- 상황
- 임차인이 6곳인 상가를 맡았는데 계약서를 표로 옮기는 데만 이틀이 걸렸다. 업종·만기·보증금을 손으로 정리하다 보니 오타도 났고, 매수인이 물어볼 때마다 계약서를 다시 뒤져야 했다.
01어디에 쓰나
이 카드를 꺼내야 하는 상황
쓰는 상황
근린상가·스트리트 리테일·판매시설을 매각하거나 임대차 구조를 설명할 때.
주로 쓰는 사람
- 상가 전문 중개사
- 리테일 자산을 담은 펀드 운용역
- 상가 통매각을 준비하는 시행사
02어떤 모드로 시작할까
같은 카드도 입력 방식에 따라 걸리는 시간과 정확도가 달라집니다
💬대화형 제작대화하듯 입력 · 약 1분
📋단계별 입력9단계 폼 · 공공 API 자동조회
📎문서 업로드계약서·등기부에서 AI 추출이 카드 권장
임차인별 계약서가 곧 Tenant Mix다. 업로드하면 업종 구성이 자동으로 잡힌다.
03무엇을 넣나
입력이 부실하면 결과도 일반론이 됩니다
필수 입력상가 소재지 · 층수 · 총 임차인 수 — 필수
있으면 좋은 항목임차인 업종 구성·공실률·평균 임대료·임대차 잔여기간·상권 배후세대
권장 첨부파일첨부: 임대차계약서, 등기부등본, 건축물대장
자동 반영필요 소재지·층수·임차인 수 · 권장 임대차계약서·등기부
입력 예시
홍대입구 근린상가 1~2층, 임차인 10개사, 공실 1호, 월 임대 2,000만, 매도 45억. Tenant Mix IM 작성.
04프롬프트 연습 10선
난이도가 올라갈수록 AI에게 맡기는 판단이 줄고 사용자가 지정하는 것이 늘어납니다
- 기초01
강남 근린상가 IM 작성해줘. 이 상권의 특징과 이 물건이 그 안에서 어느 위치인지도 알려줘.
- 기초02
홍대 스트리트 리테일, 3층 규모. 매각 IM인데 층이 올라갈수록 임대료가 어떻게 떨어지는지 구조를 보여줘.
- 기초03
수원 아파트 단지 내 상가, 임차인 8개사. IM 만들어줘. 배후세대에 의존하는 상가의 장단점도 함께 적어줘.
- 중급04
강남 근린상가, 연면적 420평, 임차인 6개사(요식 3·의료 2·학원 1), 월 임대 2,300만원, 공실 없음. 업종 구성이 이 상가의 체력에 어떤 의미인지 평가하고, 경기 하강 시 어느 업종이 먼저 흔들릴지도 짚어줘.
- 중급05
홍대 스트리트 리테일. 1층 임대료가 전체의 50%, 3층은 6개월째 공실이다. 공실 원인을 임대료 과다인지 동선 문제인지 진단하고, 각각의 경우 해결책과 비용을 다르게 제시해줘.
- 중급06
수원 단지 내 상가, 배후 1,800세대. 반경 500m 경쟁 상가 대비 점유율 관점으로 상권을 분석해줘. 세대수 절대값이 아니라 '이 상가가 그 수요의 몇 %를 가져가는가'로.
- 중급07
부천 로드사이드 상가, 주차 22대, 임차인 4개사. 차량 접근성이 매출에 미치는 영향을 상권 분석에 반영하고, 주차 대수가 부족한지 업종별 필요 대수 기준으로 판단해줘.
- 고급08
강남 근린상가. 임차인별 계약서를 첨부한다. 요식업 비중이 높은데, 경기 하강 시 이 구성이 얼마나 취약한지 업종별 폐업률 관점으로 평가하고, Tenant Mix 개선안을 제시해줘. 개선안은 현 임차인 만기 일정에 맞춰 실행 가능한 순서로 짜줘.
- 고급09
홍대 리테일. 권리금 시장이 형성된 자리다. 권리금은 매매가에 포함되지 않는다는 점을 명확히 구분해 서술하고, 임차인 승계 시 권리금 처리 방식을 3가지 안으로 정리해줘. 각 안에서 매도인·매수인·임차인이 각각 어떤 위험을 지는지도 표로 만들어줘.
- 고급10
수원 단지 내 상가. 인근에 2년 내 대형 상업시설 개발이 예정돼 있다. 이 공급이 임대료와 공실에 미칠 영향을 정량 추정하고, 그럼에도 지금 매수해야 하는 근거와 매수하지 말아야 하는 근거를 양쪽 다 써줘. 마지막에 어느 쪽이 더 설득력 있는지 판단도 붙여줘.
