호텔·리조트

RevPAR·ADR·점유율 기반 호텔 IM

운영 실적 자료를 첨부하면 RevPAR·ADR·점유율 분석 정확도가 크게 향상됩니다.

호텔호텔 · 숙박운영사 · 기관약 24쪽생성 약 120초

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01어디에 쓰나

이 카드를 꺼내야 하는 상황

쓰는 상황

호텔·리조트·생활형 숙박을 운영 실적 기준으로 매각할 때. 부동산이 아니라 사업체로 평가되는 자산.

주로 쓰는 사람

호스피탤리티 전문 중개법인
호텔 리츠·PEF 운용역
위탁운영 전환을 검토하는 소유자

02어떤 모드로 시작할까

같은 카드도 입력 방식에 따라 걸리는 시간과 정확도가 달라집니다

대화형 제작대화하듯 입력 · 약 1분

단계별 입력9단계 폼 · 공공 API 자동조회

문서 업로드계약서·등기부에서 AI 추출이 카드 권장

월별 실적표를 올려야 RevPAR·GOP가 실측으로 나온다. 연평균만 말하면 편차가 숨는다.

03무엇을 넣나

입력이 부실하면 결과도 일반론이 됩니다

필수 입력호텔 소재지 · 객실 수 · 등급 — 필수

있으면 좋은 항목RevPAR·ADR·점유율·운영사·브랜드·연 매출·운영위탁 조건

권장 첨부파일첨부: 운영위탁계약서, 최근 3년 손익계산서, 감정평가서

자동 반영필요 소재지·객실 수·등급 · 권장 운영위탁계약서·손익계산서

입력 예시

제주 5성 리조트, 객실 320실, RevPAR 18만원, 직영 운영, 연매출 150억, 매도 700억. 해외투자자 IM.

04프롬프트 연습 10선

난이도가 올라갈수록 AI에게 맡기는 판단이 줄고 사용자가 지정하는 것이 늘어납니다

기초01
제주 리조트 매각 IM 작성해줘. 호텔은 부동산이 아니라 사업체로 평가된다고 들었는데, 그게 무슨 뜻인지 자료 안에서 설명해줘.
기초02
명동 비즈니스호텔, 객실 120실. IM 만들어줘. 이 규모에서 수익성을 판단하려면 어떤 숫자가 더 필요한지 목록으로 알려줘.
기초03
부산 해운대 관광호텔, 위탁운영 중. 매각 자료 부탁해. 위탁운영이라는 점이 매수인에게 유리한지 불리한지도 판단해줘.
중급04
제주 리조트, 객실 180실, 최근 12개월 ADR 18만원·점유율 62%. RevPAR을 계산하고, 그 값이 제주 동일 등급 평균과 비교해 어느 수준인지까지 짚어줘.
중급05
명동 비즈니스호텔, 객실 120실, 연 매출 78억, GOP 마진 28%. 마진이 낮은 원인을 인건비·객실운영비·판관비로 나눠 추정하고, 개선 시 GOP가 얼마나 올라가는지 계산해줘.
중급06
부산 호텔, 위탁운영 계약 잔여 3년. 매수인이 운영사를 교체할 수 있는지, 교체 시 위약금과 전환 기간에 발생하는 매출 공백까지 포함해서 IM에 넣어줘.
중급07
강릉 호텔, 코로나 이후 실적 편차가 크다. 3개년 평균 대신 최근 12개월을 주 지표로 쓰고 3개년은 참고로만 병기해줘. 왜 그렇게 봐야 하는지 이유도 자료에 적어줘.
고급08
제주 리조트. 최근 3년 손익계산서와 월별 객실 실적을 첨부한다. 동일 상권 경쟁 호텔 대비 RevPAR 지수(RGI)를 산출하고, 100 미만이라면 그 원인을 객실 등급·채널 믹스(OTA 의존도)·가격 정책으로 분해해 각각의 개선안과 예상 효과까지 제시해줘.
고급09
명동 호텔. 브랜드 프랜차이즈 계약이 있다. 매각 시 해지 위약금과 브랜드 유지 시 로열티 부담을 각각 계산해, 브랜드 승계와 독립 전환 두 시나리오의 5년 NPV를 비교해줘. 독립 전환 시 예약 채널을 새로 구축하는 비용과 초기 점유율 하락도 반영해줘.
고급10
부산 호텔. 객실·F&B·연회 매출을 부문별로 분리해 각각의 수익성을 평가하고, F&B를 외부 위탁으로 전환했을 때의 GOP 개선 효과를 시뮬레이션해줘. 위탁 전환 시 잃는 것(연회 패키지 경쟁력 등)도 함께 적어줘.

05자동으로 붙는 공공데이터

주소를 넣으면 이 소스들이 조회돼 본문 근거가 됩니다

IM 스튜디오 공통 스코프im-studio주소 기반 23종전역 16종

건축물대장층별개요전유부건물 입점현황공시가격 추이주변시설토지이용계획브이월드(지목·공시지가·규제저촉)필지 점유자공장등록공동주택 단지(K-apt)공동주택 관리비실거래가전월세 실거래가미분양주택현황토지·임야 특성건물 에너지사용량상권정보개발정보재개발·재건축택지개발도시재생네이버 부동산한국은행 금리부동산원 임대동향전자공시 DART주식시세거시지표뉴스 검색검색 트렌드지가변동률연체율부실채권비율거래량온비드 공매주택가격지수사업자 상태DART 재무제표해외 지표

회색은 주소로 조회되는 소스, 파란색은 주소와 무관하게 붙는 시장·금리 지표입니다. 자산유형마다 조회 대상이 다른 이유는 불필요한 호출이 본문을 흐리기 때문입니다.

