위반건축물 양성화 IM

양성화를 전제로 한 매각·투자용 물건정보 요약서

특별법 요건·제외구역·과태료 범위를 코드 판정으로 정리하고, 승인 뒤 정상화된 물건의 가치·출구를 투자자·매수 후보에게 설명합니다. 소유주용 예비 진단서는 「양성화 기본 진단서」 카드입니다.

주거전문위반건축물 양성화 IM투자자·매수 후보 · 공인중개사 · 건축사사무소약 12쪽생성 약 60초
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01어디에 쓰나

이 카드를 꺼내야 하는 상황

쓰는 상황

양성화(특정건축물 정리에 관한 특별조치법 · 2026-12-17 시행)를 전제로 위반건축물을 매각·투자 관점에서 설명할 때. 요건·제외구역·과태료 범위는 코드 판정을 인용하고, 승인 뒤 정상화된 물건의 가치·출구를 투자자·매수 후보에게 적는다. 소유주용 예비 진단서는 「위반건축물 양성화 기본 진단서」 카드다.

주로 쓰는 사람

  • 위반건축물 표기가 붙은 다세대·단독·다가구·근생빌라 소유주
  • 매물의 위반 리스크를 계약 전에 설명해야 하는 공인중개사
  • 의뢰 전 서류를 미리 받아 실측·도면에 집중하려는 건축사사무소

02어떤 모드로 시작할까

같은 카드도 입력 방식에 따라 걸리는 시간과 정확도가 달라집니다

대화형 제작대화하듯 입력 · 약 1분
단계별 입력9단계 폼 · 공공 API 자동조회이 카드 권장
문서 업로드계약서·등기부에서 AI 추출

건물 종류·완공 시기·면적·위반 유형·납부 이력은 칸으로 받아야 빠지지 않는다. 산문으로 쓰면 하나만 빠져도 「판정불가」가 된다.

03무엇을 넣나

입력이 부실하면 결과도 일반론이 됩니다

필수 입력소재지(지번) · 건물 종류(다세대/단독/다가구/근생) · 완공 시기 · 위반 내용 — 필수
있으면 좋은 항목2023-12-31 이전 완공·주거 50%·세대당 전용 85㎡(다세대)·연면적 165/660㎡(단독/다가구)·제외구역·세대 수 증가 여부·이행강제금 납부 이력·체납·대지 소유·도로 폭
권장 첨부파일첨부: 건축물대장, 토지이용계획확인원, 이행강제금 고지서, 현황 사진
자동 반영필요 소재지·건물 종류·완공 시기·위반 내용 · 자동 건축물대장·규제레이어 · 권장 대장 PDF·토지이용계획확인원
입력 예시

서울 은평구 ○○동 12-3 다세대 302호(전용 59㎡, 2018년 사용승인), 베란다 확장, 이행강제금 2회 납부, 체납 없음, 세대수 증가 없음, 도로 폭 4m. 양성화 IM 작성.

04프롬프트 연습 10선

난이도가 올라갈수록 AI에게 맡기는 판단이 줄고 사용자가 지정하는 것이 늘어납니다

  1. 기초01

    서울 은평구 ○○동 12-3 다세대 302호(전용 59㎡, 2018년 사용승인) 베란다 확장 위반건축물 양성화 진단서 만들어줘. 특별법 대상인지, 제외구역인지, 필요한 서류가 뭔지 정리해줘.

  2. 기초02

    경기 파주시 ○○리 단독주택 연면적 140㎡, 2005년 준공, 다용도실 20㎡ 무단 증축. 이행강제금 낸 적 없음. 양성화 진단서 작성.

  3. 기초03

    부산 사하구 ○○동 다가구주택 연면적 520㎡, 2015년 사용승인, 옥탑 증축. 세대수 증가 없음. 대상 여부와 과태료 산출에 필요한 입력이 뭔지 알려줘.

  4. 중급04

    은평구 ○○동 12-3 다세대 302호, 전용 59㎡, 2018년 사용승인, 베란다 확장 12㎡, 시가표준액 ㎡당 120만원, 이행강제금 2회 납부, 체납 없음. 과태료 5회분을 범위로 산출하고 기납부 차감 후 금액을 보여줘.

