- 상황
- 매수 문의가 와도 산업단지 입주 자격을 못 갖춘 경우가 절반이었다. 현장까지 안내한 뒤에 자격 문제로 무산되는 일이 반복돼 시간이 계속 새고 있었다.
01어디에 쓰나
이 카드를 꺼내야 하는 상황
쓰는 상황
공장·제조시설·산업단지 내 부지를 매각하거나 임대할 때. 인허가와 환경 리스크가 가격을 좌우하는 자산.
주로 쓰는 사람
- 산업단지 전문 중개사
- 공장 이전·매각을 진행하는 제조기업
- 산업용지를 찾는 실수요 매수인
02어떤 모드로 시작할까
같은 카드도 입력 방식에 따라 걸리는 시간과 정확도가 달라집니다
💬대화형 제작대화하듯 입력 · 약 1분
📋단계별 입력9단계 폼 · 공공 API 자동조회이 카드 권장
📎문서 업로드계약서·등기부에서 AI 추출
수전용량·적재하중·환경인허가는 서류마다 표기가 달라 폼으로 정규화하는 편이 안전하다.
03무엇을 넣나
입력이 부실하면 결과도 일반론이 됩니다
필수 입력공장 소재지 · 건물면적 · 업종 — 필수
있으면 좋은 항목층고·적재하중·수전용량·임차인·환경인허가·산업단지 입지 여부
권장 첨부파일첨부: 공장등록증, 환경영향평가서, 등기부등본, 임대차계약서
자동 반영필요 소재지·건물면적·업종 · 권장 공장등록증·환경영향평가서
입력 예시
안산 반월공단, 연면적 1,200평, 층고 10m, 수전 2,000kW, 임차 잔여 5년, 매도 85억. 공장 IM 작성.
04프롬프트 연습 10선
난이도가 올라갈수록 AI에게 맡기는 판단이 줄고 사용자가 지정하는 것이 늘어납니다
- 기초01
화성 공장 매각 IM 작성해줘. 공장 매각에서 거래가 깨지는 가장 흔한 이유도 알려줘.
- 기초02
시흥 산업단지 내 공장, 건물 1,200평. IM 만들어줘. 산업단지라서 생기는 제약이 있으면 앞부분에 명시해줘.
- 기초03
김포 제조시설, 업종 금속가공. 매각 자료 부탁해. 이 업종이라 필요한 인허가가 뭔지도 정리해줘.
- 중급04
화성 공장, 대지 3,000평·건물 1,200평, 수전 500kW, 천장크레인 10t 2기. 이 사양으로 어떤 업종이 들어올 수 있는지 후보를 좁히고, 그 업종들의 시장 수요도 간단히 짚어줘.
- 중급05
시흥 산업단지 공장. 대기·폐수 배출시설 허가를 보유 중이다. 이 허가가 매수인에게 자동 승계되는지, 아니면 신규 신청이 필요한지를 명확히 짚고, 신규 신청이라면 예상 소요기간도 넣어줘.
- 중급06
김포 제조시설, 계약전력 800kW·실사용 420kW. 증설 여력을 매수인 관점 장점으로 서술하되, 증설에 실제로 필요한 절차와 비용도 함께 적어줘.
- 중급07
안산 공장, 부지 여유 800평. 현 용도 그대로 매각하는 안과 여유 부지를 개발하는 안을 비교해서 제시해줘. 개발안은 용도지역상 가능한 규모부터 확인해줘.
- 고급08
화성 공장. 토양오염 조사 이력이 있다. 정화 책임의 귀속(매도인에게 잔존하는지)을 법적 쟁점으로 정리하고, 계약서 특약안을 3가지 제시한 뒤 각 안이 가격에 미치는 영향을 수치로 환산해줘. 매수인이 어느 안을 선호할지도 예측해줘.
- 고급09
시흥 산업단지 공장. 관리기관 승인 없이는 매각이 제한된다. 승인 절차와 예상 소요기간을 타임라인으로 만들고, 그 기간 동안의 보유비용(대출이자·관리비·기회비용)을 매도 실익 계산에 반영해줘.
- 고급10
김포 제조시설. 이 자산을 (1) 현 업종 실수요자 (2) 임대 투자자 (3) 개발업자 세 유형에 각각 팔 때의 예상 가격과 소요기간을 비교하고, 매도인이 6개월 내 현금화가 필요하다는 전제에서 최적 전략을 결론지어줘.
05자동으로 붙는 공공데이터
주소를 넣으면 이 소스들이 조회돼 본문 근거가 됩니다
IM 스튜디오 공통 스코프
im-studio주소 기반 23종전역 16종건축물대장층별개요전유부건물 입점현황공시가격 추이주변시설토지이용계획브이월드(지목·공시지가·규제저촉)필지 점유자공장등록공동주택 단지(K-apt)공동주택 관리비실거래가전월세 실거래가미분양주택현황토지·임야 특성건물 에너지사용량상권정보개발정보재개발·재건축택지개발도시재생네이버 부동산한국은행 금리부동산원 임대동향전자공시 DART주식시세거시지표뉴스 검색검색 트렌드지가변동률연체율부실채권비율거래량온비드 공매주택가격지수사업자 상태DART 재무제표해외 지표
회색은 주소로 조회되는 소스, 파란색은 주소와 무관하게 붙는 시장·금리 지표입니다. 자산유형마다 조회 대상이 다른 이유는 불필요한 호출이 본문을 흐리기 때문입니다.