06무엇이 나오나

약 24쪽 · 생성 약 120초 · 문서 7종

IM 표지 & 시설 개요호텔·레지던스 종합 요약
운영 KPI 현황객실수·ADR·RevPAR·OCC 분석
부대시설 수익 분석F&B·스파·연회 수익 구조
브랜드·운영사 계약 현황위탁 운영 조건 분석
시장 경쟁력 분석경쟁 호텔 STR 데이터 비교
투자 수익 시뮬레이션보유·매각 시나리오
리브랜딩 & 매각 전략브랜드 전환·자산 출구 계획

쪽수와 소요시간은 제품 카탈로그에 정의된 값이며 실측 통계가 아닙니다.

07따라오는 부속서류

공통 5종 + 자산특화 6종

권리분석 보고서법적 리스크 (등기, 근저당, 분쟁)

AI 가치평가 / DCF가치 + 미래 현금흐름 분석

출구전략 분석매각 타이밍, 구조, 시나리오

DD 요약전반적 실사 종합

임차인 분석표임차인별 계약 만료일, 보증금, 월임대료, 업종

RevPAR·ADR 트렌드객실당 매출·평균 객실 단가 3년 추이. 권역 벤치마크

브랜드 계약 현황프랜차이즈/매니지먼트/리스 계약. 로열티·인센티브 구조

운영 P&LGOP·EBITDA·NOI 산출. 부문별(객실·F&B·MICE) 손익 분해

관광 수요 전망권역 관광객 수·외국인 비중·계절성. 관광공사 데이터

객실 등급·시설객실 등급별 구성·평형·뷰. 부대시설(스파·풀·짐) 현황

OTA 채널 분석OTA(부킹·익스피디아·아고다) 비중·수수료·리뷰 점수

08어떻게 읽나

숫자가 나왔을 때 실제로 봐야 하는 지점

RevPARADR × 점유율. 절대값보다 동일 상권 경쟁 호텔 대비 지수(RGI)로 봐야 실력이 보인다.

GOP 마진매출이 아니라 GOP(영업총이익) 마진이 자산가치를 만든다. 30% 미만이면 운영 개선 여지를 먼저 본다.

운영 계약 구조위탁운영·임대차·직영 중 무엇인지에 따라 매수인이 인수하는 위험이 완전히 달라진다.

09어떻게 응용하나

다른 카드와 이어 붙이는 방법

운영 개선 여지가 크면 「밸류애드 분석」으로 안정화 후 가치를 따로 산출
객실 외 F&B·연회 매출을 분리하면 매수인 유형이 넓어진다

10주의할 점

이 카드에서 자주 나오는 실수

코로나 이후 실적은 연도별 편차가 커서 3개년 평균이 왜곡된다 — 최근 12개월 기준을 병기할 것
브랜드 프랜차이즈 계약은 매각 시 해지 위약금이 발생할 수 있다

11어떤 엔진을 쓸까

상황이 바뀌면 정답도 바뀝니다

상황별 권장 엔진
자료가 갖춰졌을 때등기부·계약서·재무자료를 첨부할 수 있는 경우	XWise MaxMAX Gemini + GPT-4o + Claude · 교차검증 · 2~3분
주소·최소 정보만공공데이터 자동 수집에 의존하는 경우	XWise AutoAUTO Claude Tool Use · 에이전틱 · 2~3분
빠른 초안이 필요미팅 전 방향만 빠르게 잡을 때	XWise ProPRO Claude Sonnet · 병렬 섹션 · 1~2분
기관 제출 · 최종본오판 비용이 큰 자리에 내는 자료	XWise Max+MAX+ Claude Opus 4.7 설계 → Sonnet ×5 병렬 · 3~4분

운영 지표 해석에서 오류가 잦아 여러 모델로 교차 확인하는 등급이 실질 이득을 준다. 가장 가벼운 초안은 권하지 않는다.

12활용 시나리오

예시 · 실제 고객 사례 아님

아래 세 가지는 이해를 돕기 위해 구성한 예시입니다. 실제 고객 사례가 아니며, 실사용 후기를 싣으려면 사용자 동의와 실측 데이터가 필요합니다.

호스피탤리티 전문 중개법인 이사

상황: 매도인이 3개년 연평균 실적만 제공했다. 코로나 시기가 섞여 평균이 실제보다 낮게 나왔고, 그 숫자로 자료를 만들면 매도가가 20% 이상 깎일 판이었다.

호텔 PEF 운용역

상황: 인수 검토 중인 호텔의 GOP 마진이 28%였다. 낮은 건 알겠는데 그게 입지 탓인지 운영 탓인지 구분이 안 돼, 개선 여지를 인수가에 얼마나 반영할지 정하지 못했다.

호텔 소유주 (직영 운영 중, 객실 90실)

상황: 위탁운영 전환 제안을 받았는데 수수료율이 적정한지 판단할 근거가 없었다. 운영사는 매출이 오른다고 했지만 직영과 비교한 자료가 없었다.