  5. 중급05

    파주시 단독주택 연면적 190㎡, 2010년 준공, 창고 25㎡ 증축. 165㎡ 초과라 조례 구간이다. 조례 미제정인 경우와 330㎡까지 확대된 경우를 나눠 판정하고 확인 방법을 적어줘.

  6. 중급06

    근생빌라 2층을 주택으로 쓰는 상가주택, 연면적 320㎡, 주거 비율 55%, 2012년 준공, 세대수 증가 없음. 소방시설법 요건과 주차장 설치비 납부 가능성을 확인 항목으로 분리해줘.

  7. 중급07

    전세사기 피해자로 결정돼 매수한 빌라(전용 45㎡, 2019년 사용승인, 발코니 확장). 과태료·주차장 면제 특례가 적용되는지와 필요한 증빙을 정리해줘.

  8. 고급08

    은평구 ○○동 12-3 다세대 302호. 건축물대장 PDF를 첨부한다. 대장 위반 표기와 위반 내용을 읽어 현황 대조표를 만들고, 자동 조회가 못 미친 항목을 확인/미확인/해당없음으로 표시한 뒤 건축사 인계 체크리스트에 확인 방법과 예상 소요를 적어줘.

  9. 고급09

    파주시 단독주택 연면적 190㎡, 2010년 준공, 접도 도로 2.5m, 개발제한구역 저촉 의심. 도로 3m 특례와 구역 지정 전 건축 예외를 각각 검토하고, 원상복구가 나은 경우의 기준까지 적어줘.

  10. 고급10

    다가구 연면적 640㎡, 2016년 사용승인, 필로티 주차장을 막아 창고로 사용, 세대수 증가 없음, 시가표준액 ㎡당 95만원, 위반면적 38㎡, 이행강제금 1회 납부. 과태료·건축사비·취득세를 합친 총비용과 이행강제금 중단·대출 심사 회복을 대조해 실익을 방향과 범위로만 적어줘.

05자동으로 붙는 공공데이터

주소를 넣으면 이 소스들이 조회돼 본문 근거가 됩니다

IM 스튜디오 공통 스코프im-studio주소 기반 24종전역 17종
건축물대장층별개요전유부건물 입점현황공시가격 추이주변시설토지이용계획브이월드(지목·공시지가·규제저촉)필지 점유자공장등록공동주택 단지(K-apt)공동주택 관리비실거래가전월세 실거래가미분양주택현황토지·임야 특성건물 에너지사용량상권정보개발정보재개발·재건축택지개발도시재생네이버 부동산climateRisk한국은행 금리부동산원 임대동향전자공시 DART주식시세거시지표뉴스 검색검색 트렌드지가변동률연체율부실채권비율거래량온비드 공매주택가격지수사업자 상태DART 재무제표해외 지표currency

회색은 주소로 조회되는 소스, 파란색은 주소와 무관하게 붙는 시장·금리 지표입니다. 자산유형마다 조회 대상이 다른 이유는 불필요한 호출이 본문을 흐리기 때문입니다.

06무엇이 나오나

약 12쪽 · 생성 약 60초 · 문서 8종

  1. 양성화 적격 판정 요약적격(예상)·조건부·부적격·판정불가 4단계와 근거
  2. 대상 요건 체크표완공 시점·주거 50%·건물 유형·규모 기준·대지 소유
  3. 제외구역 판정표개발제한·도시계획시설·정비구역·군사·접도·보전산지·재해구역
  4. 위반 현황 대조표대장(허가) vs 현황 · 위반 유형 6종 · 세대 수 증가
  5. 과태료·비용 추정표이행강제금 5회분 범위 · 건축사 보수 · 측량·취득세
  6. 안전·소방·주차 특례 검토도로 3m · 소방시설법 · 부설주차장 면제·설치비
  7. 양성화 실익 분석이행강제금 중단·대출·보증·매각 회복 vs 총비용
  8. 실행 로드맵 · 건축사 인계 체크리스트접수→심의 30일→과태료→승인 일정과 준비 서류

쪽수와 소요시간은 제품 카탈로그에 정의된 값이며 실측 통계가 아닙니다.