05자동으로 붙는 공공데이터
주소를 넣으면 이 소스들이 조회돼 본문 근거가 됩니다
IM 스튜디오 공통 스코프
im-studio주소 기반 23종전역 16종건축물대장층별개요전유부건물 입점현황공시가격 추이주변시설토지이용계획브이월드(지목·공시지가·규제저촉)필지 점유자공장등록공동주택 단지(K-apt)공동주택 관리비실거래가전월세 실거래가미분양주택현황토지·임야 특성건물 에너지사용량상권정보개발정보재개발·재건축택지개발도시재생네이버 부동산한국은행 금리부동산원 임대동향전자공시 DART주식시세거시지표뉴스 검색검색 트렌드지가변동률연체율부실채권비율거래량온비드 공매주택가격지수사업자 상태DART 재무제표해외 지표
회색은 주소로 조회되는 소스, 파란색은 주소와 무관하게 붙는 시장·금리 지표입니다. 자산유형마다 조회 대상이 다른 이유는 불필요한 호출이 본문을 흐리기 때문입니다.
06무엇이 나오나
약 18쪽 · 생성 약 70초 · 문서 7종
- IM 표지 & 상가 개요수익형 상가 종합 요약
- 상권 & 유동인구 분석배후세대·경쟁 상권 현황
- 임대차 현황표임차인·임대료·계약기간 현황
- NOI & Cap Rate 분석순영업이익·자본환원율 산출
- 공실률 예측 분석공실 리스크·회복 시나리오
- 투자 수익 시뮬레이션보유·매각 수익 시나리오
- 매각 가치 산정서수익환원법·비교사례법 적용
쪽수와 소요시간은 제품 카탈로그에 정의된 값이며 실측 통계가 아닙니다.
07따라오는 부속서류
공통 5종 + 자산특화 6종
⚖️
권리분석 보고서법적 리스크 (등기, 근저당, 분쟁)
📊
AI 가치평가 / DCF가치 + 미래 현금흐름 분석
🚀
출구전략 분석매각 타이밍, 구조, 시나리오
🔍
DD 요약전반적 실사 종합
🏪
임차인 분석표임차인별 계약 만료일, 보증금, 월임대료, 업종
🗺️
상권 분석 보고서권역 인구·소비력·경쟁 점포 분석
🚶
유동인구 데이터 리포트시간대·요일·계절별 유동인구 추이
🏷️
브랜드 임차인 현황표앵커·F&B·서비스 브랜드 임차 현황
💵
점포별 매출 추정점포·층별 매출 추정 및 단위면적당 효율
⚠️
공실 리스크 분석만기·재계약 리스크 + 권역 대비 노출도
🛒
온라인 커머스 영향도 분석e커머스 침투율과 오프라인 매출 영향
08어떻게 읽나
숫자가 나왔을 때 실제로 봐야 하는 지점
Tenant Mix업종 구성이 곧 상가의 체력이다. 요식업 비중이 60%를 넘으면 경기 민감도가 높다고 본다.
배후세대반경 500m 세대수보다 '경쟁 상가 대비 점유율'이 중요하다. 세대수만 크면 착시다.
공실 기간현재 공실률보다 '평균 공실 기간'이 실질 지표다. 3개월 넘으면 임대료가 시세보다 높다는 뜻.
09어떻게 응용하나
다른 카드와 이어 붙이는 방법
- 앵커 임차인이 있으면 「복합상업시설」로 다시 돌려 시너지 분석 추가
- 층별 임대료 표를 떼어 임차인 재계약 협상 자료로
10주의할 점
이 카드에서 자주 나오는 실수
- 권리금은 매매가에 포함되지 않는다 — 혼동하면 협상이 깨진다
- 상권 데이터는 표본 크기를 확인할 것. 표본이 작으면 단가 왜곡이 크다
11어떤 엔진을 쓸까
상황이 바뀌면 정답도 바뀝니다
| 자료가 갖춰졌을 때등기부·계약서·재무자료를 첨부할 수 있는 경우 | XWise ProPRO Claude Sonnet · 병렬 섹션 · 1~2분 |
|---|---|
| 주소·최소 정보만공공데이터 자동 수집에 의존하는 경우 | XWise AutoAUTO Claude Tool Use · 에이전틱 · 2~3분 |
| 빠른 초안이 필요미팅 전 방향만 빠르게 잡을 때 | XWise Basic Claude Sonnet · 단일 스트림 · 약 1분 |
| 기관 제출 · 최종본오판 비용이 큰 자리에 내는 자료 | XWise MaxMAX Gemini + GPT-4o + Claude · 교차검증 · 2~3분 |
상권 공공데이터 연동 효과가 커서 번지까지 입력하면 실측 상권이 붙는다.
12활용 시나리오
예시 · 실제 고객 사례 아님
아래 세 가지는 이해를 돕기 위해 구성한 예시입니다. 실제 고객 사례가 아니며, 실사용 후기를 싣으려면 사용자 동의와 실측 데이터가 필요합니다.
- 상황
- 편입 검토 중인 상가의 3층이 6개월째 공실이었다. 매도인은 임대료를 낮추면 금방 찬다고 했지만, 그 말대로면 수익률이 떨어져 편입 기준을 못 넘겼다.
- 상황
- 준공한 상가의 잔여 구역을 통매각으로 처리하려는데 투자자용 자료가 없었다. 분양 홍보물은 있었지만 투자자가 볼 수익 구조가 빠져 있어 그대로 쓸 수 없었다.