06무엇이 나오나
약 22쪽 · 생성 약 100초 · 문서 7종
- IM 표지 & 시설 개요공장·산업시설 종합 요약
- 환경인허가 현황배출시설·오염방지 인가 현황
- 설비 잔존가치 분석기계장치·설비 감가 현황
- 토양오염 리스크 리포트오염 조사·복원 비용 산출
- 입지 & 교통 분석산업단지 접근성·물류 여건
- 임차인 현황 & 계약임차 기업·업종·임대료
- 산업시설 매각 전략산업단지·일반매각 경로 분석
쪽수와 소요시간은 제품 카탈로그에 정의된 값이며 실측 통계가 아닙니다.
07따라오는 부속서류
공통 5종 + 자산특화 6종
⚖️
권리분석 보고서법적 리스크 (등기, 근저당, 분쟁)
📊
AI 가치평가 / DCF가치 + 미래 현금흐름 분석
🚀
출구전략 분석매각 타이밍, 구조, 시나리오
🔍
DD 요약전반적 실사 종합
🏪
임차인 분석표임차인별 계약 만료일, 보증금, 월임대료, 업종
🌍
환경영향 평가대기·수질·소음·폐기물 영향 평가. 환경법 위반 이력
⚖️
설비 감정평가생산설비 감가상각·잔존가치. 매각 시 분리 가능성
🏗️
산업단지 지구·용도국가산단·일반산단·도시첨단산단 분류. 입주 가능 업종
📋
인허가 현황공장설립·환경·소방·전기안전 인허가. 갱신 일정
⚡
전력·용수 인프라계약전력·수도 인입량·예비전력. 데이터센터 전환 가능성
🔄
용도 전환 가능성공장 → 물류센터·지산·R&D 전환 가능성. 인허가 난이도
08어떻게 읽나
숫자가 나왔을 때 실제로 봐야 하는 지점
수전용량증설 여력이 없으면 매수인 업종이 제한된다. 계약전력과 사용전력 차이를 반드시 볼 것.
환경 인허가대기·폐수 배출시설 허가는 승계가 자동이 아니다. 승계 가능 여부가 딜 성사를 가른다.
적재하중·크레인중량물 업종은 하중과 천장 크레인 유무가 입주 가능 여부를 결정한다.
09어떻게 응용하나
다른 카드와 이어 붙이는 방법
- 부지 여유가 있으면 「토지·개발용지」로 재개발 가치를 별도 산출
- 산업단지 내라면 입주 자격 제한을 먼저 확인해 매수인 후보를 좁힌다
10주의할 점
이 카드에서 자주 나오는 실수
- 토양오염 정화 책임은 매도인에게 남을 수 있다 — 계약서 특약을 반드시 검토
- 산업단지 관리기관 승인 없이는 매각 자체가 제한되는 경우가 있다
11어떤 엔진을 쓸까
상황이 바뀌면 정답도 바뀝니다
| 자료가 갖춰졌을 때등기부·계약서·재무자료를 첨부할 수 있는 경우 | XWise ProPRO Claude Sonnet · 병렬 섹션 · 1~2분 |
|---|---|
| 주소·최소 정보만공공데이터 자동 수집에 의존하는 경우 | XWise AutoAUTO Claude Tool Use · 에이전틱 · 2~3분 |
| 빠른 초안이 필요미팅 전 방향만 빠르게 잡을 때 | XWise Basic Claude Sonnet · 단일 스트림 · 약 1분 |
| 기관 제출 · 최종본오판 비용이 큰 자리에 내는 자료 | XWise MaxMAX Gemini + GPT-4o + Claude · 교차검증 · 2~3분 |
인허가 서술이 틀리면 신뢰를 잃는 자산이라, 가장 가벼운 등급의 초안은 내부 검토용으로만 쓴다.
12활용 시나리오
예시 · 실제 고객 사례 아님
아래 세 가지는 이해를 돕기 위해 구성한 예시입니다. 실제 고객 사례가 아니며, 실사용 후기를 싣으려면 사용자 동의와 실측 데이터가 필요합니다.
- 상황
- 공장을 이전하기로 하고 기존 공장을 내놓았는데, 매수 희망자가 환경 인허가 승계를 물어 왔다. 승계가 되는지 안 되는지 스스로도 몰라 답을 못 하고 진도가 멈췄다.
- 상황
- 공장 후보 3곳을 두고 고민했는데 매도인 자료의 사양 표기가 제각각이었다. 수전용량 단위가 다르고 크레인 유무 표기도 달라 비교가 안 됐다.
13같은 계열 카드
물류 카테고리