07따라오는 부속서류

공통 5종 + 자산특화 4종

권리분석 보고서법적 리스크 (등기, 근저당, 분쟁)
AI 가치평가 / DCF가치 + 미래 현금흐름 분석
출구전략 분석매각 타이밍, 구조, 시나리오
DD 요약전반적 실사 종합
임차인 분석표임차인별 계약 만료일, 보증금, 월임대료, 업종
인허가 현황공장설립·환경·소방·전기안전 인허가. 갱신 일정
용도변경 가능성건축법 시행령 기준 용도 변경 시뮬레이션. 인허가 난이도
담보가치 평가담보 부동산 시가·감정가·공시지가. 담보인정비율
대출 가능금액 산정LTV·DTI·DSR 종합 산정. 추가 담보 필요

08어떻게 읽나

숫자가 나왔을 때 실제로 봐야 하는 지점

판정 4단계적격(예상)·조건부·부적격·판정불가만 있다. 판정은 코드가 요건을 대조해 내리고, 사용승인은 건축사 도서와 지자체 건축위원회 심의가 결정한다.
미확인 항목「미확인」은 「해당없음」이 아니다. 접도구역·상습재해구역·건축물대장 위반 표기는 자동 조회 범위 밖이라 토지이용계획확인원과 대장 원본으로 확인해야 한다.
과태료 범위이행강제금 5회분에서 기납부를 뺀 범위다. 시가표준액과 위반면적이 없으면 「미산출」로 나온다 — 숫자를 지어내지 않는다.

09어떻게 응용하나

다른 카드와 이어 붙이는 방법

  • 소유주가 먼저 「양성화 기본 진단서」로 예비 판정을 받았다면 그 블록을 그대로 인용한다
  • 승인 뒤에는 「매도자 IM」·「담보대출」 카드로 정상 매물·정상 심사 자료를 만든다
  • 경공매 물건이면 「경매 투자분석」과 함께 낙찰가 상한을 검토한다

10주의할 점

이 카드에서 자주 나오는 실수

  • 예비 판정이다. 확정된 결과처럼 옮겨 적으면 안 된다 — 사용승인은 지자체 건축위원회 심의가 결정한다
  • 세대·가구 수를 늘린 방 쪼개기는 대상이 아니다. 자가신고와 실제가 다르면 판정이 뒤집힌다
  • 단독주택 165~330㎡ 구간과 주차장 설치비 납부는 지자체 조례가 정한다. 조례 미제정 지역은 165㎡ 기준이 적용된다

11어떤 엔진을 쓸까

상황이 바뀌면 정답도 바뀝니다

상황별 권장 엔진
자료가 갖춰졌을 때등기부·계약서·재무자료를 첨부할 수 있는 경우XWise ProPRO
Claude Sonnet · 병렬 섹션 · 1~2분
주소·최소 정보만공공데이터 자동 수집에 의존하는 경우XWise AutoAUTO
Claude Tool Use · 에이전틱 · 2~3분
빠른 초안이 필요미팅 전 방향만 빠르게 잡을 때XWise Basic
Claude Sonnet · 단일 스트림 · 약 1분
기관 제출 · 최종본오판 비용이 큰 자리에 내는 자료XWise MaxMAX
Gemini + GPT-4o + Claude · 교차검증 · 2~3분

지번 하나로 건축물대장·규제 레이어가 자동 조회되고 판정은 코드가 하므로 자동 수집이 가장 잘 맞는다. 대장 PDF와 고지서를 첨부할 때는 병렬 수집으로 위반 표기까지 읽는다.

12활용 시나리오

예시 · 실제 고객 사례 아님

아래 세 가지는 이해를 돕기 위해 구성한 예시입니다. 실제 고객 사례가 아니며, 실사용 후기를 싣으려면 사용자 동의와 실측 데이터가 필요합니다.

다세대 소유주 (예시)
상황
매년 이행강제금 고지서가 오고 매수인이 대출이 안 돼 계약이 깨졌다. 양성화가 된다는 말은 들었지만 비용이 얼마인지, 우리 집이 되는지 몰랐다.
공인중개사 (예시)
상황
위반 표기가 있는 근생빌라 매물을 맡았는데 매수 문의마다 대출 가능 여부를 물었다. 설명할 근거가 없어 거래가 밀렸다.
건축사사무소 (예시)
상황
특별법 시행을 앞두고 상담 문의가 늘었는데 소유주가 대장도 완공 시점 자료도 없이 와서 초회 상담이 두 시간씩 걸렸다.

13같은 계열 카드

주거전문 카테고리

분양 IM주거임대시니어 하우징아파트·주상복합다가구·원룸건물오피스텔·도생