총사업비·총수익·IRR·NPV·회수기간. 민감도 분석
08어떻게 읽나
숫자가 나왔을 때 실제로 봐야 하는 지점
용도별 구성비분양 용도 비중이 높을수록 초기 자금 회수는 빠르지만 미분양 리스크가 커진다.
총사업비 대비 자기자본자기자본 비율 15% 미만이면 대주단 승인이 어렵다.
Phase 계획1단계 분양 성과가 2단계 자금을 만드는 구조인지 확인. 연쇄 구조면 1단계 실패가 전체를 무너뜨린다.
09어떻게 응용하나
다른 카드와 이어 붙이는 방법
- 「신축개발 PF」로 수지표를 정밀 산출한 뒤 이 IM의 요약 수치로 되먹인다
- 용도별로 쪼개 각 용도의 자산 특화 IM을 만들면 임차·분양 마케팅에 바로 쓰인다
10주의할 점
이 카드에서 자주 나오는 실수
- 인센티브(용적률 완화 등)를 확정된 것처럼 쓰면 안 된다 — 심의 단계를 명시할 것
- 총사업비에 금융비용이 빠져 있는 초안이 흔하다
11어떤 엔진을 쓸까
상황이 바뀌면 정답도 바뀝니다
| 자료가 갖춰졌을 때등기부·계약서·재무자료를 첨부할 수 있는 경우 | XWise MaxMAX Gemini + GPT-4o + Claude · 교차검증 · 2~3분 |
|---|---|
| 주소·최소 정보만공공데이터 자동 수집에 의존하는 경우 | XWise AutoAUTO Claude Tool Use · 에이전틱 · 2~3분 |
| 빠른 초안이 필요미팅 전 방향만 빠르게 잡을 때 | XWise ProPRO Claude Sonnet · 병렬 섹션 · 1~2분 |
| 기관 제출 · 최종본오판 비용이 큰 자리에 내는 자료 | XWise Max+MAX+ Claude Opus 4.7 설계 → Sonnet ×5 병렬 · 3~4분 |
변수가 많고 금액이 커 오판 비용이 크다. 최종본은 최상위 등급을 기본으로 본다.
12활용 시나리오
예시 · 실제 고객 사례 아님
아래 세 가지는 이해를 돕기 위해 구성한 예시입니다. 실제 고객 사례가 아니며, 실사용 후기를 싣으려면 사용자 동의와 실측 데이터가 필요합니다.
- 상황
- 사업자가 제출한 자료에 금융비용이 사업비에서 빠져 있었다. 지적하고 보완을 요구했지만 다시 온 자료도 계산 방식이 달라 심사가 두 번 지연됐다.
- 상황
- 사업 제안서마다 용적률 인센티브 반영 방식이 달랐다. 어떤 자료는 확정처럼, 어떤 자료는 조건부로 써 있어 내부 검토에서 기준을 잡을 수 없었다.
13같은 계열 카드
복합 카테고리