- 상황
- 기관 매수인이 WALE·임차인 신용·갱신 옵션을 표로 달라고 요구했다. 계약서에는 다 있었지만 정리된 자료가 없었고, 담당 직원이 만들려면 사흘은 걸릴 분량이었다.
01어디에 쓰나
이 카드를 꺼내야 하는 상황
쓰는 상황
물류센터·창고를 기관 투자자나 물류 리츠에 매각할 때. 장기 임대차가 자산 가치의 핵심인 경우.
주로 쓰는 사람
- 물류 자산 전문 중개법인
- 물류 리츠·펀드 운용역
- 제조·유통기업 자산팀
02어떤 모드로 시작할까
같은 카드도 입력 방식에 따라 걸리는 시간과 정확도가 달라집니다
💬대화형 제작대화하듯 입력 · 약 1분
📋단계별 입력9단계 폼 · 공공 API 자동조회
📎문서 업로드계약서·등기부에서 AI 추출이 카드 권장
장기 임차계약서에서 WALE이 계산된다. 계약 만기 분포가 자산가치의 절반이다.
03무엇을 넣나
입력이 부실하면 결과도 일반론이 됩니다
필수 입력물류센터 소재지 · 연면적 · 임차인 — 필수
있으면 좋은 항목층고·도크 수·냉동/냉장 여부·임대 잔여기간·월 임대료·e-커머스 수요
권장 첨부파일첨부: 임대차계약서, 시설현황서, 등기부등본
자동 반영필요 소재지·연면적·임차인 · 권장 임대차계약서·시설현황서
입력 예시
경기 이천 자동화 물류센터, 연면적 8,000평, CJ대한통운 10년 임차, 월 임대 1.8억, 매도 280억. IM 작성.
04프롬프트 연습 10선
난이도가 올라갈수록 AI에게 맡기는 판단이 줄고 사용자가 지정하는 것이 늘어납니다
- 기초01
이천 물류센터 매각 IM 만들어줘. 물류 자산에서 가장 중요한 지표가 뭔지도 같이 알려줘.
- 기초02
용인 물류창고, 연면적 8,000평. IM 작성하고 이 정도 규모면 어떤 임차인이 들어올 수 있는지도 알려줘.
- 기초03
평택 저온 물류센터, 임차인 1곳. 매각 자료 부탁해. 저온이라는 점과 단일 임차인이라는 점이 각각 어떤 의미인지 나눠서 설명해줘.
- 중급04
이천 물류센터, 연면적 8,000평, 층고 11m, 바닥하중 3t/㎡, 임차인 CJ대한통운, 계약 잔여 6년. 이 사양으로 어떤 자동화 설비까지 수용 가능한지 판단하고, 그게 임차인 풀에 어떤 의미인지 IM에 넣어줘.
- 중급05
용인 물류창고, 상온 70%·저온 30%. 저온 비중이 임대료와 운영비(전력·설비 교체)에 미치는 영향을 각각 나눠서 분석하고, 순효과가 플러스인지 마이너스인지 결론을 내줘.
- 중급06
평택 물류센터, 임차인 1곳 100%, WALE 4.2년. 단일 임차인 구조가 임대 안정성에는 유리하지만 매각 시 매수인 풀을 어떻게 좁히는지 함께 서술하고, 그 할인 폭이 어느 정도일지 의견도 붙여줘.
- 중급07
화성 물류센터, 고속도로 IC 3.2km. 거리만이 아니라 진입로 폭·회전반경·주변 교통 혼잡까지 포함해 실질 접근성을 평가해줘. 25톤 트레일러 기준으로.
- 고급08
이천 물류센터. 장기 임차계약서를 첨부한다. WALE과 함께 임차인 신용등급, 계약 갱신 옵션 조건, 중도 해지 위약금을 표로 정리하고, 임차인이 만기에 나갈 경우의 재임대 시나리오(예상 임대료·공실기간·중개비)를 정량화해줘. 재임대 임대료가 현행보다 낮을 가능성도 반영해줘.
- 고급09
용인 물류창고. 이커머스 물동량 성장률 둔화를 전제로 향후 3년 임대료 시나리오를 상·중·하로 나누고, 각 시나리오의 Exit Cap Rate와 매각가를 민감도표로 만들어줘. 하위 시나리오에서 대출 만기가 겹치면 그 위험도 표시해줘.
- 고급10
평택 물류센터. 임차인이 제조업체다. 물류 자산 관점과 공장·산업시설 관점 양쪽으로 평가해 어느 쪽 매수인에게 더 높은 가격을 받을 수 있는지 비교 결론을 내줘. 각 관점에서 요구되는 실사 자료가 어떻게 다른지도 정리해줘.
05자동으로 붙는 공공데이터
주소를 넣으면 이 소스들이 조회돼 본문 근거가 됩니다
IM 스튜디오 공통 스코프
im-studio주소 기반 23종전역 16종건축물대장층별개요전유부건물 입점현황공시가격 추이주변시설토지이용계획브이월드(지목·공시지가·규제저촉)필지 점유자공장등록공동주택 단지(K-apt)공동주택 관리비실거래가전월세 실거래가미분양주택현황토지·임야 특성건물 에너지사용량상권정보개발정보재개발·재건축택지개발도시재생네이버 부동산한국은행 금리부동산원 임대동향전자공시 DART주식시세거시지표뉴스 검색검색 트렌드지가변동률연체율부실채권비율거래량온비드 공매주택가격지수사업자 상태DART 재무제표해외 지표
회색은 주소로 조회되는 소스, 파란색은 주소와 무관하게 붙는 시장·금리 지표입니다. 자산유형마다 조회 대상이 다른 이유는 불필요한 호출이 본문을 흐리기 때문입니다.
06무엇이 나오나
약 20쪽 · 생성 약 90초 · 문서 7종
- IM 표지 & 시설 개요물류창고·센터 종합 요약
- 입지 & 접근성 분석고속도로·항만·공항 거리 분석
- 시설 스펙 분석층고·바닥하중·전력·도크 현황
- 임차인 현황표임차사·계약면적·임대료·기간
- NOI & Cap Rate 분석순영업이익·시장 Cap Rate 비교
- 투자 수익 시뮬레이션보유·매각 시나리오
- 자산 가치 산정서대체원가법·수익환원법 적용
쪽수와 소요시간은 제품 카탈로그에 정의된 값이며 실측 통계가 아닙니다.
07따라오는 부속서류
공통 5종 + 자산특화 6종
⚖️
권리분석 보고서법적 리스크 (등기, 근저당, 분쟁)
📊
AI 가치평가 / DCF가치 + 미래 현금흐름 분석
🚀
출구전략 분석매각 타이밍, 구조, 시나리오
🔍
DD 요약전반적 실사 종합
🏪
임차인 분석표임차인별 계약 만료일, 보증금, 월임대료, 업종
🗺️
물류권역 및 입지 분석권역·간선도로·항만·인터체인지 접근성 + 권역 수요
🤖
설비·자동화 현황 보고서AS/RS·자동분류·WMS·랙·도크 자동화 수준
📦
창고 용량 및 효율 분석평당 적재량·층고·임차 효율 + 회전율
❄️
냉동·냉장 구획 분석냉동·냉장·정온 면적 비율 + 에너지·온도 관리
🛒
e-커머스 수요 전망권역 e-커머스 거래량 + 라스트마일 수요
🌿
친환경·탄소중립 현황태양광·전기차 충전·탄소중립 인증 + CRREM
08어떻게 읽나
숫자가 나왔을 때 실제로 봐야 하는 지점
WALE물류는 WALE 5년 이상이 표준이다. 3년 미만이면 임차인 이탈 리스크로 크게 감점된다.
층고·바닥하중층고 10m·하중 3t/㎡ 미달이면 자동화 물류 임차인이 들어오지 못한다. 임차인 풀이 좁아진다.
저온 비중저온 면적 비율이 높으면 임대료는 높지만 전력비·설비 교체비도 함께 커진다.
09어떻게 응용하나
다른 카드와 이어 붙이는 방법
- 임차인이 제조업이면 「공장·산업시설」 관점도 함께 돌려 인허가 리스크를 교차 확인
- WALE 표를 떼어 대주단 설명자료로
10주의할 점
이 카드에서 자주 나오는 실수
- 단일 임차인 100%면 임대료는 안정적이지만 매각 시 매수인 풀이 급감한다
- 고속도로 IC 접근성은 거리보다 '진입로 폭·회전반경'이 실질 제약이다
11어떤 엔진을 쓸까
상황이 바뀌면 정답도 바뀝니다
| 자료가 갖춰졌을 때등기부·계약서·재무자료를 첨부할 수 있는 경우 | XWise ProPRO Claude Sonnet · 병렬 섹션 · 1~2분 |
|---|---|
| 주소·최소 정보만공공데이터 자동 수집에 의존하는 경우 | XWise AutoAUTO Claude Tool Use · 에이전틱 · 2~3분 |
| 빠른 초안이 필요미팅 전 방향만 빠르게 잡을 때 | XWise Basic Claude Sonnet · 단일 스트림 · 약 1분 |
| 기관 제출 · 최종본오판 비용이 큰 자리에 내는 자료 | XWise Max+MAX+ Claude Opus 4.7 설계 → Sonnet ×5 병렬 · 3~4분 |
기관 딜 비중이 높아 최종본은 최상위 등급으로 섹션 밀도를 확보하는 편이 유리하다.
12활용 시나리오
예시 · 실제 고객 사례 아님
아래 세 가지는 이해를 돕기 위해 구성한 예시입니다. 실제 고객 사례가 아니며, 실사용 후기를 싣으려면 사용자 동의와 실측 데이터가 필요합니다.
- 상황
- 단일 임차인 100% 자산의 편입을 내부 투자심의에 올려야 했다. 임대 안정성은 명확했지만 '나중에 팔 때 매수인이 있겠냐'는 질문에 답할 준비가 없었다.
- 상황
- 보유 창고를 매각하기로 했는데, 물류 자산으로 내놓을지 공장으로 내놓을지 결정을 못 했다. 임차인이 제조업체라 양쪽 다 말이 됐고, 어느 쪽이 비싼지 판단할 근거가 없었다.
13같은 계열 카드
물류 카테고리